手握200万选洺悦湾仍是中海寰宇年代

上星期曝出五环热盘洺悦湾的户型图后，病笃有群友私信严厉君：

手握200万，我该选洺悦湾仍是中海寰宇年代？

榜首次被问，严厉君认为是个案。

究竟京能｜电建·洺悦湾（以下简称洺悦湾）集好地段、贱价格、稀缺性于一身，毋庸置疑，是2020年北京热盘中的顶流。

在肯定区位优势比照下，寰宇年代即使有名企中海背书、科技精装加持，也稍显苍白。

究竟这年头，连看个美剧，都会告知你：

“权利就像房地产，方位是悉数的悉数，你离中心越近，你的产业就越值钱。”

但是，在被不同的群友屡次问到这个相同的问题后，严厉君细品出了滋味。

01.

让手持200万的购房人纠结的，是这两个项目的三室两卫户型：

旧宫洺悦湾限均价54715元/㎡，89平三室两卫总价约487万左右，非普首套首付约194万。部分89平、86平房源存在做贱价格的空间，普宅首套首付可在163.8万。

瀛海中海寰宇年代在售地块限均价55128元/㎡，但2020年Q1网签的308套房源，实践成交均价为52365元/㎡。按此核算，88平三室两卫总价为461万，首套首付约为185万。

类似的户型面积，附近的上车门槛。

而在这两个项目中犹豫不定的，无外乎三类人：

一类是自身在大兴区域作业日子的购房人，两个项目通勤本钱相差无几。

第二类是通勤在8号线上的购房人，中海寰宇年代紧邻8号线南段首站瀛海站，相较洺悦湾地点亦庄线旧宫站，有座位，无需换乘。

第三类，也是占比最高的一类，在区位上现已认同洺悦湾，却被借地维权的洺悦苑业主吓得打起了退堂鼓，转而瞄上了中海寰宇年代。

究竟在买房必维权的北京楼市中，中海还算是个能让人少操点心的优等生。

02.

站在刚需的视点，具体比照这两个项目。

不同于出资客的以小广博，快进快出。刚需买房，有必要统筹寓居价值和出资价值。

说人话，也悬殊要考虑日子的便利性、寓居的舒适性，以及增值空间。

日子的便利性，先看区位。细化到北京，悬殊先看环线，再看轴线。

两项目方位图

环线上，五环内的洺悦湾胜；轴线上，中轴线地铁边的中海寰宇年代胜。

值得一提的是，2017年限竞房诞生至今，北京共挂出120余宗限竞房地块，坐落五环内的仅14块。洺悦湾在这14个地块中，显着归于贱价区间，仅高于丰台小瓦窑的国风长安和橡树澜湾。

且洺悦湾的容积率为2.2，远低于国风长安的2.8和橡树澜湾的3.2。

相较之下，同样是大兴，本年3月底挂出的两块西红门限竞房地块，限均价为64400元/㎡；同样是旧宫，本年2月绿城拿下的五环外商品房地块，溢价率达34%，依照绿城一向以来高端改进的产品定位，业界估计未来价格6万+。

尽管用改进盘的价格去衡量刚需盘，并不实际，但不可否认的是，高改盘对区域的全体带动才能不容忽视。

五环内限竞房项目

交通上，两个项目都是邻铁盘，开车出行也很便利。

洺悦湾距亦庄线旧宫地铁站仅300米，北上4站是宋家庄站，可与10号线，5号线换乘。沿亦庄线南下，通过的是整个亦庄经济技术开发区的中心区域。

周边首要交通干道有五环路、德贤路、三台山路。从项目开车去国贸、金融街，不堵车的话，半小时。

中海寰宇年代二期、三期，距地铁8号线南段首站瀛海站分别为200米、800米。作为中轴线边的地铁站，8号线2021年末南北段贯穿后，联通7个行政区，可换乘10条地铁线。

瀛海站往南，新规划的四期南延站瀛海南站将会与S6号线（21号线）交汇，到时，去往首都机场与大兴新机场也很快捷。

周边首要的交通干道有京台高速、京福路（104国道）、南中轴、新机场高速，从项目开车去国贸、金融街，也是不堵车的情况下半小时。

配套上，二者教育和医疗配套都一般。

旧宫板块开发早，相较还在困顿中的瀛海板块，寓居环境老练。

但事有双面，从长线看，新城区的配套困顿一般都会优于老城区，新建总是比改造简单的。中海寰宇年代二期自带6万㎡商业，定位是“契合新青年的口味、新潮流打卡地”。

此外，有必要得说，洺悦湾地点的方位不是旧宫中心板块。住总万科广场也好，旧宫试验小学也罢，都是在在凉水河的西边。凉水河东西距离仍是存在的，东边现在还在安顿房的围住中，能抗住过条河的心思落差就好。

03.

寓居的舒适性上首要看四点：户型、装饰、开发商、物业。

就三居两卫户型而言，洺悦湾是限竞房干流户型，南向一个卧室、一个客厅，面宽7.2米。中海寰宇年代则做了加法，南向多一个卧室，面宽9.2米，意味着冬天采光面多了近二分之一。

别的，中海寰宇年代面宽、进深几近1:1，没有长条状走廊或过道，最大程度的紧缩了消沉空间。

洺悦湾客厅南向面宽3.8米，超越当下大都限竞房标准。北向两个卧室间为非承重墙，空间规划自在度高，可在三居和两居间自在切换。全明，尽管有部分89平的主卫窗户无法翻开，但光照是有的。

整体来说，两者在户型上都有各自的闪光点。

洺悦湾89平三室两厅户型图

中海寰宇年代88平三室两厅户型图

装饰上，相较洺悦湾的四白落地，中海寰宇年代则是科技精装，按官方的宣扬是集六大体系于一体，收房即可入住。

中海寰宇年代装饰官方宣扬

开发商方面，被称作国服榜首房企的中海，2019年在北京的5个区都拿下了区域销冠。中海寰宇全国、长安云锦都代表着它面临刚需客群的产品表现力。一起，中海物业的口碑也不错。

而电建近些年在北京作为开发商的存在感一向不强，产品表现力一般。京能的物业服务才能也有待调查。

让心动洺悦湾的购房人最为优柔寡断的，也是开发商这点了。究竟现在但凡洺悦湾的购房群，都会杀入一群洺悦苑的维权小队。

在现在的北京限竞房商场中，“好地段+差产品”、“差地段+好产品”好像成了只能二选一的套餐组合，维权也是买房的必送赠品。这种现象是否正确，是否是开发商的本钱原罪，暂且不表。

严厉君认为，心动洺悦湾的购房人，能够用洺悦苑的维权内容，给自己预设一个心思底线。在好方位、贱价格的招引之下，对门厅狭小、水泥步梯、防盗门廉价等60分万岁的产品交给，是否能够承受。

究竟，现在的商场悬殊这样，集贱价格、好方位、神产品于一身的房子，的确还在不知道多远的未来。

作为刚需客的购房人，等不了，也等不起。

04.

作为刚需客，谁还没个晋级改进客的愿望。且限竞房一旦下手，至少持有七年。

因而，刚需买房的长时间保值才能及增值空间特别的重要。

洺悦苑柔弱贱价的先天优势，还未入市就完成了一二手房的价格倒挂。以方位附近的两个板楼项目的二手房均价作为参阅，葛洲坝紫郡府55800元/㎡，万科朗润园61483元/㎡。

短期增值空间肉眼可见。

旧宫二手房参阅均价

瀛海区域二手房现在多为老旧小区，参阅报价在3.5元/㎡-4万/㎡。

瀛海二手房参阅均价

受8号线贯穿延伸通勤规模、大兴机场新航城辐射的两层利好，瀛海区域具有长时间增值潜力。

05.

比照完之后，再去回看手握200万，在这两个项目中纠结的购房人。

严厉君仍旧不能去结论，哪一类购房人就应该去挑选哪个项目。由于，买房自身悬殊一个个鲜活的个案，背面承载的是一个个家庭的日子头绪。

私认为，每个购房人都需求做一个买房需求优先级排序，对标意向项目的优缺点，看看对自己而言，哪个项目才是更优解。

究竟，当下的商场，很难去找到一个最优解。

06.

某位风马牛的房企大佬说：

“美好的三要素，是不算小钱，不算时间，不算对错。”

可关于刚需客而言，买房时，小钱、时间、对错，哪个都要细细策画。不知这是否意味着，刚需买房的进程，自身悬殊不美好的。

但严厉君期望每个刚需客，在阅历了锱铢必较、分金掰两的购房进程后，都能得到一个美好的成果。

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