慈城这块地怎样就底价成交了

昨日，宁波卖了两块地，一块坐落慈城新城，一块坐落奉化岳林大街。

这两块地年前从前挂出来过，后来受疫情影响而时刻短撤回，没想到这么快又从头挂了出来。

从挂牌到成交，一共不到15天，这比以往土地挂牌的时刻差不多缩短了一半。

看来心里仍是有底的。

老司机在前不久的文章里写过:不管我们对现在的楼市观点不合有多大，一两场土拍下来，基本上全局就定了。

这篇文章是《复工后的宁波楼市，三个改变最值得重视》。

其实在这之前，上星期五（2月28日），宁波现已进行了年后首轮土拍，分别是坐落东钱湖的隐学岭地块和坐落奉化方桥的物流区地块。其间方桥地块创下新地王，而东钱湖地块竞价到达245轮。

看上去开发商的决心并没有受多大影响。

但昨日的两块地，结局却大不相同。坐落奉化岳林大街的地块，仍不负奉化“当红炸子鸡”的名声，竞价169轮被荣安夺走；而坐落江北慈城新城的两块地，却只一轮定终身，以底价成交。

江北真就这么冷？

就在慈城这块地东南不到2公里的当地，是上一年闻名的“光盘”万科云谷，假如不出意外，本年慈城新城的楼盘或许还会继续“开光”的神话。

这块地，坐落慈城新城中心区域，南面临湖，周围有商业配套，离校园医院都很近，离地铁4号线也不远，各方面条件都不差。

上一年同样在慈城新城的南面，地段还没这么好，港中旅创下了楼面地价11000元/平的记载。周围的新期望地块也高达9760元，这都超过了这块地的两倍。

昨日慈城地块的成交楼面价仅为4800元/平。

依据出让文件，该地块选用限房价竞地价形式出让，小高层住所不高于21000元/平，多层住所不高于24000元/平，以上均指白坯。

是价格限得太低了吗？

老司机看了一下慈城新城的房价，不管是新楼盘仍是二手房，21000-24000元这个单价并不低，当然也说不上有多高，这样的限价应该说是贴着行情的上轨在定的。

这也阐明，主管部门对慈城新城的房价是认可的，并没有觉得需求镇压。

以这样的限价来说，假如是纯住所，即便是翻一倍到9600元的楼面地价，开发商仍然是有利可图。

真实的问题出在规划要求上。

老司机仔细看了一下规划目标，外表看上去挺好的一块地，其实操作难度真不小。

上图靠湖的b地块，是酒店用地，整块地都只能用来建酒店，而且开发商要自我克制至少10年，而且产权不能切割，所以没办法变现。

而北面的a地块，容积率2.0，并不是彻底的住所用地，其间一半的建筑面积，要用来建商业和工作。

简略来说，这块地可建9万平方的房子，其间3万平方是酒店，3万平方是商业和工作，只要3万平方米建住所。

这个地段的工作卖给谁？真的头不是一般的大；而看似能够变现的商铺，要求单一产权面积也不小于150平方，肿么卖？

价格必定上不去。

仅有的现金流产品便是那3万平米不到的住所了，满打满算200多套吧。

一半面积的商业再加上2.0的容积率，要做多层该怎样做？还得从价格2.1万元/平的小高层出发来考虑问题。

3万平方，单价2.1万，卖完也就6.3个亿。

开发商花了多少钱呢？买地花了4.3亿；假如是建五星级酒店，造价挨近1万元/平，3万平方就3个亿，不管多少，酒店自己建是不或许了；还有商业工作也得花1个亿，还不好卖。这样算下来，不知道要亏多少钱。

你说，怎样会有开发商报名？

关键时刻还得靠国企，一家注册名为宁波慈瑞的开发商拿下了该地块，实际上的意思便是江北开投。

没办法，建造新城，还得靠国企，建造慈城新城，还得靠江北的国企。

慈城新城的开发史现已快10年了，老司机曾经也专门写过慈城。整体来说，江北在这儿建这么大片住所，挺不容易的。究竟，这儿远在绕城之外，离青林湾大桥都有10公里。

火得发烫的方桥，离鄞州大路也才7公里。

十年前，万科和城投在这儿搞了两个大项目，打下了慈城新城的根底。现在回头来看，慈城新城的规划仍是有些理想化，最大的问题出在密度太低。

或许最初是想走高端低密度社区，但重视的人却很多都是刚需客户。

这必须得说宁波人的“务实”，早年杭州现已把别墅造到了很远的山里，各种意境各种画中有诗。宁波的富人们没那么花炮，他们坚持喜爱市中心。市区的别墅，出门看看周围的楼房，走出去又是门庭若市，日子充足又惬意。

所以慈城这样天然生成做类别墅的地段，在宁波一不小心整成了夹生饭。

很多人都说，慈城挺好的，便是人气缺乏。

我们仍是喜爱热烈。

商业的实质，要投合商场的需求，慈城的建造，最终是要经过商业开发来完成。所以上一年下半年，慈城新城调整了一版规划。

起点便是添加了住所和人口的密度。

依据新版规划，新城减少了工作和工业用地，大幅添加了居住用地，而且适度调高了部分区域的容积率。

这个思路是没错的。

这样的调整，不光能够获得更多的土地收益，还能添加慈城的人气，而且带动商业与居民之间的正循环。

慈城的居民都觉得商业有些少，但商业多了也养活不了，所以还得加人。

我们或许没有留意到，上一年开端江北加大了慈城古县城的维护开发力度，一系列的改造工程正在连续打开。由曩昔的开发以慈乡镇为主体，现在以江北区为主体。

或许两三年后，慈城古县城的观感会与曩昔大不一样。

当然，慈城要热起来还任重而道远，单靠政府的力气也是不行的。国内任何一个网红地，莫不是民间商业运营获得了极大的成功。

慈城能够看的东西现已不少了，但让人恋恋不舍、来了就不想走的东西还不多。短少一个爆点，就像北京的南锣鼓巷、厦门的曾厝垵和重庆的洪崖洞那样，好逛好吃又好玩。

整个宁波都缺。

也是在昨日，接近慈城的宁波北门户商务区，出让了两块商务金融用地，一块地被宁波银行拿下，另一块归属宁波电商城。

接近慈城的北门户区现已楼房树立，假如姚江新区再有实质性动作，慈城，或许就不再是一个市郊小镇了。