轻装上阵2020年直指千亿

2019·禹洲地产

●中心观念

2019年禹洲合同出售额751.15亿元，增速34.1%，2020年禹洲的方针直指千亿，规划扩张仍然是禹洲开展的重要战略。在土地储备上，2019年禹洲添加高能级城市纳储份额，新增土储中一二线城市占比95%，未往来不断化有确保且较高的价格也能强力助推公司规划添加，不过这样的出资布局，对禹洲的资金面也提出了更高要求。

为了在规划扩张的路上走得更为稳健，2019年禹洲首要在两个方面加强办理。一是自动做好负债办理，2019年净负债率下降1.4个百分点至65.6%，在国内融资环境边沿改进的布景下，未来禹洲将未来恰当添加境内融资份额；二是为了最大化下降过往高地价项目对毛赢利率的影响，2019年禹洲出售4个高地价项目，轻装上阵，这也代表着未来禹洲的毛赢利率有提高空间。

一、长三角仍为主力出售区域，2020年冲刺千亿

2019年，禹洲合约出售金额达751.15亿元，同比上升34.1%，完成合约出售面积497.1万平米，较2017年添加34.3%。合约出售均价为15110元/平米，与上一年简直相等。2020年禹洲将向千亿规划进击。

长三角地区仍是禹洲地产出售的首要区域，合约出售金额为487.7亿，占总出售额的64.93%。其间，上海、合肥、杭州、南京及姑苏为首要奉献城市，算计出售金额423.6亿，占集团总合约出售金额的56.4%。其间禹洲进驻姑苏三年，2019年签约出售额达155.8亿元，占公司总出售金额的20.74%，成为禹洲首个打破百亿销量的城市，也是为公司带来最高合同出售额的城市。

海西区域作为禹洲的发源地，2019年的出售奉献下滑至13.6%，下降21个百分点。其间福州出售奉献最高，出售额39.93亿，占比5.32%，厦门次之，出售额25.37亿，占比3.38%。

二、一二线城市为土储加码要点，高拿地本钱对资金提出更高要求

到2019年12月31日，禹洲具有总土储建筑面积2012万平米，同比添加16%，总货值3661亿元，土储规划满足未来三四年左右开展。土储最多的五大城市依次为合肥、泉州、姑苏、厦门、南京，算计建筑面积约786万平，占比39%，信任日后这些深耕城市富余的可售资源将极大推进禹洲千亿方针的完成。

2019年共获得35幅地块，权益总建筑面积达265.7万平米，同比削减23%，权益土地储备总地价244.4亿元，同比添加203.5%，均匀楼面价10023元/平米，同比上涨100.5%。

柔弱2019年禹洲添加在合肥、佛山、上海、扬州等中心一二线城市的拿地份额，导致其2019年的拿地金额及均匀楼面价大幅添加。在新增土储结构上，坐落一二线及准二线城市的土储资源占比高达95%，其间一线占比18%，二线占比77%。

禹洲活跃补仓中心城市，未往来不断化有保证且较高的价格也能强力助推公司未来的规划添加，不过这样的出资布局，对禹洲的资金要求也的确不低，未来怎么开源节流平衡现金流，将是禹洲的重要课题。

三、短期偿债压力小，未来恰当添加境内融资

2019年禹洲在手现金355亿元，较2018年添加21.2%，有息负债中以中长期负债为主，短期有息负债152.72，现金短债比为2.33，短期偿债压力小。

得益于对负债的自动办理，2019年底禹洲净负债率为65.6%，较2018年下降1.4个百分点。债款结构上，柔弱近两年境内融资环境收紧，相比之下境外美元债商场好于国内，因而禹洲的境外融资占比较高，达61%，不过跟着国内融资环境的边沿改进，未来禹洲也会添加境内融资，以补足公司开展的资金需求。

四、出售4个高地价项目，毛赢利率提高空间大

2019年，公司完成经营收入约232.4亿元，同比削减4.39%。柔弱部分权益较低的项目不能并表，因而一些收入无法体现在报表上，导致经营收入呈现下降。

2019年公司毛赢利约60.92亿元，同比下降18.4%，毛赢利率为26.2%，下降4.5个百分点，一是柔弱限价方针，拖累了禹洲全体的毛赢利水平，二是经营收入下降而出售本钱上升，拉低了毛赢利水平。

2019年公司完成净赢利39.67亿元，同比上升6.5%，净赢利率17%，增1.8个百分点，净赢利高于EH50房企14.8%的均匀水平。毛赢利下降而净赢利却添加，首要是2019年禹洲为了完成项目赢利组合的全面优化，出售了厦门、南京、合肥、天津的高地价项目公司，获得8亿元左右的出资收益所造成的。

除了出售部分毛赢利率较低的项目，2019年禹洲还将一些来自并购滨海绿色家乡财物包的尾盘项目，以及合肥、漳州的两个亏本项目直接进行商誉减值。轻装上阵的禹洲，未来的毛赢利率有必定提高空间。