世界中心龙华是不是现已到天花板了

“年前不买房，一年又白忙”深圳人民用满满的行动力催生了2019年“现象级”的深圳楼市。这一年，深圳新房住宅总成交面积约372.45万平方，这是2016年“深八条”调控政策后，深圳新房成交面积首次突破300万平米。这一年，深圳共成交37884套新房，同比2018年上升28.9%。

楼市的火热也造就了不少日光盘的诞生。据统计，2019年深圳共诞生了9个日光盘，其中：南山1个，福田2个，宝安2个，光明3个，深汕合作区1个。

很明显，市场更多的是把眼光放在了宝安和光明。在2019年深圳成交3.7万套新房住宅，光明区和宝安区的成交量合计就承包了1/3，并位列深圳十区中成交量的第2、3位。

尤其是光明区，去年新增供应仅26.48万平，但成交量却高达53.52万平，成为全深圳楼市最靓的仔。反观全年供应面积排名第二的龙华，却未能挤进最热成交片区top5。这让购房者们开始怀疑：曾经的宇宙中心，2019便到了天花板吗？

宇宙中心被沙井光明吊打

龙华的火爆，离不开明星项目撑腰。2016-2018年，龙华的部分单体项目连续3年夺得新房住宅成交套数TOP1，但2019年却让步给了沙井。而且，龙华单体的最好表现，已经跌落到深圳的第七名。沙井和光明等明星网红盘的出现，说明了不是深圳市场不好，而是龙华被市场”遗忘”了。

新房供应从某些特定的程度上也影响着新房成交量。2019年新房供应前三甲为龙岗、龙华和宝安。

其中，龙华新供应7969套住宅，全年共成交3575套；宝安全年共成交8752套新房，已经远远超出新增供应的5903套房。从数据上看，相比宝安区的供不用求，很显然，2019年的抢房焦点并不落在龙华区。据圳在买房统计，龙华去年一共上新8个住宅项目，从8个项目开盘当天的数据来看，去化不到50%的楼盘就占了4个。

从成交数据上看，深圳人民在宝安区安家的意愿更强烈。只是没想到，往年成交量一直位居光明之上的龙华，去年的成交数据却跑输光明。

最明显的是2019年的一个周末，深圳四盘齐开，光明区的勤诚达正大城三期等项目，龙华区的龙光玖誉府等项目。从目标客群上看，这几个楼盘对标的客群和资源配套相差无几，结果却截然不同，光明的两个新盘开盘即售罄，对比之下，龙华的去化率则有些难堪。

龙华和光明，同为深圳近年来崛起的新秀，光明用“秒光”证明了它的价值，龙华虽有1盘去化七成，但在光明“双百”的成绩下，显得不足一提。开盘去化成绩两极分化，是龙华对购房者来说，已经没有吸引力了吗？

当然，龙华楼市今年也不是毫无亮点，从二手房的学位房到新房金茂府，至少龙华的房价已经成功解锁了10W+的新成就。

龙华“宇宙中心”今何在

深圳十区中，为什么总会有一些地区特别火？从现阶段南山科技园和超级总部基地需求溢出，成就了光明，我们总能看出一些门道。

龙华以前为何会遭到疯抢，很大一部分原因是因为福田上班族需求的外溢。

2013-2015年，龙华房价3年累积涨幅全市最高，在最近一段时间，开发商也愿意以面粉高过面包的代价去拿地，也是对龙华从福田睡城进化到宇宙中心，最大的认可。

龙华的三代地王，见证了龙华房价从“3”字头迈进“5”字头，再翻倍到“10”字头的新台阶。

2013年，中海地产以38.2亿的价格竞得龙华民治地区的“双料”地王见证了2014年龙华房价破”3”。

2014年，龙光地产以46.8亿元的价格竞到白石龙地王，见证了2015年龙华房价破“5”。

2016年，电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下上塘商业用地，开创了龙华首个十万新盘。

也是在2015年，龙华被给予厚望，成为了“宇宙中心”。在这一年，你不用在深圳买房，顺着网线也能感受到深圳人民在龙华抢房的热情。

△2015年龙华某楼盘开盘现场

2015年，龙华不断在上演抢房大战，数千人抢几百套房已成常态。

4月11日，星河传奇推出152套房源，均价3.7万元/平方米，数百位市民冒着夜雨通宵排队。

4月26日，港铁天颂推出641套房源，均价3.6万元/平方米，现场约1500人抢房。

5月23日，中海锦城推出719套房源，均价4万元/平方米，现场约3000人抢房。

彼时，三年内房价已经翻番的龙华，已不再是价值洼地，但仍遭到疯抢。眼见他起高楼，所以抱有疑惑，为什么龙华当年那么好，如今却略显乏力？是不是龙华已经到了房价天花板？

△ 华业玫瑰四季馨园开盘现场

龙华到天花板了吗？

2019，为什么不再是龙华，是不是龙华已经到了房价天花板？

圳室长觉得离不开这四个方面：

1、迈入10W+的龙华，如今已经失去了价格优势，导致性价比被购房者质疑。当年买龙华，很大程度上与其价格有很大关系，尤其是作为福田后花园，龙华的价格优势更是明显，吸引了大量福田购买力的外溢。但现在沙井和光明，相比于南山却依然有很大的价格优势。

2、龙华没有故事可以讲了。相比于光明科学城和空港新城，龙华打造中心枢纽的故事已经讲了好几年了。缺少新故事，缺少新概念，所以相比光明和沙井，龙华的政策红利已经失去了色彩，用投资圈的话说，就是风口不在这里了。

3、龙华片区升级不明显。假如没有风口，那就靠硬实力撑起身价。但是尽管房价上已经排名深圳前列，可是龙华的生活体验，商业配套，学位医疗，公共建设，以及轨道交通，都依然处于一个相对停滞的阶段。

当然，龙华是不是到了天花板大家一定有不同的见解和分析，评论区等你们的真知灼见！

深圳中原研究中心、美联物业全国研究中心>

龙华要全面开挂啦！真羡慕在深圳住龙华的人！

好消息！好消息！

2019年12月31日上午

龙华人期待已久的【深圳书城龙华城】来啦

这是全国首个5G智慧书城

46000㎡的超大文化阅读空间

将成为深圳“文化中轴线”上的新亮点和景观

2020年，龙华区也将全面开挂

住在龙华区的人从今天起要被羡慕了

龙华位于深圳地理中心和城市发展中轴

拥有深圳北站这一特大型综合交通枢纽

全区有2条高铁、2条地铁、1条现代有轨电车和

“二横四纵”高快速路网穿越辖区

而未来

也将有更多的轨道交通线路布局龙华

力争将龙华区建成通行畅达、风景怡人、

产业集聚的城市发展轴线

「地铁4号线北延线」

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2019年12月31日，4号线北延线实现短轨通。工程线路由二期工程4号线的终点站清湖站开始，沿观澜大道、高尔夫大道敷设，到达牛湖站。

该线路预计2020年底建成通车，并规划未来和18号线进行换乘，在松元厦站与10号线支线换乘，在观澜站与龙华有轨电车示范线换乘，届时，将有效改善龙华、观澜片区居民的出行，4号线不堵的愿望指日可待。

「地铁6号线」

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深圳地铁6号线全长约49.4km，一、二期计划于2020年同步建成开通，其中一期工程长约37.6km，起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站，设车站20座（其中地下站5座，高架站15座），与4、5、11、13、15号线及广深港客运专线综合换乘。

6号线二期工程线路全长约11.8Km，包括7站7区间、其中换乘车站4座，从深圳北站预留高架桥工程引出，途径龙华、福田、罗湖三区。

「地铁10号线」

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南起福田口岸站、北至龙岗平湖中心站，连通福田、龙华和龙岗，是支撑中部转型升级的重要客运通道，线路全长29.56公里，共设车站24座，覆盖了深圳整个中部发展轴，预计2020年通车。

「轨道33号线」

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线路起于机场北（T4）枢纽终至坪山坑梓，沿线串联，机场东枢纽、石岩、龙华、龙岗中心、坪山枢纽，并预留向西跨珠江辐射中山（南沙），向东延伸至惠阳及深汕特别合作区条件，深圳境内全长68.3公里，将按照城际线标准规划建设。

「民乐路市政改造工程」

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改造后的民乐路将东延至龙岗五和大道，道路定性为干线性城市主干道，全长约1．884公里，设计车速50公里／小时，并在梅观高速节点位置设置全互通的横岭立交。

「宝坪大道」

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连通宝安、南山、龙华、罗湖、龙岗、坪山6区，全长53公里，建成后前海、宝安中心区至坪山中心区在1个小时内可达。

「侨城东路北延工程」

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项目北起龙观快速-福龙立交，南至滨海大道（预留南延接深圳湾隧道），全长约17.3km，主线双向6车道，侨城东路北延至龙观快速后，能分流福龙路、南坪快速等道路交通压力，预计南山、福田西部与龙华方向交通出行时间可减少15-25%。

「外环高速」

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外环高速公路全长93.2公里，其中深圳段76km，东莞段17k，龙华段全长6.4公里，途经福城、观澜两个街道，建成后的外环高速将与，深圳的10条高速公路和8条一级公路交叉串连。

除了上面提到的龙华书城

龙华区即将建起的新地标、新公园

也都在向所有人展示属于龙华的速度

「龙华两馆」

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备受龙华人期待的深圳美术馆新馆和深圳第二图书馆项目，于2019年12月23日正式进入实施阶段。两馆项目选址紧邻龙华区的红山地铁站，总建筑面积约8万平方米。

深圳美术馆新馆是一个集收藏、展览、研究、交流、教育、推广等于一体的大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。

via：深圳新闻网

深圳市第二图书馆既是市“图书馆之城”建设的基础配套工程，也是深圳作为“全球全民阅读典范城市”的重要资源平台。该馆预计于2023年投入到正常的使用中。

via：深圳新闻网

「深圳博物馆自然馆」

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落户龙华区福城街道，以“国内一流、国际领先”为目标定位，打造成集展示教育、收藏研究、文化休闲为一体的大型综合性自然博物馆。

该馆计划2023年建成，建成后将成为国内面积最大、投资最高的综合性自然博物馆，也是粤港澳地区乃至华南地区第一座大型综合性自然博物馆。

「深圳北站中心公园」

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2019年11月，深圳北站中心公园开园。空中走廊、云顶书吧、人才绿道等景观，让北站中心公园成为了龙华新地标。

「观澜体育公园」

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公园位于福城街道观光路以南、观兴东路以西、新丹路以北。按照规划，观澜体育公园定位为以游泳为特色的市民健身运动体育公园，配备标准游泳馆。

项目的室外工程将争取在2020年春节前基本完工，游泳馆封顶并进项内部安装和调试，争取5月份竣工验收。

「大浪体育中心」

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项目位于大浪街道布龙路与华旺路交会处东南侧，总建筑面积10万平方米。以足球、篮球、羽毛球等普惠性项目为主，户外特色运动为辅的公益性综合体育场馆。

「大浪文化艺术中心」

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项目位于龙华区大浪街道布龙路与华旺路交会处，总建筑面积约8.4万平方米。是一个集图书阅览、美术展览、艺术培训、文艺演出为一体的区域性时尚文化地标。同时结合大浪时尚创意小镇举办各类时尚活动，辐射福田、宝安、东莞、龙岗等周边一小时都市圈。

「简上体育综合体」

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项目位于民治街道新区大道与简上路交会处东南角，建筑面积约6.4万平方米。集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆及室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。预计2020年建成投入到正常的使用中。

「龙华文体中心」

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迷你版“市民中心”，是一个集体育馆、群团中心（青少年宫）、足球场为一体的综合性文化体育休闲中心。计划竣工时间为2020年底。

「龙华将崛起12栋摩天大楼」

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龙华将成为深圳未来新中心区，深圳将建成一片“深圳北站商业中心区”，整个项目预计占地136万平方米，将包括12座摩天大楼，一座人行天桥以及一个城市公园。

龙华区的城市建设速度加快

一座座新的地标出现在大众视野

同时，龙华区在公共事业迅速补齐短板

城市品质、民生幸福指数迅速提升

via：深圳龙华发布

「龙华区综合医院」

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位于观湖街道樟坑径片区马蹄山东北侧安清路西南侧，按三级甲等医院标准做建设，规划建设床位数1500张，计划2021年建成投入到正常的使用中，将能显著提升龙华区北部片区的医疗状况，优化全区医疗资源布局。

「龙华区新华医院」

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位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处，总用地面积57759平方米，院区规划床位2500床。根据建设规划项目拟于2022年建成投入到正常的使用中。

「市第二儿童医院」

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医院位于龙华区民治街道民治大道，地铁5号线民治出口，占地4万平方米，建筑面积近31万平方米，编制床位1500张，由深圳市儿童医院运营实行一院二区的运作模式。建成后将缓解深圳儿童看病难的问题。

「清龙小学」

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位于龙华街道清湖社区，拟新建36个班、1620个小学学位，主体建筑为地下一层，地上六层，建设内容包括校舍，室外运动场、篮球场排球场等配套设施，计划2020年9月投入到正常的使用中。

「民治书香小学」

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本项目为民治书香小学改扩建项目，位于深圳市龙华新区民治办事处民塘路书香小学内，用地性质为综合教学楼，总建筑面积2590.11平方米，增加6班270学位。

「2020年，提供44300个优质学位」

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近年来，龙华区人口增长较快，学位问题常年严峻。据了解，到2020年，龙华将新改扩建26所学校，提供44300个优质学位。

▲龙华第三小学

龙华除了持续不断的发展的经济、交通和公共事业

还有独特的人文魅力

是客家文化、红色文化、时尚文化荟萃交融的地方

在龙华，有一座活的客家历史、经济、文化、民居博物馆，是深圳历史上仅“四大名墟”之一的【观澜老街】。

在龙华，有深圳规模最大、保存最完好的古碉楼群，距今约有200多年历史的【观澜碉楼】。

在龙华，有以中国第一代版画家，历史文化名人命名的【陈烟桥故居】。

在龙华，有区域现存最完整、保存规模最大、功能最完善的传统客家民居村落【贵湖塘老围】。

在龙华，有深圳市唯一一个街道级美术馆【观澜美术馆】。

在龙华，有连续五年被确定为中国（深圳）国际文化产业博览交易会分会场的【观澜版画村】。

以及大大小小的艺术村——【鳌湖艺术村】、【上围艺术村】、【桔岭老村】等。

说到人文魅力，龙华当然也少不了历史悠久的传统民间艺术麒麟舞、独具中国特色的龙峰塔，以及每年都会举办的龙舟文化艺术节。

龙华，其实也是一个拥有好风景的地方

它拥有观澜湖休闲旅游国家5A级景区

深圳八景之一的羊台山森林公园等生态旅游资源

现有公园132个，城市绿化覆盖率达42.91%

环城绿道、北站绿廊、大脑壳山公园、

观澜河滨水长廊等四大绿色地标正加快建设

「观澜湖高尔夫球场」

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「观澜山水田园」

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「羊台山」

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「观澜河」

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「大脑壳山」

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2020年的龙华，真的要全面开挂了

住在龙华的小伙伴有福了

未来的龙华将值得我们期待

更让全深圳人羡慕

祝福龙华！祝福深圳！