仲量联行北京办公楼租金继续下降商业地产出资买卖爆发式增加

北京工作楼租金继续下降，商场进入调整期，而商业地产的出资买卖完结爆发式添加

仲量联行2019年第四季度北京房地产商场回顾及2020年度展望

2020年1月15日，北京——“虽然经济下行压力继续，北京出资商场依然完结爆发式添加，充分体现北京对出资者的高度招引力。”仲量联行华北区董事总司理张莹表明。2019年全年出资商场成交总额到达近800亿元人民币，其间工作楼物业仍备受出资人喜爱，成交金额占全年整栋买卖总额的主体。与此一起，零售商场受经济影响，年末前租借需求显着放缓；物流商场体现优异，虽然年末租金添加有所趋缓，但全年租金添加率仍到达两位数；高端住所商场的足够供给开释安稳需求，年末奢华公寓销量微弱。

甲级工作楼

经济放缓，全体租借需求继续缩短。到2019年末，工作楼商场租借成交总量（依据修建面积）已同比下降25％。受微观环境影响，租借商场活泼度下降。但方针利好对商场的影响在年末前已开端闪现，更有清晰的目的性的行动有助于影响并推进金融职业需求提高。例如，依据新规，银行需建立独立的子公司展开理财事务，而金融街则是本季度对此类组织最具招引力的子商场。

年末商场录得多座新项目竣工入市，CBD中心区的我国尊备受商场等待。第四季度合计5个项目竣工，带来780,000平方米新增供给。其间，备受瞩目的我国尊项目成为北京第一高的地标性修建。在近几个月需求放缓的环境下，供给的很多添加进一步加重了CBD中心区域及周边现存项目业主之间的竞赛压力，一起促进全市甲级工作楼年末全体空置率大幅上升至11.3%，企业减缩租借面积的行为也继续推高商场空置水平。

租金跌落触发商场进入调整期。全市全体租金水平呈继续下滑趋势，录得环比下降1.8％，同比下降4.0％。因为经济下行已成定局，业主已选用更为灵敏的租借战略，特别是在空置率较高的CBD区域。“因为当时经济环境无显着回暖的痕迹，咱们估计商场租金将在2020年进一步下降，业主方将不断寻求租金收益与入住率之间新的平衡点。”张莹表明，“跟着更多项目入市、可供租借的挑选增多，物业管理水平缓楼宇质量将益发成为影响项目体现的重要区别性要素，头部项目与商场中其他项目将进一步分解。”

出资

虽然经济面对应战，出资仍会集涌入北京商场，推进2019年全市大宗买卖总额录得约800亿元人民币。本年北京商场体现和抗压才能优于内地其他商场，招引出资者喜爱，出资总额较2018年全年的380亿元翻了一番，较2017年的250亿元则添加了三倍。工作楼物业仍为最受欢迎的财物类别，成交金额约占2019年成交总额的70％。

第四季度北京出资商场录得多宗要点成交，推进全年买卖总额创纪录。本季度要点工作物业成交包含：安联集团和首峰资金（Alpha）以约78亿元收买了坐落“大望京”区域的融新科技中心85%权益；GIC收买丽泽汇亚大厦的剩下股权，成为该财物全资持有人。其他首要成交还包含高和本钱接盘爱琴海购物中心，以及万科以7.97亿元收买中粮万科半岛广场项目剩下股权。“直到2019年末，商场中的出资者仍在继续追逐各类型出资时机，且有多宗买卖仍在商洽进程中，因而估计商场出资生机在2020年将继续坚持微弱。” 仲量联行华北区出资部总监王刚表明，“面对经济应战，北京已益发成为一个更为牢靠、更具招引力的出资目的地。出资者信任北京微弱的基本面有助于商场抵挡危险，这将为2020年的商场带来更多或许。”

优质零售

补白：优质零售地产指市区商场。*新增供给量包含市郊商场的新增供给。

出售额下滑推进商场压力逐步攀升，年末前商场面对更多应战。在经济下行压力的继续影响下，零售商和业主均在年末体现出忧虑心情。品牌方的扩张战略大多趋于慎重，租借活动逐步放缓。可是，国内的小吃类餐饮品牌仍坚持活泼、逆势扩张。此外，多个奢华品牌本季度在新开业的北京SKP南馆（SKP-S）开设了主打细分范畴的新门店，包含Gucci的美妆体会店和Moncler的宠物用品店。

首版北京《米其林攻略》有望为2020年的零售物业商场带来新的火花。受经济环境影响，许多餐厅出售额继续下滑，估计这一趋势将在2020年继续。而跟着年末米其林集团发布《米其林攻略》，一些业主开端考虑引入米其林星级餐厅，以此招引更多顾客前来体会。“米其林引荐规范广受认可，鉴定星级能协助许多餐厅扩展知名度和影响力。跟着餐厅烹饪水准和就餐环境的质量化晋级，北京在国际美食版图上的位置将更进一步，为全市全体零售商场的开展发明新的时机。” 仲量联行北京研讨部司理纪明表明。

工业物流地产

虽然经济稳步的添加放缓，第三方物流公司依然是租借需求的首要来历。大型第三方物流公司继续寻求时机开发自用仓储项目，本季度顺丰速运在北京机场物流园区的新项目破土动工。在当时商场环境下，一小部分租户因事务减缩做出战略调整，减缩租借面积。较为偏僻的区域受影响较大，但黄金地段的区位优势依然显着。

本季度有一个新项目竣工，2019年全年供给创纪录。本季度，通州物流园区一座近期入市的项目推出二期部分，为商场带来了9.5万平方米的新增供给。2019年全年共有超越38万平方米的新增供给进入商场，录得自2005年以来最高年度供给量。大多数新增供给在入市前已完结预租，因而并未给商场带来显着压力。下半年租金添加有所放缓，但全年添加率仍坚持在两位数的杰出水平。“附近市区、区位优秀的项目占有了商场上最有利的位置。虽然商场承压，可是黄金地段可租借面积紧缺，此类项目在2019年仍能继续上涨租金。” 仲量联行华北区研讨部总监米阳表明，“在未来几个月中，自2019年下半年以来趋缓的租金添加态势估计将进一步深化，推进2020年租金添加水平更具可继续性。”

高端住所

第四季度，奢华公寓商场共售出793套，出售体现较为微弱。得益于上季度很多新项目入市，商场中安稳的需求于本季度得以开释。一起，部分项目在年末前推出必定的降价优惠，以完结全年出售方针，进一步推高商场销量。

2020年，方针方向仍将致力于安稳楼市，着重不把房地产作为短期影响经济的手法。住建部重申稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”方针，在此基调下，房价估计将保持安稳。“鉴于现在清晰的方针方针，估计2020年方针大环境将保持不变。”米阳表明。