天降惊喜2020年南昌榜首磅超级利好砸在了这个板块上

丨城市专栏

昨日的稿子简略聊了聊南昌高铁西站的问题，后台收到粉丝留言来吐槽南昌交通，好音讯是上星期南昌发布了一项严重基建规划，这也是继南昌一环全线通车之后的又一项严重交通规划出炉：

总出资58亿元，全长16公里，

南昌城市二环北段具体规划正式出炉！

这则利好音讯发布到今日现已一个星期的时刻了，可是如同不论是媒体圈，仍是南昌市民，都没什么反响。事实上这是不啻于1、2号地铁线北延段线路确认的严重利好。那今日咱们就好好聊一聊北二环关于南昌城市格式的影响。

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北二环出炉，谁获益？

大概是2019年的8月份，渊某撰文《城市环线》剖析了环线交通关于城市开展的影响以及南昌的环线交通现状及弊政，发文一个月之后的9月25日，南昌的二环北段规划经过省发改委的批复，进入前期准备作业，包含各专案组批阅，与铁总商谈合建计划等等，比及打通层层关卡，总算在2020年1月7日，南昌二环北段的具体规划正式出炉。

虽然北二环段的全长只要16公里，线路比较短，可是其间横跨了经开区、赣江新区、扬子洲、蒋巷、高新区，所以能够说北二环是串联起南昌城北地域的要害枢纽。

至于北二环在基建方面的工程难度等问题，咱们今日不做评论，无论是听起来巨大上的公路+铁路合建，仍是高架+地上段合建，仍是多座跨江大桥，都不在咱们今日议题评论的规模内。

那么今日咱们议论北二环，究竟更重视的点在哪里？它的利好开释在哪几个方面？被哪些区域或板块接受了？接受之后的影响有多大，多广？

下面进入正题。

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受限的南昌城建开发

雷打不动的土地红线

说起来渊某如同确实是颇有些四海为家的江湖情节，不只祖国大江南北都闯荡过，便是小小的南昌城，城南城北，城东城西，也全都待过，还都待了不断的时刻。

我从前不止一次吐槽过南昌区划的不合理，所以今日咱们在评论南昌城市格式的时分，爽性就跳出行政区划的束缚，用更开阔容纳的心态来看南昌的城市格式。

如下图所示，我将南昌简略的分成了东南西北中五大板块。

以南昌老城高度为南昌外环鸿沟，其间城东以天祥大路和昌东大路为界，城西以枫生高速为界，城北和城南以地铁1号线和昌南大路为界。

咱们会发现，在实景地图里，南昌的灰色区域（代表城市建造区域，城建区）占比渐渐的升高，尤其是15年之后，南昌市政府呼应中心召唤，加快土地的供给，南昌城南城北、城西城东都在大片大片的破土动工，楼房拔地而起，赣江两岸的天际线一天一个高度。南昌夜景也是全国数得上的美丽，这些都是实打实的前进，就这一点就值得为大南昌点个赞（当然，随手给咱们今日的文章点个“在看”渊某也是不介意的）。

这说明南昌现在的摊子其实铺得现已初具规模了，再不仅仅本来赣江边的一亩三分地那么点大小了，这个是南昌近几年的巨大前进，城市要开展，就在于敢不断地向外界拓宽，建立鸿沟的意图就为了打破鸿沟。

可是，万事都有可是，南昌的城建区面积快速拓宽的一起，意味着南昌的可开发土地日益稀缺。南昌自古都是粮食重镇，也从前有全国粮仓的美誉，一些自媒体包含渊某也都从前在介绍江西南昌曩昔前史的时分有特别叙说过。

可是巧妇难为无米之炊，农民难耕无土之地。南昌粮食高产的背面，来源于南昌自古以来就一向有的天时地利，那便是农耕土地的巨大储藏。

2009年6月23日国务院新闻办公室举办新闻发布会，国土资源部提出“保经济稳步的增加、保犁地红线”举动，坚持实施最严厉的犁地维护准则，犁地维护的红线不能碰。

2012年7月16日，南昌自然资源局出台《南昌县土地使用总体规划》，其间具体划定了南昌县的农耕土地红线，其间规则南昌县的基本农田维护面积不得低于58320.00公顷。

上图中亮黄色部分即为南昌的永久基本农田，是肯定不答应被征用为城市建造用地的政治红线。

在南昌高铁东站规划之初，第一版规划便是期望将高铁西站建在瑶湖西岸的基本农田之中，使用严重城市建造项目，打破土地红线方针，可是这一版规划毫无意外的被中心毫不留情的打回来了，终究只得将其规划到现在的罗家集邻近。

如上图所示，其间亮黄色的便是永久农田，决议不答应被城市建造征用，可是其间色彩偏浅一点的浅黄色区域，则答应被城市建造征用。

这一片区域也是南昌农田规模里罕见的几个能够大面积被征用的地块，另外在莲塘片区和蒋巷片区也有部分地块是一般农田，能够答应被城市建造征用。

所以高铁东站的规划出来之后，开发商在研讨了一番之后，发现南昌城东板块，唯有高铁东站周边依旧有大片贱价土地可供其开发，并将这一片区域取了一个概念名——高铁新城。

所以近两年多家开发商争抢入驻高铁新城，比较有名的一个楼盘如新力锦瑶府，蓝光林肯公园8号、新力公园壹号、凌云府。弘阳韶光天樾等。

不过由于罗家集邻近的大片土地依旧处在征迁进程，待土地征收作业完毕，必然会有多宗土地入市，到时必然会迎来多家开发商争抢。

所以咱们会发现，麻丘邻近的土地供给和楼盘上新，和未来罗家集邻近土地供给和楼盘上新，中心存在一个时刻差，也会由于时刻差发生一个价格差。

03

南昌城市格式拓宽打破口在哪？

咱们上文也说了，南昌由于土地红线的束缚，赣江以东的城市边沿想要向外拓宽会十分困难，其间罗家集邻近是一个打破口，而今日又发生了一个新的打破口，那便是蒋巷。

上图是蒋巷板块的土地使用规划图，会发现这条大鱼的背部，也便是接近赣江中支的北部区域，都是归于可供开发的一般农田区（浅黄色区域）。

并且蒋巷比较罗家集还有一个优势便是，他本来便是比罗家集人口更多，建造更密布的镇级板块，在人口上有着更大的优势。

所以能够说蒋巷板块，是南昌城北区域，仅有的可供城市开发的拓宽打破口。

或许会有朋友有疑问，蒋巷的可供开发土地一向在哪，为什么之前不是打破口，要一向到今日才成为打破口。

其实这背面和罗家集是一个逻辑。

假如高铁东站不落户罗家集，那么没有这样严重的城市建造项目给这个区域供给利好，不论是开发商仍是普通老百姓，关于罗家集区域未来的开展都是缺少决心的，那么即便南昌市政府强行拿出这邻近的土地入市拍卖，也有很大或许门户，究竟开发商也不是傻子。

所以在没有特别的利好规划落户蒋巷，蒋巷相同是决心陷落区。

1月7日，北二环规划出炉，将在蒋巷规齐截处南洲大路全互通立交，从南洲大路昌九客专引出至高新天祥大路，至沿江北大路规划为赣江南支跨江段，该段全长2.4公里，总出资8亿元。

除此之外，在蒋巷南面沿江规齐截处部分互通立交，跨江后，在沿江北大路规齐截处全互通立交。

北二环建成之后，蒋巷板块将诞生两条城际高速交通线路，分别是绕城高速和城市二环道路。一起北二环道路，将打通高新板块和蒋巷的联络，以及赣江新区与蒋巷的联络，乃至未来扬子洲解禁，蒋巷也将近水楼台先得月。

首先看物理间隔，即便是简略的调查地图，也能够发现，蒋巷板块和高新板块以及青山湖板块的间隔都十分静，经过高新大路和地铁1号线，往西能够快捷抵达南昌城市中心八一广场板块，往东能够快速抵达城东板块。

关于交通关于城市开展的重要意义，这儿咱们就不多做打开，我在《城市环线》一文中现已论述的很清楚看，你们能够回忆前文。

北二环关于蒋巷板块最直观的影响，便是土地商场行将迎来迸发。

在2017年从前，蒋巷一向处于城市开发的视界之外，可是跟着6月7日，全国高考拉开序幕，蒋巷也在同日迎来招拍挂史上一次大考，一次性推出6块算计194亩的经营性用地，历经6个小时，终究由3家开发商分割，楼面价力压象湖，溢价率全面破200%，最高达357%，创下多项记载。

咱们咱们能够预见，跟着北二环规划的出炉，现已蒋巷板块土地征收作业的完结，蒋巷板块必然会上市一大批物美价廉的优质土地，等候开发商血拼一场。

2019年12月，南昌土拍商场的闭幕之战，发生在南昌县，原因便在于该板块人口基数大，土地廉价，区域GDP微弱。

而蒋巷，相同是人口大镇，和GDP奉献大户，更是被评选为2018年全国重点镇。

2016年的第十四届赣台（南昌）经贸文化合作沟通大会上，蒋巷镇与台湾汉光农业生技股份有限公司签约，1.6亿美元的出资用于建造“大中华区农产品加工冷链智能物流园区”。

2018年1月31日，江西水投三分地现代农业孵化园落户蒋巷镇，项目集“农、科、产、学、研、配套”为一体，聚集农业科技成果转化使用。

2018年，蒋巷镇累计招待游客7.6万人次，同比增加16%；旅行归纳收入达3600万元，同比增加18%。

以上都是蒋巷最近几年获得的优异成果。与蒋巷一向大力开展农林业和旅行业相反，蒋巷关于土地开发一向十分稳重。直到最近两年蒋巷也依旧只要一两三个新盘，价格也都在8000-9000上下，与一江之隔的高新板块价差到达5000元。

能够说蒋巷便是南昌城建开发的一块处女地。

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蒋巷的未来

蒋巷的未来，或许便是又一个望城板块。或许仅有的区别是，望城具有地铁4号线，可是蒋巷具有北二环和绕城高速，也未必间隔有多大。

望城在开端的城市规划中，更多的定位是工业区，所以望城经过招商引资落户了一大批工业企业，所以导致望城板块在南昌人的印象中便是一个大的加工厂。

2018年开端，南昌开端着手改变望城的板块定位，将它向商业商务区改变，可是虽然一向在花大力引入商业归纳体，作用却寥寥。

2019年底南昌区划调整，望城板块被划分至新建区，从前的九龙湖西部组团规划，到今日看来多罕见点为难，望城的许多新盘，不知道是否还有勇气持续扯起九龙湖西的招牌。

但即便是这样，望城的新盘依旧卖的风生水起，比方新力城，就获得了南昌2019年单盘销量排行榜第三名的佳绩。原因也很简略，有地铁，价格亲刚需。这就足够了，至于城市格式，板块规划什么的，关于他们来说都过于悠远。

相同的，蒋巷的未来或许相同如此。咱们不需要搞懂北二环关于南昌城市格式的影响，也不需要弄清楚交通给板块价格带来的梯度散布状况，

咱们只需要知道，跟着北二环道路的落定，以及后续蒋巷板块土地的入市，价格低，间隔近，生态美丽，都是蒋巷决胜南昌土拍商场的优势，也是蒋巷板块迎来迸发的起点。