深圳刚需别再幻想了下手要快

来历：米宅珠三角

1

抱愧，新年榜首更，我又在讲房价上涨。

这一篇我原本预备写东莞临深篇，写了一半又停了笔，由于来自商场一线的各类消息，让我无法掩耳盗铃去码一些年月静好的文字。

我不去讲一些现实，很或许有些人会挑选持续等候，错失终究的入市机遇。

首要，我要弄清这波上涨的几个误读。

榜首，上涨仅限于西部前海、宝中、碧海、南山这些热门片区。

错，西部仅仅领涨前锋，来势凶猛，重视度也最高，但西部高位之后，其他片区的跟涨好像洪流延伸，无声无息却暗潮汹涌。

第二，上涨到2019年年末就根本完毕了。

错，这一轮涨幅会走完一个完好周期，一个城市的板块轮动周期需求一年，这轮周期走完估计要到2020年五六月份。

可是，2020年8月26号是深圳特区建立40周年纪念日，盛传中心会送大礼包，有预期之后，不扫除周期会拉长到8月份。

第三，整体涨幅有限，10-30个点差不多了。

错，链家已下架了前史买卖查询功用，只下架了深圳，其他城市都保存，为什么?

由于深圳这一波是跳涨，曾经的成交价通通清零，深圳房价进入两眼一抹黑时期，重建估值体系。

终究的涨幅，要到2020年尘埃落定时才干承认。但必定不会只要30%。

2

深圳为什么这么疯，一是深圳已成为全国最大的资金风口。

最近连续看到“北京房价跌落18.5%”，“北京房价降了，首付跌没了，挂牌两月骤降170万”这种标题，北京跌落，上海横盘，二线不涨，更多资金被挤压到深圳。

二是深圳真的开端闹房荒了。

深圳是一个二手存量商场，二手房成交占主导地位，二手房的成交量和供应量对房价有决定性效果。

先看近十年的深圳二手房销量走势。

09、10、15、16年都是大年，15年成交126899套，16年成交107574套，紧接着17、18年是两个小年，成交量分别为63578和64627套。

2019年，深圳全年成交二手房82959套，从数据来看，比17、18年有不到两万套的增量，但和15、16年比较仍是有不小距离，算不上大年。

尽管成交量不算刺眼，但有一个信息十分很重要，便是深圳的二手房供应量在极剧削减。

上一年7月9日商场平稳之时，我所记载的数据，深圳链家的二手房挂盘量为46646套。

10月3日，变为44681套；

12月31日，缩减为38937套；

1月7日，再次缩水为37208套。

6个月时刻，挂盘量削减将近一万套，从4万6变成了3万7，削减了21%；而最近七天时刻，挂盘就削减1729套，均匀每天削减247套。

37208套，这个数据着实让人心惊，要知道武汉、杭州、成都、天津这些城市挂盘量都在11万套以上，而人口数量都是一千多万，远不及深圳。

深圳不只面临着本地两千多万人口的购房需求，还有来自全国的许多出资需求，这三万多套房源严峻供不于求，并且还在敏捷削减，供需严峻失衡才是问题的本源。

3

咱们再看2019年的月度成交数据。

能够精确的看出，19年局面很冷，1、2、3月份成交都很淡，从5月份开端成交量扩大，上到了8000套，然后从5月到11月成交量改变不大，都是7000-8000套，一直到12月才走出了一个9959套的小顶峰。

从数据上咱们正真看到了什么?

榜首，能看出这个曲线并没有走完一个波峰和波谷，9959套仅仅在成交安稳八个月后刚刚起势，不或许立刻大幅跌落，单看这个走势图，很难梦想年后会敏捷量价齐跌。

第二，12月份二手房成交挨近一万套，但现在的库存量只要37208套，假如买卖量不减，只要不到四个月的消化周期，严峻低于12个月的安全去化周期。

也便是说，无论是月度成交数据，仍是急剧削减的库存量，都印证着年后房价跌落的或许性简直为零，而是在成交走势和供求失衡的基础上，房价持续坚硬和上涨。

现在的商场现状也佐证了我的判别。

首要，西部高位横盘不光没跌，并且还在小幅上涨。

以宝中代表楼盘西城上筑、尚都、美好海岸为例，上半年的挂盘价是7万多，9月份到了8万多，12月冲到了10万，许多人以为是顶了，要横盘挤泡沫了，可现在已挂到了11万。

而中部和东部，上涨则开端加快。

以福田为例，福田部分学位房和刚需小两房涨幅已达20%。

以新洲片区的蜜园为例，60平小两房360万已横盘三年，10月份涨到380万，现在挂盘价现已450万，挨近30%的涨幅让你不敢相信这是福田。

老破大代表香蜜三村，大塔楼，户型差，无小区环境，车位严峻严重，单价五万出面已横了三年，最近挂盘价悉数破了六万，小面积挨近七万。

带荔园外国语学位的景田TT世界公寓55平小两房，两年前390万还能够买到，现在现已510万。

梅林、保税区、石厦、景田、莲花，这些横盘好久的片区，许多楼盘都悄然无声地暗涨了10-20个点，学区房涨幅更多。

相对于宝中和前海轰轰烈烈的上涨，这种洪流漫灌式的暗涨更可怕。

前者至少你会知道，你会有心理预备，你能够再一次进行挑选不买这些热门片区；后者则是病毒延伸式的普涨，终究不放过任何一个旮旯，在你不经意间，无声无息吞噬掉你的财富，让你可买的面积越来越小。

4

补涨在持续，但当下的深圳，哪个片区涨的快，哪个片区涨的慢?

我有一个简略直观的方法，便是直接比照近几个月的二手房存量数据改变。

这是8月22日各片区的二手房数量截图。

这是1月7日的二手房数据截图

图片太小，我直接上数据改变比照。

四个半月的时刻：

宝安从5083套降到2724套，房源削减46%；

南山从6943套降到4706套，房源削减32%

福田从6915套降到4735套，房源削减31.5%；

龙华从4256套降到3240套，房源削减24%；

坪山从747套降到610套，房源削减18%；

罗湖从7197套降到5981套，房源削减17%；

龙岗从15086套降到13732套，房源削减9%；

盐田从1228套降到1190套，房源削减3%；

大鹏从249套添加到333套，房源添加34%。

数据不会扯谎，哪里热，哪里冷，哪里在快涨，哪里在慢涨，和现在的商场现状彻底符合。

但要留意两点：

榜首，片区内部相同冷热不均，以宝安为例，二手房源削减近一半，但首要会集在宝中、碧海、沙井等热门片区，福永、松岗、石岩去化有限。

第二，现在的数据只代表当下，热度会传导，补涨也会传导，年后二月份，三月份，四月份，各片区的数据都会改变，罗湖、龙岗很或许会加快去化速度，盐田也有或许跟涨，商场一直在变，专一不变的只要改变。

终究，我只说一句：确定要扎根深圳的刚需，请扔掉梦想，赶快上车吧。

往期精彩回忆

2020深圳新开地铁物业大pk，谁能成为下一个黑马？

定了！广东2020首要任务：支撑深圳先行示范区建造！

盘点2020年深圳182个待售楼盘，好房真的难求？

拆赔比1:1.3！实探百万方福田海岸城，近邻卖9.5万/平

深圳宣告！2025年前将建37所高中，龙华占6席！

2019深圳7大“日光”神盘，预示下一年这些片区要火！

本年这些区域将初次注册地铁，快来看看，有你家吗？

2019终究一天，深圳2个新盘获得预售，共1970套住所

【免责声明】

1、文章的首要内容来历于网络，版权归原作者或来历媒体一切，若触及版权问题，请原作者或来历媒体联络咱们及时删去。

2、我方重申：本文内容、图片、音频、视频文件等材料知识产权归该权力人一切，但因技能才能有限无法查得知识产权来历而无法直接与版权人联络授权事宜，若转载内容或许存在引证不妥或版权争议要素，请相关权力方及时告诉咱们，以便我方敏捷删去相关图文内容，防止给两边形成不必要的丢失。

3、未尽事宜请联络：地产贰哥（微信：dichanerge）

*进群沟通请联络：深圳壹地产小帮手（微信：ydc802766214）