专业房产律师教您怎么购房避坑2020年购房最全攻略

西安二手房生意全流程

二手房生意手续冗杂，加上房产过于大宗，往往需求依托中介运作，尽管手续费较高，但比起私下生意的危险，这点钱仍是值得花的。

西安二手房生意的流程大致如下：

1、生意两边树立信息沟通途径，买方了解房子全体现状及产权状况，要求卖方供给合法的证件，包含房子一切权证书、身份证件及其它证件。

2、生意两边经过洽谈，对房子成交价格、户型面积等各要素到达一致意见后，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房生意的必经程序），生意两边签定房子生意合同（或称房子生意契约）。两边签定至少一式三份的房子生意合同。

留心：二手房有许多隐藏的危险需求经过合同约好来躲避因而一般的额中介机构供给的合同无法满足要求，所以需求合同专门起草，建议托付专业房产律师详细了解状况后起草专用合同。

3、生意两边共同向房地发生意管理部分提出恳求，承受检查。

4、房地产管理部分查验有关证件，检查产权，对契合上市条件的房子准予处理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面赞同的状况回绝恳求，制止上市生意。

5、立契。房地发生意管理部分依据生意房子的产权状况和购买目标，按生意部分事前设定的批阅权限逐级申报审阅同意后，生意两边才干处理立契手续。

6、交纳税费。

7、处理产权搬运过户手续。生意两边在房地发生意管理部分处理完产权改变挂号后，生意材料移送到发证部分，买方凭收取房子一切权证通知单到发证部分申领新的产权证。

8、对需求借款的买房来说，在与卖方签定完房子生意合同后，由生意两边共同到借款银行处理借款手续。

9、买方收取房子一切权证、付清房款，卖方交给房子并结清一切物业费后，两边的二手房子生意合同悉数实行结束。

在二手房生意的进程中存在屡次资金、证件的交流和手续来往，一个靠谱的中介，能让你肯定的省时省心省力。

以上便是二手房生意全流程，一切进程均有中介参加，只需找个靠谱的中介，跟着他的安排走就好啦。

除了总房款，你还需求交多少钱？

在二手房的生意进程中，最让人头疼的便是算税费了，除了总房款外，你还需求掏多少钱？大多数买家都是两眼一抹黑，中介算多少便是多少，底子不会自己细心算。

那么，生意一套二手房要交纳多少税费，详细怎样算呢？

名义上来说，税费由买房和卖房两边承当，但在实践的操作中，一切的税费许多状况都是由买方来交纳的。

总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右

也便是说，一套总房价100万的房子，在没有增值税的状况下，税费大概在6万左右，假如房子没有满两年，税费则能到达10万乃至11万！！

西安市二手房税费参阅如下：

契税：

税率跟咱们购买的房子类型有关，比方咱们购买90平以下的住所，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的一般住所，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

增值税：成交价*5.6%

1、一般住所房本满2年（含2年）免征。

2、一般住所房本未满2年，全额征收。

个人所得税：成交价*1%

1、一般住所满2年（含2年），且为卖方家庭仅有住宅，免征。

2、转让受赠住宅一概按差额的20%征收。

3、直系赠与，看老证，满5年免征。

中介费：3%

西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承当。

二手房生意需求留心的几点

1

二手房生意最要害，确权！

千万别生意流程走到了一半了，发现房子无法购房。（尽管一般正规的中介都不会发作这种状况，不过假如呢，对吧？）

确权，即审阅产权——承认房子是否能够出售。

榜首，所要购买的房子，有必要具有“三证”（即《房子一切权证》、《房子契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。

第二，需求承认所要购买的房子是否满二满三。

2018年西安二手房生意条件由之前的“满二满五”铺开至了“满二满三”，即你购买房子网签合同满三年，能够上市生意过户，契税票满两年，则生意不会发生增值税。

留心！增值税5.33%十分凶恶！一套房子随意一搞便是100万，5%的增值税立刻吃掉你5万！

第三、需求审阅产权人

1、审阅相关人员身份证信息，检查是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房子出售的权力

3、共有权人或产权人如要出售或租借房子的，需求获得产权人的公证托付书

第四，非产权人自己来签定（生意）意向，有必要要求受托人供给的材料

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权托付书

5、若授权托付书未经公证，原则上不能签定《购房意向合同》，特别状况另行处理，但一概不能转定。

需求分外的留心的是，以下房子即使获得三证（即《房子一切权证》、《房子契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：

1、经济适用房获得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻住

3、购房落户未满时刻期限的房子

别的还有一种比较特别的状况，即房改房的产权人独身且未满35周岁，也不能出售。

2

签约两边意向时，有必要留心这几点！

在看好房子，和房东议好价后，就差不多要签定两边意向了，在签定两边意向时，也有一些留心点有必要留心：

1、校订生意两边材料。

卖方：审阅房子权属证书、银行借款状况、有无司法约束、有无租借、有无典当等相关材料。

买方：是否有购房资历、征信状况、能否借款、是否具有还款才能（收入证明至少是还款额2倍）。

2、清晰中介费用。

生意服务费有必要标准金额，全西安市现在均未3%，均由买家承当。

3、意向金转定金。

一般买方付了意向金，在规则的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字承认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此刻如有改变，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

4、房款付出事项。

生意进程中各期付出金额、期限及方法都是要留心，一经承认，不按约实行是要承当相应职责的。

其他知识科普

在二手房生意进程中，定金和订金很简单发生混杂，许多二手房生意胶葛也会由于一个字的不同而发生。实践上订金和定金是两个不同的概念，若二手房生意生意撤销，其间一个能够交还，别的一个却不能够。

关于订金和定金的区别，以及购房意向金和购房意向合同的法令概念，详细如下：

1、定金

定金是一个标准的法令概念，是合同当事人为保证合同的实行而自愿约好的一种担保方式。

在房子生意生意中，买家实行合同后，定金应当抵作价款或许回收；若买家不实行合同，无权要求返还定金，卖家不实行合同的，应双倍返还定金。

我国《担保法》还规则：定金应以书面方式约好，不得超越主合同的标准的额的20%。

2、订金

订金并非一个标准的法令概念，实践上它具有预付款的性质，它仅仅当事人的一种付出手法，并不具有担保性质。

在房子生意生意中，如买家不实行合同责任，并不表明他损失了恳求返还订金的权力，反之若卖家不实行责任亦不须双倍返还订金，但这并不代表合同违约方无须承当违约职责。

3、购房意向金

购房意向金不是法令上的概念，购房意向金指购房者为订货看中的由中介公司引荐的房子而向中介公司付出的，并托付中介公司送交房子卖方签收，卖方签收后转为定金的，必定数额的金钱，一般为房子总价的1%，或称诚意金或意向金。

意向金在房东签收前为订金的性质，可建议回收；在房东签收后为定金的性质，不行随意回收。

4、购房意向合同的法令性质

购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容首要约好买受方与中介公司之间的权力责任，特别应当留心的是，该类合同都有买受方托付中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，假如买受方反悔，将或许损失要求返还意向金的权力。

怎么防止给付意向金的法令危险？

能够从几个方面稳重操作：

（1）看房必定要细心稳重，多看几回，重复比较，肯定不能冒然匆促交给意向金。

（2）假如当日不能确认是否购买所看房子，而中介公司必定要求付出意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东的要件。

（3）假如意向金现已转为定金后，发现房子有问题不想购买的，应及时咨询律师，讨论是否还有拯救的或许。

来历：西安楼市情报