疫情使北京办公楼租金持续承压下行但出资买卖逆势微弱

仲量联行2020年第一季度北京房地产商场回忆

2020年4月14日，北京——“新式冠状病毒疫情使得各类租借活动阻滞，商场之间的竞赛加重。” 仲量联行华北区董事总司理张莹标明。作业楼租金进一步承压下行，业主采纳灵敏的租借战略；出资活动较为活泼，本季度新加坡主权财富基金GIC以约80亿元人民币收买LG双子座大厦，备受商场注目；零售商场最受冲击，虽然全国其他首要城市的零售活动在季末病笃回暖，但北京商场庞然大物较缓；工业物流商场的租借活动在疫情顶峰期显着阻滞，但当季租金坚相等稳；柔弱防疫阻隔行动推延购房需求，高端住所商场成交量显着下降。

甲级作业楼

全体租借需求继续放缓，部分租户放置或撤销原有的租借方案。因而，本季度作业楼商场租借成交总量（根据建筑面积）同比降幅挨近60%。虽然第一季度受新年影响本就是租借传统冷季，但本季度所录得的成交量也远低于上一年同期水平。虽无新项目竣工入市，但因租借需求仍旧疲软，业主面临的商场压力加重。

当时严峻的商场环境迫使业主采纳更为急进的租借战略，更专心于续租，并供给更为灵敏的租金条款。部分业主在季度末下调了租金，以此招引租户，因而也导致本季度全体商场租金下降了1.3个百分点。空置率高的项目业主一般更重视坚持项目安稳，并采纳更为灵敏的租借战略。

疫情对商场的影响现在没有彻底展示。跟着疫情所带来的巨额财政本钱日益闪现，商场压力不断累积，咱们估计租借成交量和租金水平在未来几个季度均将面临进一步下降的危险。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮标明：“当时商场不确定性日益增大，租户的体现益发保存。虽然如此，咱们依然看到一些更具远见的租户在充沛掌握当时商场租金走低的时机，晋级租借作业面积的质量，将作业区迁至物业管理更为优质、设备更为齐备的项目中。”

出资

出资者对北京商场坚持高度爱好，喜爱优质中心财物。坐落长安街的LG双子座大厦被韩国LG集团以约80亿元售予新加坡主权财富基金GIC。该买卖标明北京市中心财物价值百科仍坚持高位，出资者并未过度忧虑短期商场现状，且对中长期发展前途持乐观情绪。此外，本季度坐落东直门区域的NAGA上院以4.76亿元的价格完结出售。

虽然租借商场承压，但2020年出资商场估计仍将坚持上一年的微弱气势。一季度末，多宗买卖仍在商洽进程中。“面临不确定性及日益严峻的应战，出资者仍不断寻求在京置业的时机。” 仲量联行华北区出资部总监王刚标明，“内资自用出资者的体现仍旧活泼，外资出资者则迎来可贵的出资窗口期并活跃寻求出资时机。”

优质零售

补白：优质零售地产指市区商场。*新增供给量包含市郊商场的新增供给。

很多零售门店暂停营业，商场运营时刻缩短，全市销售额锐减。一月至二月，北京市社会消费品零售总额同比跌落18%，其间餐饮业态首战之地，同期销售额同比大幅下降40%。服饰等品类的零售商充沛的使用在线推行途径缓冲商场影响，比较之下，餐饮和体会类业态面临更大压力。柔弱北京仍坚持应急防控一级呼应机制，所受影响较国内其他首要城市比较更耐久。

租借活动有所暂停，导致商场租金走势遭到的直接影响较小。但疫情所发生的财政压力推进租金下探，本季度租金增加率由正转负。部分零售商和业主采纳活跃的办法：零售商寻求降租，品牌有意封闭体现欠佳的门店；零售物业业主为现有租户供给短期租金减免优惠，与租户方一起分管疫情本钱。“销售额跌落，业主和零售商均处于窘境，零售租借商场遭到的冲击将在之后不断闪现，包含空置率或有所升高和租金进一步下行。柔弱北京疫情防控作业从紧，零售商场生机或将拖延上升。“仲量联行北京研讨部司理纪明标明。

工业物流地产

物流网络受阻，部分租户暂停租借方案，商场需求被逼阻滞。新年前在商洽进程中的买卖被逼无限期推延，有限的需求来自于第三方物流等传统需求来历。柔弱大大都租户和业主仍持张望情绪，商场整体空置率坚持安稳。

租借活动放缓导致租金环比相等，业主议价才能削弱。部分企业寻求租金减免，但大部分业主现在减租志愿不强。 “在经济稳步的增加放缓的过程中，抗‘疫’的巨大本钱进一步影响商场环境。” 仲量联行华北区研讨部总监米阳标明，“面临2021年的新增供给顶峰，估计需求在短期内仍将坚持疲软，商场压力加重或将推进租金增加进一步放缓。”

高端住所

购房需求下降，奢华公寓商场成交量大跌。受疫情影响，本季度奢华公寓商场及高端别墅商场成交量下滑显着，别离同比下降68.6%和88.2%，大都成交会集于阴历新年之前。虽然商场成交跌落，奢华公寓商场成交价格根本坚持安稳。现在开发商和购房者均处于深度张望状况中。

央行于2月份小幅下调借款商场利率，以促进实体经济发展。但近期继续宽松的金融方针并不会影响购房需求会集开释。“咱们我们都以为跟着下半年各项经济社会活动的逐渐庞然大物，商场成交量也会相应上升。”米阳标明：“虽然住所商场短期承压，但紧缩的方针环境估计仍将坚持，以保证商场平稳过渡并逐渐回暖。”