重组后的城建开展离出售百强还有多远?

作者：李霞

1月6日，城建开展（600266.SH）在官方微信发布音讯。音讯指出，与北京住总集团施行兼并重组后，北京城建集团财物总额已超越3000亿元。

从相关组织发布的2019年出售数据来看，城建开展的出售成绩仍在100名之外徜徉。外界指出，重组之后的城建开展有望在出售规划方面有所突破。

重组有望迎来新局面

在北京国资国企2019年年内的第三波兼并重组中，城建集团和住总集团显得尤为抢眼。

2019年11月7日，北京市委市政府召开市管修建施工类企业兼并重组宣告大会，宣告城建集团和住总集团、建工集团和市政路桥施行兼并重组。此轮调整后，北京市国资委监管的企业剩余48家。

其间，城建集团与住总集团施行兼并重组，将北京住总集团的国有财物无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人责任。据了解，兼并重组今后，北京城建集团的经营收入挨近1200亿元，赢利总额近50亿元，在全国修建业傍边的排名将提高至第11位，上升六位。有必要留意一下的是，重组今后北京城建的证券称号改为“城建开展”。

揭露材料显现，北京城建前身是北京市城市建造工程总公司，经过多年的变革开展，完成了国家体育场、国家大剧院、首都机场3号航站楼等国家和北京市重点工程。到2018年底，北京城建财物总额达1758亿元，旗下共有120余家法人企业、42家分公司。与之兼并的北京住总集团于1996年改制为国有独资公司，总财物超越1000亿元。

从事务及其资源储藏方面来看，北京城建地产事务深耕于京城。截止2018年底，北京城建未竣工项目储藏约450万平方米。2019年上半年底，北京城建在售棚改项目有8个，包括望坛棚改、临河村棚改、怀柔项新城03街区棚改、动感花园棚改、延庆康庄新农村建造等，总规划修建面积为690万平方米，总出资额为1034亿元，是北京棚改的龙头。别的，北京城建的地产地图不断拓展。现在，北京城建在天津、南京、成都、重庆、三亚和青岛等城市均有布局，非北京项目已达16个。

而北京住总则与北京城建构成互补。北京住总及其旗下地产事务首要以北京的保证房和商品房开发为主，土地储藏首要坐落北京和天津。到2019年3月末，北京住总在建保证房总修建面积为125.1万平方米，在建商品房总修建面积为119.4万平方米，商品房土地储藏为73.68万平方米。

从出售额来看，2018年北京城建出售总额为156亿元，而北京住总2018年的出售总额为91.4亿元，两者均未能跻身出售百强榜单。

事实上，受北京楼市调控影响，北京城建的地产事务开展承压较大。2010-2017年，北京城建的经营收入一直在添加，从46.46亿元添加至140.43亿元，但到2018年小幅跌落至133.81亿元。此番北京城建和北京住总联合重组后，经过优势资源互补，有望迎来新局面。

毛利率下降，去化压力大

三季报显现，北京城建2019年前三季度完成经营总收入106.6亿元，同比添加38.8%；完成归母净赢利18亿元，同比添加167.97%。

陈述期内归母净赢利大幅添加，首要是因为：房地产项目结转添加导致经营收入大幅添加，怀柔棚改项目本期承认一级开发收益；履行新金融工具原则对买卖性金融财物选用公允价值百科计量且其变化计入当期损益，陈述期内公司当期完成8.77亿元公允价值百科变化损益；陈述期内被出资企业持有上市公司股票公允价值百科变化按份额承认权益法核算出资收益添加8.36亿元，添加份额达431.33%。

有必要留意一下的是，陈述期内北京城建的非经常性损益算计7亿元，对净赢利影响较大，扣非归母净赢利为11亿元，同比添加69.7%。别的， 2019年三季度北京城建经营本钱82.9亿元，同比添加55.1%，高于经营收入38.8%的增速，导致毛利率下降8.2%；期间费用率为10.15%，较年头上升19.41%。

2019年第三季度，北京城建新增土地储藏总修建面积28.84万平方米，同比添加66.32%；开复工面积583.63万平方米，同比添加30.30%；新开工面积29.12万平方米，同比下降58.77%；竣工面积7.08万平方米，而2018年同期为3.93万平方米。

从近5年北京城建的存货来看，扩张气势逐年增强。北京城建的存货由2014年的322亿元到2018年添加至749亿元。到2019年三季度末，北京城建的存货到达825亿元，同比添加10.15%；而均匀预收账款到达145.39亿元，同比添加9.2%。然后导致2019年三季度末北京城建的“存货/均匀预收账款”目标进一步升至5.68。

2014-2018年北京城建的预收账款周转率全体出现递减趋势，从2014年的1.15降至2018年的1。2019年三季度末北京城建的预收账款周转率进一步下降至0.73。

2019年第三季度，北京城建完成出售面积26.08万平方米，出售额为31.34亿元。

现在，北京城建已完成了100多亿元的出售额，未来会在保定、大湾区等地出资。

偿债才能提高

多个方面数据显现，2014-2017年北京城建调整后的财物负债率持续上升，由2014年的61.31%到2017年上升至74.02％，不过该目标在2018年稍有回落。2016年-2018年北京城建的净负债率分别为54.76%、123.10%和137.02%。

到2019年三季度末，北京城建总财物到达1176亿元，同比添加14.96%；总负债约为900.73亿元，同比添加14.83%。扣除预收账款之后的财物负债率为73.12%，较2018年底的73.01%添加了0.1个百分点。得益于陈述期内北京城建的有息负债减少了近37亿元，2019年三季度末北京城建的净负债率为117.40%较年头下降14.32%。

从融资方面来看，北京城建2019年半年报显现，北京城建及子公司可运用授信额度总计1008.12亿元，已运用额度606.02亿元，未运用额度402.10亿元。

从北京城建近五年的数据来看，反映短期偿债才能的目标之一调整后的速动比率动摇较大。其间，2019年三季度末北京城建调整后的速动比率为1.08，较年头上升21.35%；调整后的现金比率为0.37，较年头上升1个百分点。这首要得益于陈述期内北京城建的活动财物添加了近98.59亿元，而活动负债减少了7.79亿元，以及预收账款添加了15.3亿元，然后导致上述短期偿债才能目标有所添加。

从反映长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）/悉数债款”来看，近5年来北京城建的长时间偿债才能目标相对较高。2019年三季度末该目标为0.88，陈述期内下降1个百分点。

因为绿色开展乏力和财务目标欠安，北京城建也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019我国房企绿色信誉指数TOP50。