戴德梁行北京写字楼供给大增致空置率上升

记者 | 孙梅欣

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租借“拥堵”多年的北京写字楼商场，在本年得以缓解。

戴德梁行发布的2019年第四季度陈述数据显现，本年最终3个月，北京全市甲级写字楼均匀租金约为382.4元/平方米/月，租金环比下降1.5%，同比下降4.4%，为近8年来的最大降幅。空置率呈现上升，全市甲级均匀写字楼空置率为13.5%。

全市五大中心商圈写字楼商场季度净吸纳量分别为15.9万平方米和8.6万平方米，分别为前三季度均匀值的2倍和6.3倍，商场有所回暖。但放眼本年全年，北京和五大中心商圈写字楼商场年度净吸纳量分别为39.9万平方米和12.7万平方米，分别为近10年来年度均匀净吸纳量的73.1%和38%。

相比之下，北京乙级写字楼的空置率较甲级的状况还好一些，四季度全市乙级写字楼的空置率为12.5%，均匀租金268.45元/平方米/月，较去年同比有所上升。

除了经济增幅放缓带来的退租、减租， 戴德梁行北我国区写字楼部主管廉峰哲以为，本年和下一年北京写字楼商场较大的新增供给量，也是不行忽视的要素。

“2012-2018年间，北京写字楼年新增供给量在50-60万平方米，可是本年和下一年的商场供给量都超越100万平方米，本年到达130万平方米，为曩昔7年来的供给峰值。”

廉峰哲以为，包含丽泽、中服地块等新式商圈较低的租金本钱，以及可供挑选的工作空间，关于不少对地段要求不激烈的企业，具有不小的吸引力，促进部分企业从较高租金区域的搬离：“有些企业的租金本钱能就此节约40%-50%对水平，对本钱灵敏的企业很具诱惑力。”

尽管全市全体空置率上升，但从区域来看，中关村、金融街等抢手中心商圈，依然坚持“高饱和度”的入驻率，空置率仅为2%-3%之间，租金仍坚持较高水位，IT、金融类对工作空间的需求依然旺盛。相比之下，CBD、望京等商圈的空置状况就显着增多，租金也随之较大幅下降。

廉峰哲以为，曩昔一年，北京CBD的均匀租金降幅约到达10%-12%，和这一区域会集的企业类型有关。联合工作、成长型科技企业等较为依靠出资的职业，在”热钱潮“褪去后，遭到的影响尤为显着。

他坦言，曩昔两年，联合工作是北京写字楼中扩张最为迅猛的职业之一，但在2019年，则面对职业洗牌，大部分联合工作企业放缓了扩张的脚步，其间不乏关门的企业。

戴德梁行多个方面数据显现，2018年联合工作在写字楼租借商场成交占全体商场的17%左右，到本年只要2%，职业开展大幅减速。

廉峰哲以为，这和职业全体大环境有着较大相关：“大部分联合工作的盈余周期都很长，现阶段都很难完成赢利值。在资金端商场收紧的状况下，依靠投融资的联合工作扩张必定放缓，只要很少的头部企业还在增加。”

有职业面对落潮，也有职业迎来风口。廉峰哲发现，5G、AI和保险业的相关职业，正成为商场租借用户的新增加点。尤其是保险业，曩昔2年时刻的扩张速度迅猛。

跟着本年下半年我国金融业敞开脚步加速，外资银行险企准入放宽，估计未来在写字楼租借商场上，金融业、保险业的成交份额将会上升。别的，咨询职业如律所等组织的租借成交占比，也有所上升。

尽管北京的甲级写字楼空置率较去年同比上升幅度有6%以上，但廉峰哲以为，这其实便是把北京的写字楼商场拉回到一个较为均衡的水平：“在适当长一段时刻里，均匀空置率一直都坚持在7%左右，其实这个商场是比较’拥堵’的，长时间由业主主导。现在的水平，两边反而有商洽空间，这个空置率相对来说比较健康。”

廉峰哲以为，计算全球首要城市的租金状况去看，北京写字楼均匀租金位居第16位，是国内仅次于香港的城市，高于上海、深圳、广州等其他一线城市。

回顾曩昔，2008年北京也曾呈现过空置率忽然上涨的状况，首要是因为北京奥运会相关设备会集入市导致，并在随后3年的时刻里逐渐被商场消化。“假如全体经济状况有所平缓，那么现阶段因为供需联系导致的空置率上升，也会逐渐回稳。”

但他表明，假如空置率到达15%乃至20%，那么商场仍是需求引起警觉。