新千亿房企阵营有人逆势狂奔有人负面缠身

职业洗牌

2019年，“房住不炒”的房地产维稳方针基调贯穿全年。在“稳地价、稳房价、稳预期”的指引下，房地产职业全体规划虽然稳中有升，但自2016年创出34.8%的前史峰值以来，增速却已接连三年下滑。

Wind多个方面数据显现，到2019年11月末，我国商品房出售额为13.9万亿，同比添加7.3%，此前两年的增速别离为13.7%和12.2%。即使2019年全年能够大概率打破16万亿的预期值，但7%左右的增速将是房地产职业自2008年金融危机呈现负添加以来的最低增速。

此外，近两年的偿债顶峰仍在继续，融资途径继续收紧，房企融资难度和本钱齐升。继2018年破产房企数量打破400家后，2019年这一数字打破了500家。

堕入债款危机的房企亦不在少数，三盛宏业、颐和地产和国购出资等相继暴雷。

“大鱼吃小鱼”式职业洗牌亦将正式拉开帷幕，职业集中度也正在加快提高。房企出售规划的分水岭现已提高至千亿，这也令房企千亿阵营的成员更迭和全体成绩走势成为外界重视的焦点。

据大摩财经不完全统计，2019年千亿阵营房企的数量为33家，较上年添加三家。但与职业规划增速放缓同步，千亿阵营新增数量也呈现显着下滑。2016年至2018年，千亿阵营的房企数量别离为12家、17家和30家。（文中千亿房企阵营榜单排名以克而瑞房企榜单为根底，符号*的数据来历为克而瑞，其他数据来自公司公告）

新晋千亿房企数量为四家，别离为奥园集团（1180.6亿）、滨江集团（1120.6亿）、我国铁建（1100.2亿）和美的置业（1012.3亿），同比增速别离为40.43%、31.82%、24.15%和28.09%。奥园集团是排名蹿升最快的千亿房企，同比上升11个位次至第27名。

新千亿房企阵营中只需华夏美好（1510.0亿）和绿城我国（1353.6亿）出售额增速同比下滑，别离为-10.12%和-13.44%，排名均同比下滑七个位次至第13名和第17名。

比较2018年的千亿房企阵营，2019年的千亿房企阵营存在三大亮点：

TOP3门槛打破6000亿，绿洲压哨保六

与上一年比较，2019年职业TOP8房企排名没有发生显着的改变。不过，千亿阵营房企2019年出售额均匀增速为19.12%，TOP8中满意这一规范的只需三家房企，别离为融创我国（5562.1亿）、中海地产（3301.3亿）和新城控股（2747.8亿），增速别离为20.70%、22.82%和24.66%。

有必要留意一下的是，TOP3的门槛已由2018年的5500亿提高至6000亿。其间，碧桂园、万科和我国恒大2019年出售额别离为7715.3亿、6308.4亿和6010.6亿。

不过，TOP3别离5.88%、3.94%和9.02%的出售额同比增速已显着低于千亿房企均匀增速。虽然三家房企算计出售额已打破两万亿，较上一年添加1160亿，但在千亿阵型总出售额占比却下滑3.4个百分点至24.5%。

这也预示着，跟着归于TOP3的房地产职业增量天花板见顶，全体职业趋于集中化愈加体现在出售额在1000亿~3000亿的房企身上。而1000亿~3000亿的规划房企纷繁在2019年跑马圈地和降价出售，也被外界看做是在房地产职业白银时代的结尾阶段，分食房地产职业的最终一波添加盈利。

TOP8中，绿洲控股2019年房地产出售额同比0.1%的添加成为了一种特别的存在。到2019年11月末，绿洲控股前11个月的房地产出售额为3015.5亿，同比削减240亿，排名同比下滑一位至第七名。

进入12月，绿洲控股张狂冲刺成绩，单月出售额达864.7亿，远超TOP10房企均匀约500亿的出售额。

其间，2019年的最终一天，绿洲控股向海通证券及其子公司海通恒信出售了上海绿洲外滩中心（原董家渡金融城项目）的三栋写字楼。这笔价值60亿的年底压哨重磅买卖令绿洲控股防止成为职业TOP10中仅有出售额同比下滑的房企。

“活下去”的万科权益出售额下滑

虽然在权益出售排名上TOP3的坐次同比没有改变，但在成绩走势上，高喊“活下去”的万科因合作项目占比添加，已与TOP3其他两位产生了违背。

2019年，权益出售额逾越千亿的房企合计22家，较上一年添加三家。其间，权益出售额排名前三位的是我国恒大（5782.1亿）、碧桂园（5521.9亿）和万科（4102.9亿），同比增速别离为10.32%、8.09%和-3.42%。

万科仍是职业TOP10中权益出售额仅有下滑的房企，原因是其权益出售占比已由2018年的70.00%下滑至65.04%。我国恒大和碧桂园的权益出售占比改变不大，万科则经过合作开发诠释了“活下去”的战略。

华润置地和华夏美好是别的两家增速下滑的千亿权益出售额房企，别离同比下滑7.49%和14.58%，其间华润置地权益出售占比大降17.05个百分点至68.95%。

并购王世茂逆势狂奔重回前十

新晋“并购王”世茂房地产（0813.HK）凭仗48%的同比增速排名榜首，并以2600.7亿出售额成功进入TOP10，排名较上一年上升两个位次至第九名。华润置地（2430.0 亿）和龙湖集团（2425.0）的排名则各下滑一个位次至第10名和第11名，出售额同比增速别离为15.38%和20.85%。

2019年，这位低沉的闽系房企老大哥一改往日慎重前行的风格，以解救堕入流动性危机的房企之名，一再扮演“白武士”打开并购，其收买方针不只包含泰禾集团、明发集团等闽系房企，也包含粤泰股份、万通地产等其他区域的房企，至今已发表的收买金额已达200亿元，还有许多未到发表阶段的买卖正在进行之中。

2019年收官之前，世茂的并购“菜单”再添闽系房企成员。大摩财经此前曾发表，世茂正方案收买福晟集团旗下中心地产公司福建福晟集团部分股权，现在已处于尽调阶段，这笔买卖的总价值达2000亿元，将逾越“万达融创富力”的632亿元实践买卖，成为我国房地产史上最大的房地产并购买卖。

虽然世茂时隔四年重回职业TOP10，并超额完成2100亿元全年出售方针，但从现在有增无减的急进并购和战略布局来看，张狂扩张的世茂将面临着标的公司亟需巨额资金继续输血的为难局势。

有必要留意一下的是，世茂房地产近两年在三四线城市的布局尤为急进，其三四线城市新增货值占比已由2017年的13%暴增至2019年的51%。