中梁控股裂变

作者：李霞

1月6日，中梁控股（02772.HK）宣告2019年12月未经审计的营运数据。2019年全年中梁控股累计完结合约出售（连合营企业及联营公司的合约出售）金额1525亿元；合约出售面积约1485.1万平方米。

有必要留意一下的是，到2019年11月底，中梁控股完结合约出售金额约1305亿元，完结全年1300亿元的出售方针，成为2019年少量提早一个月完结全年方针的房企之一。即便如此，和以往比较，中梁控股出售成绩的增速正逐步放缓。

出售成绩增速放缓

中梁控股的兴起，可谓区域房企开展的模范。早在1993年，中梁控股的前身温州华成房地产开发有限公司于温州创建。2012-2013年恰逢温州房价跌落，中梁控股却逆势生长，一跃成为温州房企的龙头。2016年，中梁控股不满足于当地龙头，把总部搬到了上海，正式敞开了全国化的扩张之路。彼时，业界称之为 “中梁速度”。2019年7月，中梁控股成功登陆香港长时刻资金商场。

从2015年的百亿出售到打破千亿门槛，中梁控股只用了三年时刻。2016年-2018年，中梁控股完结合约出售金额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，其在2017年、2018年的合约出售额增速分别为241.58%和56.39%。2019年全年中梁控股累计完结合约出售金额约1525亿元，同比增速为50.25%，虽然仍处于高增速，但增速有所放缓。

此外，“中梁速度”还体现在土地储备方面。土储及规划的敏捷增加，主要与中梁控股的开展战略休戚相关。中梁控股的事务布局主要以深耕三四线城市为主，得益于曩昔几年三四线城市的方针盈余，中梁控股完结了敏捷扩张。

2016-2017年，中梁控股在三四线城市攻城略地，其土地储备面积分别为766万平方米和1903万平方米，其间2017年同比增速为148.43%，一年之内土储翻了1倍多。

但是，跟着三、四线居民杠杆率敏捷上升，棚改货币化盈余逐步消失，中梁控股的增加或受限制。

为此，中梁控股跟从国家方针调整了战略，主要以“全结构”布局为指导方针。从2018年开端，中梁控股增加了二线及强三线城市买地的比重。在2019年8月的中期成绩会上，中梁控股CEO黄春雷称，在二线及强三线的拿地份额占到80%以上。到2019年上半年，中梁控股的土地储备面积为4200万平方米，较2017年底翻了一倍。

多个方面数据显现，2019年前11月，中梁控股新增129块土地，出资总金额约711亿元，其间50%坐落二线城市。因为中梁控股在2018年才开端布局二线城市，其布局并不完善，从而限制后期的规划增加。

与此一起，在2016-2019年上半年中梁控股的存货出现上升趋势，分别为303.64亿元、636.83亿元、1030.78亿元和1199.40亿元。而2016-2019年上半年中梁控股的均匀预收账款分别为118亿元、343.87亿元、736.87亿元和1048.33亿元。

图3显现，2016-2018年中梁控股反响存货去化压力的目标“存货/均匀预收账款”分别为2.57、1.85、1.40，出现逐年下降的趋势。2019年上半年该目标为1.92较年头有所上升。而反响去化才能的另一目标“经营收入/均匀预收账款”在2016年－2019年上半年分别为0.25、0.41、0.41、0.37，阐明中梁控股预收账款结转营收的速度开端变慢。

跟着出售规划不断增加，中梁控股对办理架构也进行了调整。2019年8月中梁控股调整了企业内部结构，将此前的12个大区进行整合，终究成立了南边大区、北方大区、西部大区等7大区域。与之相应的人员结构也进行了调整。据悉，中梁控股之前一个区域集团的人数大约在200-300人左右，兼并后每个区域公司总编制控制在150人左右，裁人约占总人数的20%。

据有关新闻媒体报道，2019年11月，中梁控股再次进行人员精简。2019年11月30日开端，中梁控股内部OA体系中就开端接连发布了不少职工离任，或许被调整、下放到区域的音讯，估计将至罕见30%左右的职工会被优化或许分配下放。

盈余才能有待进步

多个方面数据显现，2016-2018年，中梁控股的经营收入从29.26亿元增至302.15亿元，年复合增加率达221.4%。2019年上半年完结经营收入205.57亿元，同比增加111.2%；归母净利润12.32亿元，同比增加88.4%。

不同于营收和净利润的双增，中梁控股2019年中期毛利率出现了下滑，由去年同期的27.3%降至24.5%。关于毛利率的下滑，中梁控股在2019年半年报中表明，还在于期内交给物业项目的土地本钱相较于价格较高所造成的。有必要留意一下的是，中梁控股近3年的毛利率均不超越25%，相对较低。可见中梁控股的盈余才能有待加强。

在费用管控方面，近3年中梁控股的期间费用率出现逐年下降趋势。2016-2018年中梁控股的期间费用率分别为33.75%、12.36%和10.13%。2019年上半年中梁控股的期间费用率进一步优化，较年头下降18.66%至8.24%。

从杠杆水平来看，2016-2018年中梁控股调整后的资产负债率分别为97.78%、95.03%、90.69%，一直在90%以上。2019年上半年该目标为87.82%，较年头有所下降。此外，2019年上半年中梁控股的净负债率大幅下降，由期初的58.11%降至43.47%。

依据中梁控股2019年中报显现，中梁控股加权均匀债款本钱为10%，较2018年底的9.9%进一步提高。

在融资方面，自上市以来，中梁控股的融资途径继续拓展。2019年9月19日，中梁控股初次发行于2021年到期的3亿美元收据，利率11.5%，所得金钱净额用以再融资在岸债款。从中梁控股的融资途径来看，银行贷款145.6亿，其他告贷142.2亿。其间，其他告贷很多来源于信任通道。

到2019年6月30日，中梁控股在手现金为247.2亿元，期内短期负债144.67亿元，现金短债比为1.71，资金流动性富余。2019年上半年调整后的速动比率为0.75，低于规范值“1”。一起，调整后的现金比率为0.28，短期偿债才能欠佳。

2016-1H2019年反映长时刻偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）/悉数债款”分别为0.49、0.30、0.20和0.43，可见中梁控股的长时刻偿债才能较弱。

另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019我国房企绿色信誉指数TOP50显现，中梁控股排名第31位，绿色信誉指数65.8，绿色信誉等级BB。