买不到的深圳卖不掉的广州

来历：楼面

刚刚的清明假日，又从头界说了深圳楼市。

4月5日上午（清明假日第二天），太子湾湾玺推出N5栋公寓，单套总价2900万起，合计54套，吸金23亿元。

3月13日，太子湾·湾玺T7栋加推14套房源，建面约360平米、370平米，总价4200万起，出售金额达6亿元。

3月7日，招商蛇口太子湾·湾玺N3项目推70套公寓，户型240㎡-398㎡，单价8-11万，总价2000万起步，最高价格达5000万+/套，吸金超42亿元。

经济不景气+疫情，失掉房地产的70多天来，人心惶惶，但是深圳业主呈现了一种心思：横竖短期内卖不掉，那我就挂高价，但是没想到价格挂出去，仍是有人来问。

并且各片区中介也在哄抬商场气氛。

商场的热度就这么被一点点炒起来。今日，深圳的好房子要抢到仍是得靠抢。

深圳现在的楼市东西分解严峻，西部依然是量价齐涨，东部依然无人问津。

想想年前的新盘日光，二手房业主反价、违约，商场一涨肯定没缓冲时刻。

所以固执要买西部的用户，仍是赶快下手比较好。

由于二手房不受方针管控，最近业主调价太凶了。

而同在大湾区的广州，却在阅历二手房卖不出去的为难境况。

有粉丝现已挂了将近半年的房子，地段不错、配套完全、品相不错、大开发商、租金回报率高的房子，自刀砍下几十万，却依然卖不出去。

坚持市郊天量供给+外围地铁互通供给，让广州许多的市区二手房源滞销，无人问津。

为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州呢？

PART.1

买不到的深圳，卖不掉的广州

处于卖方商场的深圳：

全球经济不明朗叠加大放水，大体量的钱放在股市又不安全，没有更好的去向。

房票简单的“示范区”深圳，中心区的好房子，成为许多人进行资金装备、躲避危险的首选。

所以深圳西部，成了接受全国巨量热钱的避风港。

只需深圳楼市求过于供、刚需集体购房需求旺盛这两大中心点不变，深圳依然能在一片昏暗的经济环境中逆势上扬。

处于买方商场的广州：

广州楼市现已盘整了近3年，都没有走出独立行情。

要害仍是由于主城区限购相对来说仍是比较严厉，市郊新房许多供给，分流了市区二手房的部分购买力。

并且广州气质偏于中庸，投机气氛不浓，还没有大规模接受外来的热钱。

冰冻三尺，非一日之寒，今日买不到的深圳，卖不掉的广州，都是长时刻堆集的楼市问题。

不过是在楼市落潮期，现了原形。

今日，我不想从“方针、供给结构、城市购买力”的传统视角来剖析，而是从根本上的“政治和城市”来讨论——为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州？广深房价行情分解为何如此严峻？

广州两地的房地产，真的是高度商场化。

政府明面是不干涉楼市，但城市开展又十分直接地作用于楼市。

PART.2

广深在政治和城运的预期上，不一样

上一年深圳被定为社会主义先行示范区大礼包，就从另一方面代表着深圳具有比广州更高的政治地位。

这么多年来，论对年轻人的吸引力、敞开容纳的城市气氛，全国除了深圳，无出其右。

2020-2030年的这个十年，深圳依然是一线城市中最有生机的城市。

而这几年，在广州日子的人，应该很难以忘掉，2014年的那个雨夜，广州市委书记万庆良被双规。

以万庆良为首的客家帮，倒了。

那一刻，许多人都认识到了：广州乃至整个广东省，将掀起一次政治风暴。

仅仅许多人没有认识到的是：这场政治风暴，会让广州在未来的3年、5年、6年后，依然走不出那个雨夜的一记钝痛。

在万庆良倒下之后，之前许多他牵头的城市规划通通都漠视折戟，广州世界金融城、琶洲互联网总部基地、中新常识城、增城花都从化副中心规划…

在广州尔后丢失的几年里，渐渐的变多人觉得广州不配为一线城市。

而本钱更是实践而残暴的，广州的经济总量姑且还有作为一线城市的底线，为什么楼市会失血得如此严峻？

原因我们都理解，近乎失控的“政治经济双下跌”，打乱了楼市原有的价格次序。

由于经济的阑珊能够有循环，政治的阑珊却是无底深渊。

这就导致了今日广州房价的看涨预期，远远弱于深圳。

积弊已久，然后有了今日的“买不到的深圳，卖不掉的广州”。

现在深圳宝安光亮的均价，只能买下一套刚需房，而在广州银河却能买下一套高端改进房。

PART.3

广深在城市规划落地的履行力上，不一样

多年以来，深圳是养好一个孩子，再生一个。

从罗湖-福田-南山，深圳的城市开展思路很明晰。

这几年，通过深圳的规划布局，深圳已孵化了多个土地高效产能的CBD：福田中心区、深圳湾超总、深圳湾后海、科技园、前海...这些区域都会是深圳工作中心区，有强壮的辐射才能。（买房也尽量靠着这些中心区去挑，准不会错。）

深圳湾超总定标计划效果图：

广州是自己生的孩子，没有养好教好，还要收养一大堆。

从荔湾到越秀再到银河，珠江新城之后想搞银河金融城、琶洲互联网总部基地，还要搞鱼珠副CBD、番禺万博CBD、黄埔科学城、再加上还有花都从化增城，还有南沙自贸区...

广州的城市规划是想：未来城市中心，从单中心向多中心均衡开展。

但权利结构现已决议了——不可能。

城市结构拉得太大，可供土地多，城市供给量大而不会集，东南西北都想开展睡城卫星城,过分均匀用力。

广州的骨架支起来了，却没有长好肌肉。

市郊更是炒概念炒房地产的乐园，空有概念，不见落地。

城市处处都是断裂带，处处都是交通不便，配套不成熟的当地，现在的广州新房大多是靠预期撑着在卖。

令人挖苦的是，2019年广州销冠项目竟然是增城朱村科慧花园，也便是富士康科技小镇。

而你去科慧花园看房，出售都会和你大吹广州教育城。广州教育城却是烂尾的，连个工地都没有。

是烂尾的广州教育城，撑起购房者对科慧花园的认可吗？

不。

只能说是广州全城中介带客的成功，是贝壳打通线上线下途径的成功。

所以广州的城市规划履行力，真的不大敢信任，履行误差是常有的事。

例如，上文说到的广州世界金融城，便是一个广州城市规划履行缺少的比如。

其时，金融城被岑村军用机场限高扼住咽喉，需求广州市政府和军区跨界和谐。

本来的分工是这样：

广州土发中心担任企业用地收储

银河区政府担任城中村拆迁、安顿

广州国土局拟定土地出让计划，推动土拍

银河CBD管委会担任服务和办理、推介

广州市重点办和谐开发商，做一级土地收拾、地下空间建造、公共配套

但是恰逢广州政治动乱，所以起步区原先三四百米的写字楼全被剃了平头，汇金绿洲保利城际全被封顶在120米以下。

世界金融城陷入了长时刻的扯皮、退让、乃至一度有烂尾的危险。

表面上看，是岑村军用机场限高，规划修正，影响了金融城的建造。

从根本上看，是广州政府的统筹和谐失衡、履行缺少、应急机制不健全，缺少气魄和作为，导致了广州世界金融城的建造缓慢。

1.3平方公里的地块，地下空间规划是珠江新城的4倍， 9年过去了还一蹶不振，路途不通、城中村未拆、地下空间未建、临江码头毫无开工意思...

方针履行的不到位和误差，严峻影响了房价的看涨预期。

2019年，深圳之所以行情火爆，除了自身的供需严重，还有人为炒高房价，但更要害的是深圳的城市规划履行才能满足强。

尽管，我从心里斥责深圳中介制作惊惧哄抬房价、业主结成房价攻守联盟炒高小区房价。

但不可否认的是，深圳能逆势上涨，恰恰是购房者对深圳价值和预期的认可。

深圳具有超强的人才和工业吸附力，最落地实践的规划履行力，最现代化的交通商业配套，最容纳敞开的集体圈层和居民本质，还有最友爱的金融杠杆环境，最靠谱的产品质量。

当广州购房者为入住多年而规划落不了地时，当武汉长沙为产品质量差全城维权时，当北京上海为限购限贷严厉，置换需7成首付时...

深圳成了全中国搞定房票简单、规划履行到位、产品质量不会差的城市。

并且是高能级城市，满足安全，满足有动力。

这便是深圳的价值。

2019年,深圳一共有7大日光盘。

其间，三大日光盘出在光亮。

深圳有些事业单位搬迁到光亮，光亮优质房源少，又是求过于供，再叠加光亮科学城的高预期，最近龙光玖龙台的二手房，已打破7万。

项目的畅销，其实是区域价值的迸发。

而城市行情的火爆，是城市继续向上的力证。

购房者用钱投票，买未来价值的实现空间。

行情便是购房者，把内隐的房价预期，给显性化。

PART.4

结

深究“为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州？”，会发现：这两个城市的分解，不单单是楼市的问题，更重要的是城市的问题。

深圳未来的楼市走向取决于——落户门槛是不是还这么低，能够继续制作许多的需求。而关于广州来说，更要害的是工业晋级的成功。

更火急的是，留给广州的时刻，真的不多了。

正如纳西姆·尼古拉斯·塔勒布在《黑天鹅》中所说的：

前史和社会不会匍匐，只会跳动，它们从一个断层跃上另一个断层，中心只要很少的摇晃。