合力攻敌全社会需共克时艰；云开雾散各房企要只争朝夕

▎商场剖析丨By：世联评价

重庆楼市开展回忆

重庆市主城区的住所房地产，2016年回温发动，在阅历2017、2018年的量价齐飞后，2019年，在“房住不炒”的方针基调下，商场需求略显乏力，热度逐渐褪去，先后阅历了平平期-小阳春-冷淡期三个阶段。全年成交商品住所2,284.42万平方米，成交商品住所套数20.47万套，月均成交17,058套，日均成交561套。虽然与2018年成交面积2,838.33万平方米，成交套数25.43万套比较，别离下跌了19.52%、19.50%，但放到全国商场中，2019年的成交量仅小幅落后于武汉。出售价格受土地本钱上涨、产品结构调整等要素影响仍坚持稳中有升，虽然涨幅收窄，仍上涨至12,188元/平方米。

注：2016年成交套数为按100平方米/套估计数

从上图可以精确的看出，近4年来，重庆市主城区住所出售成交套数均高于20万套，成交建筑面积均超越2,000万平方米，在全国各大城市排名中，一贯傲视群雄。

全部看上去都很夸姣，不出意外，热烈欢喜的新年一过，蓝天白云，春暖花开，返乡置业的小高潮之后，小阳春接二连三，2020年重庆市主城区住所成交面积仍会在2,000万平方米左右的高位徜徉，跟着重庆经济转型成功，在成渝双城城市圈、高新区建立、科学城规划的大利好加持下，其成交量乃至或许超越2019年，楼市大概率会从平平到小阳春，再到“金九银十”，最终又到平平期。

就在房地产从业人员趾高气扬预备大展拳脚一番时，席卷全国的新冠肺炎疫情出人意料，打乱了人们一切夸姣的愿望和方案。疫情影响之下，2020年重庆市主城区楼市走势必定不会重蹈从前覆辙，但到底会怎么走？看跌者有之，看涨者有之，议论纷纷，且都能列举出一大堆理由。笔者认为：疫情的影响必定存在，短期内对经济的影响很大，更遑论接下来的楼市走势！但不能仅凭现在的楼市惨状就判定本年的楼市完全凉凉，房价会大跌；也不能由于国家出台了降准降息的信贷支撑方针和地方政府“因城施策”放松了限购限贷等调控方针就预言本年房价会暴升！学过马克思辩证唯物主义思维的人都知道，应辩证地看待事物，任何事物都有两面性。借此，笔者大胆猜测一下2020年重庆市主城区楼市的走势。

重庆楼市2020猜测

猜测之前，笔者先阐明：本猜测首要针对重庆市主城区的住所房地产，主城区商、办类房地产过剩，空置率居高不下，商场行情一贯低迷，本次疫情只会落井下石，没有猜测的必要。至于重庆郊县市郊的住所房地产，除璧山、永川、江津双福等近市郊外，其他区县只会比疫情之前更差，没有翻盘的期望，走势根本固定，此文也不再猜测剖析。

1

商场暂停

一季度根本上颗粒无收，小阳春已成愿望。时刻已是2月末，疫情拐点未至，全国上下还处于疫情防控的关键期，重庆城区好象被按下了“暂停键”，商场歇业、街上行人稀疏、公交、地铁座位空空，小区内每个家庭每三天才答应1人出去。楼市自1月24日休市以来，售楼部一贯暂停敞开，工地复工日期一延再延，售楼部能在3月中下旬敞开现已不错了，刚敞开也不会有多少客户来看房，一季度根本上没有售房收入。

2

线上生意

全国除湖北外疫情已接连数天减轻，二季度疫情有望完毕，接下来政府会敦促企业捉住复工，各开发商和署理、评价、金融组织等也憋足了劲，做好了复工预备。疫情拐点到来至完毕，政府为赶快康复经济，找回失掉的韶光，也会出台各种优惠方针，在税费减免、借款利率上支撑实体企业开展，房地产相关企业也会直接或直接获益。在“房住不炒”的主基调下，政府大概率会出台比如放松“三无”人员在重庆购房、撤销“第三套房”借款约束、下降首付、下降房贷利率加点等方针。各大房企转向线上售房，网上直播看房（房全国、龙湖等），一起推出“88天无理由退房”（恒大）、“9.9元优惠券抵10000元购房款”（万科）、“直播限时抽特价房”（龙湖）等实打实的优惠促销办法。评价组织使用在线查勘、视频连线、在家工作等方法助力金融组织。相关职业合力攻敌，共克时艰。估计在全社会共同努力下，二季度重庆楼市会逐渐康复。

3

楼市促销

疫情完毕后，开发商迫于回款压力，会拿出最大诚心，“真金白银”地打折促销，实践成交房价会有较大跌幅，这也是最近几年最好的购房机遇，方案本年买房或换房的顾客要捉住机遇，买定离手，努力工作。

4

房企竞赛

购房时的考虑要素中，物业的位置会上升到新的高度，环境优美的小区更受欢迎，物业服务和环境也因此会成为决议销量的关键要素，龙湖、万科、融创、金科等向来重视物业服务和小区景象打造的开发商将在剧烈的商场之间的竞赛中获益。

5

房产供需

改进类的房源将逐渐增多，占比超越一半，刚需小户型产品将越来越少，成为稀缺产品，因2019年出让成交的住所土地大多数都是1-2.0的低容积率地块，故本年重庆楼市将被逼从刚需为主转为改进性购房为主。改进性产品面积大，总价高，去化较一般高层慢，估计本年各楼盘开盘去化率低于上一年，竞赛空前剧烈。但疫情期间在家阻隔不能外出的苦楚，微信运动中每天只要几百步的为难，也会让有意向在最近两三年换房的人加速换购大户型改进性住所的脚步，本年将是改进性住所元年。一贯以改进性住所为主导的北区，本年仍是抢手区域。

6

经济方面

跟着经济康复正常，在下降首付和房贷利率的宽松方针下，下半年出场者显着增多，开发商为拯救上半年的部分丢失，优惠打折方针继续乃至力度更大，究竟面临上半年惨白的成绩，下半年各大开发商必定使出浑身身手，抢占商场，供求之间强力博弈，出售和署理人员分秒必争，只争朝夕。在阅历疫情之后，体会了“租售不同权”的无法和心酸，更多租客坚决了买房的决计，也会促进部分租户开释买房需求，本年“金九银十”行情必定会重现。

7

职业现状

职业洗牌速度加速，强者恒强，不少小开发商项目没优势，大房企不肯收买，资金链断裂，破产和楼盘烂尾是大概率会发作的工作，严峻的乃至卷款跑路，购房者在挑选开发商时要擦亮眼睛，避免入“坑”，本年维权现象必定增多。

8

方针方面

为“稳地价、稳房价、稳预期”，政府调整供地方案，削减供地，本年上半年供地与成交商住类用地较2019年同期大幅下降；但疫情影响经济下行，财务收入削减，防控开销添加，政府会更依靠土地财务，本年政府渠道公司拿地会增多，为招引开发商拿地，下半年或许会加大主城区近郊优质地块住所土地的供给。

9

土地商场

上半年销量下滑，开发商回款削减，债款压力增大，大多数房企对拿地有心无力，而政府迫于财务开支压力，还得卖地，供需失衡，供大于求，本年成交的住所地全体楼面价会较2019年下降。受制于资金实力和下降拿地危险，估计2020年供给和成交的住所地以10万平方米以下的小地块为主，且房企联合拿地会添加。

共克时艰未来可期

总归，本年受疫情影响，估计重庆主城区住所上半年销量会大幅下滑，下半年能追回上半年的部分销量，但全年销量较2019年仍有不小跌幅。在疫情往后，售楼部正常敞开，为拯救丢失，赶快回款，各大房企会大力促销，上半年房价也会有较大跌幅，下半年经济逐渐康复后，在宽松货币方针和活跃财务方针加持下，商场将快速回暖，房价回升到2019年的水平，不扫除价格小幅上涨的或许。而跟着低密度低容积率的住所地不断入市，2020年改进型产品供给将继续添加，商场之间的竞赛加重，去化周期延伸。房企日子伤心，资金紧张，部分寻求并购重组，部分难认为继，不能如期交房乃至烂尾，维权现象将增多。但请信任，一切隆冬都会曩昔，一切困难都能战胜，有勤劳勇敢、才智达观的重庆公民共同努力，温暖温暖的春天终会到来！

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