三四线城市怎样买房

翻阅各大房产自媒体，出则北上广深，入则杭汉渝蓉，似乎只要一二线城市才配具有房地产，三四线城市只能沦为“绝不能碰”的出资反面教材。

可是，我国14亿人口，一线城市的人口占比是5.3%，二线是20.5%，而三四线是74.2%。

也便是说，我国大大都人口仍是日子在三四线城市，他们代表的，其实才是我国最广泛的一部分购房集体。

确实，三四线城市在人口流入，经济稳步的添加，和方针支撑上没那么美观。

2015-2019.11，国家统计局70城二手房房价涨幅：

最高：深圳 60.1%；合肥60.5%；广州47.2%；南京45.9%；杭州44.3%（都为一二线）

最低：锦州 3.5%；牡丹江9%；湛江11.1%；桂林12.1%；包头13.0%（都为三四线）

但这些只能阐明，三四线的出资价值远不如一二线。这并不代表，三四线就不能买房了。

假如我便是日子在一座美好的三四线小城，你还硬要我全家搬到省会去不成?

所以，这篇文章，咱们不谈人口集聚，不谈大国大城，不谈大大都人都买不起的北上广深，咱们就好好来研讨研讨，三四线城市，究竟怎样购房！

一二线看工业，三四线看商业

在一二线城市，工业兴旺的区域房价遍及涨得不错，不管是片区的购买力增强，仍是税收添加反哺配套的进步，都是其上涨动力。

在三四线城市，一方面经济开展缓慢，后续上涨乏力；

另一方面整个城市不大，支柱工业直接养活一座城，市政配套就不随工业走，而全看ZF意向，三方面，三四线的工业多是工业制造业，邻近也不适合寓居。

所以，工业的逻辑底子行不通。

那么，想要买到保值的房子，就只能依附于现有的配套。一般来说，三四线城市都有个当地的商业中心，根本是当地人流量最大的当地（除旅游城市），配套老练，日子也便利。

这个商业中心可所以餐厅最多的当地，也可所以商铺最多的当地，或者是万达广场、华润万家或大润发等等。

这儿不是让你顶着商业中心买，由于那样或许会被吵死。

而是说离商业中心不远，5到10分钟车程的有配套城区，一般是三四线城市日子最舒适的区域，也是买房最稳妥的区域。

在比较小的三四线，假如略微脱离主城商业，或许几十年都不会有开展，房产更是价值下降危险极大。

咱们在广西北海，看到成片的海景现房卖不出去。

这些海景房离城区也就3公里，但以这座城市的财力，真的很难再去完善除了主城区以外的配套了。

咱们在房子周围的路上，还能看到牛。。。

当然，假如不挑商业中心，你也能够挨着CBD和市ZF去买，由于那些当地必定是决议计划层要点开展的区域。

可是，CBD一般是写字楼最密布的当地。但不少三四线城市底子没有写字楼。。。你底子不知道CBD在哪里。

有些城市的ZF为了开展新区，喜爱动不动就“搬迁”，比方江西九江市，东挪一个财政局，西迁一个市政府，你彻底不知道它的开展重心究竟是哪。

所以，假如硬要找一个适用于更多份额三四线城市的选房逻辑，仍是大型商业综合体邻近，并且有看得见的配套的城区。

一二线新区，三四线学区

细数近几年建造成功的新区，江北郑东西海岸。。。根本都在一二线城市，三四线城市能完成新区开展的，屈指可数。

能开展起来的，也都是新区中接近老市区的那一部分，剩余的地块，遍及是地步和村房。

2006年广东江门市大手一挥，滨江新区决议计划正式出台，138平方公里力求20年成型。

13年过去了，新区除了地标体育馆现已建好，根本没有成型的公共建筑，并且1-1.7万的房价，都和临深的价格相同了。

咱们在该新区调研，最显着的感觉便是人气缺乏。

届时日子不便利不说，如果忽然想卖房了，谁乐意接手呢？仍是买近郊的万达邻近靠谱点咯。

汕尾的红海湾经济开发区更是一片荒芜，好像村镇。

可是，不是人人都买得起市中心或商业中心，莫非市郊就彻底不能碰了吗？

非也，挑选新区or市郊，掌握以下几点，也能考虑的：

1. 契合城市要点开展趋势

2. 必定要有看得见的配套

3. 没有分裂路段或分裂不超越3公里

广东韶关市从前搞过一个高新区，尽管与“高新”根本没啥联络，不过仍是经过住宅建造和人口搬运，有用缓解了老城区满载的现象。

前几年买高新区的人，也根本都等来了美好的日子。最早的凤凰城，在四线城市完成房价翻番，并且有价有市，也不多见。

这个高新区就十分契合上述的三大规范。

1.90%的三四线城市完成不了多点开花，要买新区必定买全市之力开展的那个。

2. 在16年的时分，高新区就现已有看得见的底商，一起，校园也早于人口导入开端建造，公交线路也先行注册。

3.一个1.5公里的地道便可从老城区抵达新城区，十分便利。

总归，在三四线城市选新区和市郊，要分外慎重，像韶关高新区这样的当地少之又少。

为了贪便宜选到毫无配套的城市周边的“新城”，或许未来十年配套都起不来，并且，当你需要钱的时分，易手更是个大问题。

不过，新区尽管简单凉，但三四线还有个“区”可是比一二线还炽热。那便是学区。

不像一二线动辄几大名校，三四线的好校园一般只要那么一两所，整个城市包含底下城镇的人，都挤破脑袋想往这一两个“超级校园”钻。

稀缺的教育资源立马就成为了三四线城市的烫手山芋，其周边的房产也随之有了必定的溢价。

这种房产一般分为两类：

一是中考独占鳌头的垄断性初中，对应的小学的学区房。

一二线城市受“多校划片”等方针的影响，学区房的美梦或许一会儿就化为乌有。但三四线城市各方利益牵扯严峻，学区房的现象很难改动。

二便是能够“买”进去的要点初高中的周围的房产。

三四线“择校费”、“赞助费”的现象至今依然十分遍及。当地有钱人为了孩子的教育，就会购买校园周边的房产，让孩子上下学便利。那么这种房子不只好易手，并且好租借。

所以，三四线盯着校园买，也不会错！

三四线防掉坑攻略

有些三四线城市比较小，不管怎样选地段，你说整个城市10分钟就逛完了，有啥差异？

最大的差异仍是在产品。关于产品，我有六大避坑主张：

1. 不买老破房

许多三四线城市的开展，由于无法付出拆迁本钱等原因，对老城区根本都是抛弃式的。

比方湖北黄冈，即便是在民政局和经委会等企事业单位的周边，也是一堆几十年楼龄的自建房，一点点没有拆迁意向。

所以，跟着人口往新城区搬迁，老破小不只拆迁概率越来越小，周围交通拥堵，还会跟着需求的下降和房子的折旧而价值下降。

而在黄冈遗爱湖新城区周围转了转，说实话搞得还能够。

2. 慎买当地只开发一个小楼盘的开发商

小城市有许多“地头蛇”开发商，原本或许是搞什么建材家居生意的，乘着前几年房地产春风，跟风也做一把。

成果这两年大环境欠好，那些短少职业经历和资金实力的微型开发商，就很简单资金链断裂导致烂尾。

到2019年11月27日，本年房地产企业的破产数量现已达459家，大部分会集在三四线城市。

届时分人楼两空，这个危险可担不起。

所以，尽量仍是买大开发商的房子。

可是，这儿也不是说大开发商就必定好，由于很多大开发商在小城市是与本地的团队协作，本质上仅仅挂个品牌名号，也有或许会呈现产品上的问题。

这儿给一个主张，便是买那种现已在本地成功开发过楼盘，且在市民中有必定口碑的开发商，大概率不掉坑。

3. 看准购房合同

有时分，小城市的好楼盘并不多，所以即便是品牌开发商，也会有十分强势的现象。

我一个朋友的购房合同里没有写明交房滞纳金详细金额，他也不知道合同中应该写明这一项，最终弄得两边很不愉快。

确实，30多页的合同书很简单让人看得头皮发麻，但至少这四点你是要注意的：

1. 清晰交房规范

2. 清晰两边违约责任

3. 清晰差价规模

4. 清晰退房条件

4. 警觉坐而论道

我还有一个朋友从前在江门买了套房，其时置业参谋洋洋洒洒一顿许诺，他是毫不置疑，尤其是小区周围的那个校园，英美教育贵族形式听得就凶猛。

成果，最终校园没建成，合同里也没写，闹售楼处也没用，学区只能对接邻近村小。。。

所以，请对全部没有写进合同里的许诺坚持置疑情绪，极力经过以下渠道来多方求证：

1. 所许诺校园、医院的官网

2. 当地政府官网

3. 当地自然资源规划局官网

4. 企事业单位靠谱熟人的音讯

（江门政府网）

（江门自然资源规划局）

5. 研讨清楚物业

5.1问清楚物业公司，直接去同城同物业公司小区实地考察。

5.2假如有现已入住的一二期业主，无妨联络一下看看物业口碑。

6. 不必死盯新房

小城市比大城市的“新房癌”严峻得多，从商场经济学的视点来看，此刻的优质二手房就简单成为价格凹地，能够和业主多打心理战淘到好房子。

结

鲁迅曾写道我国人的思维，“有的专爱仰视皇陵，有的却喜爱凭吊荒冢”。

连喜爱上坟的人都能够分出类别来，况且如此巨大的三四线购房者集体。

我国一共有289个三四五线城市，每个城市有每个城市的特色和人群偏好，每个人买房也有自己偏重的需求。

所以用一套规范来适用一切三四线必定不或许，本文极力包括大都三四线状况，仅供参考。

总归，学区、交通、商业、环境、圈层、医疗、户型、物业、邻里、车位、设备，你不或许各个都要，关于购房自住者必定有自己最垂青的方面，依照自己需求来，则是最好的购房战略。

期望这篇文章，能对我们起到必定的协助。

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