2020北京静待底部

编者按：在核算口径我国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新年代，限价限贷下，自2015年起这一波我国楼市史无前例之大行情，至2019年末在我国各干流城市怎么完结、演化和转机？

成交见行情，方针获空间，土地定供给，家庭收入是购买力，最终多方猜测2020，以此为查询根底，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019我国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据实在复原2019年我国楼市。

城市总述 北京：2019年北京楼市全体波澜不惊。新房受共有产权和竞限房入市影响，成交放量，成交金额超上一年50%，但价格锚定。北京住所成交前十中，共有产权房过半，均价遍及为商场均价的50%-70%，极大保证自住需求。限竞房入市，直接导致二手房价格大幅跌落，置换链条中首套客户部分分流到限竞房商场。二手房“量缩价降”，一反多年常态，仅3月“小阳春”体现如常；此外，因年末房价已降到大部分张望者可以接受的境地、成交志愿激烈。

2020置业北京指数：★★★★

自2017年3月以来北京楼市量价已下滑挨近3年，商场需求堆集。作为我国资金量最大的城市，在钱银宽松布景下，2020年筑底或许性极大。该出手时不要犹疑。

1、受共产、竞限影响，新房成交量显着上升

新房从成交金额看有显着增加，数据如来自克而瑞表格：2019年以3686亿排近5年的第二高位；2016年4044.1亿是五年来最高，2015年以3342.7亿排第三位，2017和2018年的新房成交金额显着处于低位，仅2500亿元左右。

再看成交套数，依据克而瑞数据，2019年新房成交约67855套，在最近5年里排第三位，显着低于2015年的9万多套和2016年的8万多套，但显着高于2017和2018年的4万多套。因而仅从新房成交上看，2019年比曩昔两年来有十分显着成交增加。

数据来历：克而瑞

再看成交均价，2019年北京新房成交均价与成交金额除了年中之外，根本正相关，全体均价在44000元/平米,到年末摸到5万元左右。5-6月忽然呈现的负相关，首要受抢手共有产权房会集推盘影响，如：向阳区共有产权房锦安家乡，3.7万元/㎡；丰台区临铁共有产权房正商明苑，3.5万/㎡。5月北京楼市全体排名前三，悉数被共产房制霸。

2、二手房商场全年“量缩价降” 年末冲高

再看北京二手楼市，2019年北京二手房商场全体体现“量缩价降”，全年成交量达145021套，同比2018年的153536套，降幅达5.6%。2017年调控后的三年北京二手房商场成交安稳在13-15万套的低位上。成交量是成交价的先行方针，成交量处低位，均价难上涨，2019全年北京二手房成交均价为56038元/㎡，同比2018年的56399元/㎡，价格微降。

2019关于北京二手楼市来说，其实是一个传奇的年份。从下图全年各月度二手住所成交走势来看，逾越职业所谓“生死线”的1.5万套的月份，唯有3月份，3月也成了全年商场成交的波峰。

2019年3月8日乐居二手房修改看望丰台不动产买卖大厅45个窗口齐开济济一堂，印证了3月的“小阳春”。

2019年3月向阳不动产买卖大厅相同人头攒动

可是好景不长，3月往后，商场成交呈现四连降，6、7月入夏“不热”，9、10月入秋没有“金九银十”，一反多年商场的常态。用职业人的一句话来说，这一年楼市没有春夏秋冬，只要一个时节叫冷季。

可是有必要留意一下的是，到2019年末，二手房商场体现为量升价微涨，买卖双方通过一年的张望，加上房价已降到大部分张望者可以接受的境地，年末成交志愿均激烈。2019年12月二手房成交与4月适当，以“小高潮”的方式预备过个好年。

3、2020买房该从哪几方面考虑下手？

北京新浪乐居结合《首都功用中心区控制性具体规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案），为您的置业供给一份可参阅的寓居陈述。

2019年11月底，14区的分区规划和亦庄新城规划正式批复施行（2035）

宏观看：结合整体规划“四个中心”战略定位，分区规划紧紧围绕优化提高首都功用、疏解非首都功用，处理跨区域和区域内不同区域之间开展不平衡、不充分的问题。

对楼市、尤其是买房端的决议方案看，此方针影响深远。总结如下：

a.东西城，首都功用中心区，占有资源优势的小区依然值得买。教育医疗有保证，自住舒畅，向外规划不代表空心化。其他区是规划未来，中心区是让现有资源更充分使用。

.中心区外，假如想城区买房，满意本身通勤等诉求后，自住买海淀（低密、工业会集、教育配套）、出资保值看向阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再，出资诉求就既包括稳步增值的房价，也包括租金报答。“世界向阳”契合这一诉求。

c.现在北京刚需总价成交在400w，此价格依然可在丰台置办不错的二手房。参阅丽泽开展战略，马家堡、草桥，这些片区，落一套自住的二手房，稳啊老铁。之前也提到了，丰台区是2019新房成交最热区域。

不过，成交最高，并不代表区域开展最好，它只和放量有直接关系。这儿却是对房主有个主张，您手里的丰台老破小，主张最近几年换换，因为质量更高的二手房源将在几年后涌入商场。

d.通州区双限，人群有限。假如契合其购买资历，天然优先选通州（运河＞北苑），台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班，自住。因为租金相同PK不过向阳区。

e.海淀、向阳、丰台，三个城区说完。预算更少的，考虑这两个区：石景山VS大兴，此时，城区反而PK不过市郊。当然，相同价格的限竞房，依然选石景山。

但二手房不同，石景山同质量的次新房，价格几乎是大兴的1.5倍，不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店，现在一步到位的100-140面积段的次新房，5-7年后，将是这一波70/90需求晋级后的追捧方针。

另一方面，大兴区未来重要税收点：机场（接受世界化诉求）、黄村火车站（接受京津冀一体化）。即便经开区剥离，也满足讲故事。

供需决定价价格，当年的土地供给，会在2年后发生效应。

依据克而瑞数据，2019年土地出让成交80幅，成交建筑面积874万方，比较较曩昔五年，成交量排第三位，次于2015年的110幅1500万平米建筑面积和2017年的106幅1414万平米建筑面积。

假如咱们深度去重视2015-2019年的土地方案供给和实践供给的走势图可以精确的看出，北京商品住所用地供给方案持续在回落。实践供给量也在大幅持续回落。

如图，2019年至今，北京商品住所用地已供给213.09万平，与年度供地下限距离较大，这点与2015和2016年类似，可是2017年的“3.17”之前的张狂却没有到来。这是因为2017年共产房入市，2018年上半年限竞房入市，形成2018-2019年新房井喷，直接导致二手房价格大幅跌落，置换链条中首套客户部分分流到限竞房商场。

但2019年共出限竞房14宗，已小于不限价的17宗地块，此距离进一步扩展后，会促进张望者入市，加快存量去化。限竞房对二手房价的限制进一步减小，全体成交价将会上行。

4、房价收入比：14.77，低于上海深圳

咱们来看看北京2019年的房价收入比。咱们的公式是：单套商场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

2019年北京套均总价400-500万元，以刚需自住定位。 依据国家核算局核算2019年上半年北京市人均可支配收入为33860元，则全年人均可支配收入咱们以2倍67720元核算。年家庭收入咱们以乘以5核算（同上海），计为33.8600万元。以一套500万的房产来核算，房价收入比为14.77。咱们估量这个数据受限价房和二手房贬价影响，比2017年之前要低不少，并现已显着低于上海的17和深圳近20。当然在北京主城区，两三居单套总价均根本超500万元，所以房价收入比要高许多。

5、 2019买卖双方：张望心态显着。

依据贝壳2019年11月发布的《2019新一线城市寓居陈述》，北京二手房的去化周期稳居全国榜首，60-80天，供给量也最大。但另一方面，北京的换手率也是最高的，买卖热度大。

北京楼市成交，新房与二手房一向呈现“此消彼长”的状况。限竞某些笋盘，会逾越地缘概念，全城买限竞；而在推盘节奏放缓的几个月，二手房成交显着上升。新房成交价，又受共有产权房和限竞房影响显着。共产、公租、限竞三管齐下，房住不炒家喻户晓。2017.3.17的虚火得以铲除。2019年，买卖双方均处张望，时值年末，卖房调整预期，乐意降价促成交（在5000万以上豪宅成交中尤为显着）、买方也根本到达了心思价位，因而11月至今的商场成交状况，已与本年4月想相等，并连续至岁末。

6、中心城区租金仍微涨

据克而瑞数据，2019年6月，北京住所均匀租金91.97元/月/㎡。2019年，北京中心城区住所租金依然上涨。与2018年1月比较，2019年4月北京西城、海淀、东城、向阳的租金累计涨幅别离为10.15%、9.25%、7.81%、6.82%。与上年同月比较，2019年4月北京西城、海淀、东城、向阳的租金涨幅也别离到达6.79%、5.65%、4.5%、3.79%。

7、2019年新房成交：

如上图所示（数据来自克而瑞），2019年，北京住所成交前十中，共有产权房过半，且前三名依然连续年中数据，被共有产权房制霸。此三盘悉数为城区共有产权房，均价遍及为商场均价的50%-70%，极大保证自住需求。

从榜单细分看，商品房成交榜首名：中海寰宇全国，占尽有利地势有利地势人和。有利地势为，限竞房年代，纯商品房备受喜爱；有利地势为，首钢工业园、首都西大门利好加持；人和为，石景山本区内置业改进需求，地缘性很强，根本不跨区，这也是户型、质量都差强人意的远洋山水能长时间均价维持在7-10万的原因。2019楼市成交TOP10榜单，为低端有保证、中端有供给、高端有商场的方针，交上了一份完美答卷。

从各区域成交数据看，总价丰台榜首，套数大兴区以9100多套排名榜首，丰台7500多套排第二，向阳5600多套排第三。从均价看，西城以9.8万遥遥领先各城区。

8、展望2020年楼市：

2020年，在无严重方针前提下，需进一步看限竞房与不限价地块的出让状况。如在现有距离（14:17）根底上持续扩展，不限价地块进一步增多，成交均价会稳中有升。

值得等待：

1）南五环内，电建限竞房，均价54000，与周边二手房倒挂近6000元；

2）金融街融御，市府最近的纯商品房；

3）华润石景山地王、中海丰台造甲店，这两块高端住所将推何种产品；

4）孙河，楼面价6.9万的恒基地王，联合了地主天恒后，将以何相貌示人；

5）1月3日石景山土拍，以及本月四季青刚挂出的百亿地块，将花落谁家（后者究竟谁敢买）

6）在媒体渐渐的开端为限竞房年代“画句号”之时，最受重视的学区限竞：天恒学院里，又将有哪些动态。

关于2020年北京楼市走势，乐居一般修改以为要看3月底是否有新政，如无，根本是稳中有升。开发商一般员工以为，根本安稳，分区域有改变，关于存量过高的红海区域（如：亦庄、台湖、顺义、门头沟、房山），不扫除开发商持续以价换量的或许。在被查询的其他无关房地工业的市民表明，假如自己住，会挑选春节前买；假如出资，挑选持续张望，2020年6月前处理。

纵观楼市的风向标——北京二手商场，乐居二手房修改以为，2020年北京二手房商场在没有严重方针转向、信贷方针放松的状况下，整体商场不会呈现剧烈动摇，月均成交量在1.2万-1.5万套之间动摇将成常态。虽限竞房新盘很多入市分流了部分二手房客户，可是限竞房被消化后，二手房以本身的地段、方位优势，仍将成为北京房子商场买卖的主场。

房价方面，商场从上行到下行，过往几年特别是2016、2017年房价的快速上涨，现已透支了房价上涨的空间。通过前期的价格回调，当时北京二手房价格已到达适当多的购房人可以接受的水平。在此布景下，商场由卖方转为买方，买房人的购房心态发生了很大改变，买房节奏显着放缓，买卖周期有所拉长，2020年买房将变得更挑剔。

置业方面，二手房因为其买卖遭到地段、首付状况、业主还贷状况、社区质量配套等许多要素的影响，可挑选地域空间特别大。能接受首付在500万以上的购房者可考虑城6区的中心地段，首付有限的购房者可考虑长阳、回天区域、双桥、朝青等合适“新北京人”寓居的区域。

展望2020年，在“房住不炒”的方针大基调下，估计2020年北京二手房商场走向依然以平稳为主，但成交量或许会好于2019年。

本次查询采编人：郭云柯 徐名 潘宇凌

2020年1月10日

文章来历:乐居财经