深圳房价大涨的三大理由

上一篇文章，我们提到最近深圳楼市接二连三地出现“幺蛾子”，原因就是过去几个月深圳楼市快速回暖，价格出现了较大幅反弹，市场一活跃，各种“妖魔鬼怪”就都飞出来了。详情请看上一篇文章：《深圳楼市为什么这么多“妖魔鬼怪”？》

从官方（国家统计局）的数据来看，今年3月，深圳的新建商品房价格较去年同期上涨了5.2%，在四个一线城市中排名第一；二手房价格较去年同期上涨了9.7%，不仅遥遥领先于其他一线城市，在全国所有城市（国家统计局数据为70个大中城市）中也能排进前五名。相比官方数据，民间的实际感受要比这强烈得多，近期不少深圳的朋友跟北哥反映，过去几个月深圳部分二手房价格持续上涨了20%左右，其中位置较好的地区涨幅还要更大。

为什么深圳楼市会率先反弹呢？北哥早在去年的多篇文章里就进行过分析，而且强烈推荐大家关注深圳楼市（就像今年推荐大家关注北京楼市一样），其中有三条最重要的原因，今天再跟大家伙儿一起来分享一下。

01政策支持

深圳是中国改革开放的最前沿阵地，其在政策方面的获得的支持力度和自由度一直都是非常高的，最近一段时间尤其明显，比如以下这两个政策，对近期深圳楼市的反弹就起到了非常大的刺激作用。

第一，去年8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出到2025年，深圳建成现代化国际化创新型城市；到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例；到本世纪中叶，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。在当时的分析文章中，北哥就明确指出，深圳的未来一片光明，深圳楼市的前景一片大好。具体请看当时的文章《深圳，春天的故事已结束，夏天的故事刚开始……》

第二，去年双十一（2019年11月11日），深圳市政府突然宣布，将辖区内（含深汕特别合作区）容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的房子调整为普通住宅，满两年可免征增值税，从即日起执行。这就是大家所说的豪宅税调整。

关于这一政策，当时北哥带大家算过一笔账，按照深圳二手房的均价大约800万计算，假设增值一半也就是400万，本次豪宅税标准调整之后，增值税将减少20万元（税率5%）。如果你买的房子价格更高，那省下的税费会更多。购房成本的大幅降低对深圳楼市，特别是中高端楼市是一个不小的刺激。

02经济和人口

4月15，深圳市2019年国民经济和社会持续健康发展统计公报正式对外发布，初步核算，去年深圳实现地区生产总值26927.09亿元，比上年增长6.7%。虽然在GDP总量上深圳跟上海和北京相比还存在一定差距（这主要是由于深圳的占地面积和人口基数都相对较小），但是如果看人均GDP，深圳的领先优势是很明显的。2019年，深圳人均GDP达到29498美元，距离3万美元只有一步之遥，是国内人均GDP最高的城市，其他三个一线城市只能分列第7、8、9名，而且数据上的差距非常之大。

再来看人口流入，虽然深圳的占地面积并不算大，但是近几年人口流入速度却是相当惊人。2019年，深圳市的常驻人口净流入41.22万人，仅次于杭州，排名全国第二。从2015年开始，深圳连续五年的常住人口净流入数据分别是59.98万人、52.97万人、61.99万人、49.83万人和41.22万人，五年累计净增人口265万人，这在国内所有大城市中是排名第一的。

人口大幅流入和经济高速发展，为深圳楼市的需求端提供了源源不断的“人”和“钱”，而在供给端，深圳三面环海，土地资源极为匮乏，房屋建设和供给短时间也难以跟上，供需关系持续恶化，房价上涨只是时间问题。

03货币宽松

近期深圳楼市快速回暖，还有一个原因不得不提，那就是货币宽松。虽然北哥并不认为现在已经有很多中小微企业贷款贴息违规进入到了楼市，但是从去年下半年开始，银根宽松是不争的事实，而在金融自由度高度发达的广东深圳，这些钱很难不流向楼市。

关于货币政策，刚刚结束的4月的政治局会议明确提出，要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。

本周4月20日，全国银行间同业拆借中心公布LPR第九次报价：1年期品种报3.85%，较上月下调20个基点，5年期以上品种报4.65%，较上月下调10个基点。自去年8月LPR亮相以来，一年期LPR利率已经下调4次，5年期LPR利率已经下调3次。另外，此前央行公布的3月广义货币M2同比增长10.1%，时隔3年再上两位数，大大超出市场预期值。

而在房贷利率方面，根据融360大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测多个方面数据显示，2020年4月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%，均环比下降3BP。这也是全国房贷利率连续5个月下行。

在此前的文章里，北哥已经多次指出，国内的利率下行通道已经打开，为了刺激经济反弹，未来很长一段时间，利率大概率仍然会持续走低。而对于普通老百姓来说，他们最为担心的是，如果货币持续放水，手里的钱就会不断贬值，买房就成为大家对抗通胀的首选。

以上就是北哥看好深圳楼市的三条最重要的原因。看好深圳楼市，背后其实是看好深圳这座城市未来的发展前途，买房子只是我们看好深圳、做多深圳的一个投资选择。当然，除了房子，过去普通老百姓似乎也没有其他更多的选择，但是未来应该会有，比如可以在长期资金市场进行投资，不过即便如此，房子依然会是未来老百姓最简单最朴素的投资选择，这一点目前还没有看到哪类资产可以替代。

如果说去年北哥最看好的是深圳，那么今年北哥推荐大家着重关注的就是北京，详细的原因你们可以去看之前发布的北京买房三部曲（链接见文末）。当然，就跟去年提示过的深圳一样，市场可能会在北哥提示后一段时间才会启动，而最近一段时间正好是你看房的好时机。