疫情之下你会买房吗?

此次疫情的影响，房地产企业的冲击不可避免，防控形势依旧严峻，虽然各地强调复工和经济，不管是各地的防控政策的变动，还是这个大国春运人口迁徙的惯例，复工是必须的，但整一个完整的过程会很漫长，经济快速复苏是所有人的期望。

被速冻起来的还有房地产企业，2020年的春节比较早，所以按照往常管理，房地产在第一季度还是有窗口期的，但今年的窗口期延后了，而在往年尤其三月份会是房地产传统的“小阳春”。

从统计局的数据可以看出来，每年的1季度尽管有春节的影响，但依旧很重要，多个方面数据显示，2019年销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份占9%，整个1季度占全年销售额的17%，目前2月份已经过半，如果影响到3月份，对于房地产市场的影响无疑是巨大的。

关于本次疫情的影响，现在官方的口径认为4月份疫情能获得大幅度的减缓，60%的国际投行预测是到5月，还有少部分预测是到6、7月，大师兄预计到5月份会大幅度的减缓，不管是到5月还是6月，总是一个短的阶段，不是一个长期的事。

不管疫情持续或影响多久，很多行业已经失去了20%-25%的市场是肯定的，疫情带来的后续冲击还会逐步击垮一批中小企业也是肯定的。

从疫情的冲击看，有一个根本性问题是没有收到影响的，就是中国经济的高杠杆状况并没有发生明显的变化。传统制造业产能长期过剩，房地产不断加杠杆，中国整体债务杠杆GDP占比已达到260%，在全球都是最高的之一了，也早已经到了亟需产业结构化调整（第三产业、先进制造业、新经济)的时候了。所以，过去三年，中国经济的主要工作，可以高度概括为一句话：

在确保底线的前提下，解决“供给侧”的问题。供给侧改革是本届高层针对经济工作最核心的主政思路。换言之，需求侧管理的思路，已经不是当下高层治理经济的主要矛盾，认清这一点是理解经济政策的大前提。

疫情对房地产行业的基本面短期有较大冲击，建筑行业工人返工复工大幅延迟已成既定事实，这直接会影响到房地产开发投资。而众所周知，2019年中国经济的“稳步”下降（而不是断崖式下跌），很大程度上就是归功于房地产投资的强大韧性。根据CRIC监测，春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。

疫情之后，消费的恢复需要时日，而最快最直接的恢复将率先出现在房地产行业。这在某种程度上预示着，政策上完全有动机也有必要为这种快速恢复创造更好的条件。

于是我们正真看到，苏州等地已经发文放松房地产公司的融资/销售/拿地条件，这可以看作地方因城施策微调房地产调控的最新举措。

有了以上分析，就不难看出，这一轮的放松，尽管短期力度会比以往略大，政策节奏也会更快，但总体依然不能视为“走老路”。同理，房地产调控方面，我们会看到更多微调的边际宽松的政策出台，但这些政策，并不足以改变房地产行业的长期走势。

其次，从投资需求层面看，房市也是一种家庭资产配置。中国的城市城镇家庭90%左右的资产已经配在房地产上，如果一个家庭它已经90%的资产都已经配在房地产上了，你怎么能指望它再增加对房市的资产配置，所以，今年房价涨价也只会是昙花一现，并不是健康的供需两旺的反映，而更多的是一种货币推动，而不是需求拉动。

再者，从债务到期情况看，今明两年都是房企债务到期最高的年份。2020和2021年，中国房企累计要偿还489亿美元海外债，位居所有行业海外债之首，占企业债到期总量的接近60%，是排第二的软件服务的5倍多。

再加上之前境内银行贷款、委托贷款、地产私募基金、P2P和民间借贷等，房企今年要还的债，简直就是天文数字。截止目前，全国房地产企业负债总规模近70万亿当量。这么多债要还，收入呢？

在过去一年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%。去年有七八万亿，如今，售楼部关门，房企的实际销售还款这一个多月，至少损失上万亿。有统计显示，房企一季度到位资金占全年14%，现在一季度基本就没有了，债务压顶，收入停滞，怎么办？项目施工进度延后，资金回笼滞后，再加偿债高峰的影响，能活下来就不错了。

特别是地方的众多中小房企，现在几乎得不到任何帮扶，一切问题只能靠自己解决。

留给他们唯一的出路，就是疫情过后，加快降价促销卖房子，想尽一切办法争取到仅存不多的现金流。

政策不支持、需求不拉动、生存危机大，所以，今年的房子就不会涨了吗？答案是否定的。房价涨不涨还要看在哪里。这次疫情对一二线城市而言，单纯从房价来讲 ，确实是一个催化剂。

一二线的供给这次被严格抑制，根据房地产协会数据，自1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%，再加上短期刺激需要，所以4-6月份大概率会有一波房地产小阳春，

更关键的是，客观而言，一二线城市的中长期需求不会因为疫情而减弱。尤其这次疫情经历，大家看到一线和核心二线经济基础好、城市管理效率较高、以及产业及医疗资源配套发达的优势之后，房价反而可能会出现反弹。

但剩下的六百多个三四五线城市和两千多个县城而言，这次疫情无疑暴露出这些城市、县镇在物流、公共卫生资源和应急管理等方面出来的种种劣势。

未来这些市、县、镇将面临更大的人口流出压力，所以，这次疫情对这些地方的楼市而言就是雪上加霜。特别这些地方的中低端项目，无人问津将会是未来常态。

真正还具有价值百科的，是人口持续流入、经济具备潜力的一二线城市，这个在全国就只有13个（人口流入超过100万的13个城市，占全国35个主要城市总流入人口的75%）。

目前来看疫情一天不结束，全国不管是任何城市，楼市的好转就一天不会到来。不管你是自住还是炒房，首先都是需要人去参与，而现在人聚集到一起，感染疫情的风险就非常大，就算你为了买房不顾生命安全，其他人不会愿意，国家更不会愿意。

只要疫情还不能完全可控，国家绝对不会轻易开放新房售楼部，所以对很多房企来说，今年真的会很痛苦。

总之，疫情期间，多看不买。除非是你年前就看好的房子，价格一直砍不下来，现在房东着急抛售，价格非常便宜，但也别忘了再砍一刀。

这个时期，能出来买房的，中介眼里肯定都是上帝。再说说卖房，不是急用钱的人，千万别在疫情结束之前卖房，否则只能血亏，含泪大甩卖。

因为疫情影响，1季度的经济稳步的增长数据会比较难看。国家大概率会出台相关政策刺激楼市，比如继续放宽限购、降准降息、甚至部分发生在四五线城市，在2019年就已经启动的买房补贴，将会继续扩大。

本来在经济和楼市都不容乐观的2020年，在此次疫情的影响下更加是雪上加霜。所以下半年新的经济刺激政策下，不排除部分城市的房价出现快速上涨的可能。这样一个时间段卖房才是好时机。

但是，宽松的楼市政策出台，目标是为了托市，为了稳市，而不是房价大涨，大涨是不可能。

对于刚需，买的起的随时买，毕竟幸福指数第一。如果现在疫情能某些特定的程度让房价降价，这更是不错的买入时机。

平时严防死守，以各种限购和政策阻碍你分享他的红利，这波疫情会很快在这些城市形成一个短暂开放的大机会，历史上每一次这样的机会窗口开放的时候，都是值得投入的机会。