天津楼市决不能罐里养王八越养越抽抽

没揣摩标题，有点粗鄙，却是2019年姜Sir最大的感受。

这一年间，姜Sir一共写了天津楼市的49个项目。其中有超越一半是纯新盘，其他则是老盘加推新产品。

再加上调查过没写的，七七八八加在一起，姜Sir本年现已看过了天津的70多个楼盘。

总结下来，天津房地产商场在产品层面仍是有所前进的。比方，开端盛行酒店级社区迎宾大堂、南阳台遍及加装上下水、呈现了“方厅”……

但一起，全体商场中也呈现了一个很严重且有必要直视的现象——“塌腰”。

一方面，刚需商场仍然微弱，但随着渐渐的变多新项目涌入这一红海，竞赛越来越惨烈。

为了控总价，就得控面积；为了控本钱，就得降标减配。所以，新盘长得越来越像——规划相似、用材相似、户型相似、甚至连案名的都相似……

另一方面，制本厂、双峰道、天泰路、南大迎水道、纪庄子等多个高价地王项目纷繁入市。

这些新盘纷繁定坐落金字塔顶部商场，大户型、高装备、总价700万起。

但是，一高一低之间，总价在500-700万、面积在150㎡上下、归纳质量过得去、面向中心改进客群的商场，现在却是供需两不旺。

这也是现在天津楼市面临的最大困局——梯次消费萎靡，改进客群张望，令整个商场很烦闷。

其实，单从成交量看，天津房地产商场并没那么惨白。1-11月，全市新建商品住宅成交面积约1243万㎡，现已快追平上一年全年。

但是，从成交结构上就能分分出不同。

本年，新建商品住宅单套130㎡以上的户型成交18889套，较上一年同期下降约7.5%；400万以上总价产品成交4311套，较上一年同期削减约11.53%。

现在，天津楼市这座金字塔，基座太大，中上部又有点太小。

金地阅千峯、融创梅江壹号院、正荣紫阙、宾西路5号、远洋天著春秋、中海钻石湾、中冶德贤华府……本年新入市的几个高端盘，姜Sir全都写过了。

再加上海河金茂府、创始天阅海河、仁恒公园世纪等之前入市的，Sir根本现已把天津豪宅一扫而光。

说句实话，每次写到全石材立面、超大外窗、高标准精装、绿建科技等等细节时，姜Sir都会小激动一把，究竟现在天津太缺好产品了。

曾认为咱们看过这些之后，会说一句：“东西不错，天津也总算能出点好项目了。”

可没想到许多人的反应仍然是：“商场这么差，做这么高端有什么用？卖得出去吗？这不是傻么？”

尤其是许多业界干营销的朋友，侧重重视的不是产品而是算账。特别是几个地价高、装备高、价格却贴着地价的地王项目，仅仅津津有味于“项目要赔多少钱、有多惨”。

讲真，姜Sir很了解咱们的主意。作为工作经理人，都背着集团下的营销方针，完不成就要走人，究竟开发商不能赔本赚吆喝。

但是，姜Sir却不太附和业界这种心态。

咱们先把高价拿地的事放在一边，尽管这是全部营销困局的本源，但却是方方面面许多要素决议的，且已不可更改。

假定某开发商拿到一个方位很好、价格很高的地块，却又面临商场走弱且限购的布景。他只要两种选择：

一是减配、做小户型从而下降总价；二是增配、做加法打造标杆产品。

可假如地价现已高到无论如何降标减配、省下的本钱也很有限的时分，选第一项就不是最优解。

由于按现行价格，再怎样省钱也很难盈余。但假如产品力不行，一旦商场呈现回转，连未来卖溢价的时机都没有了。

既然如此，爽性选择第二项，尽力加载做好产品、贱价入市堆集口碑，为将来商场或许的回暖做好预备。

当然，这的确是一场赌博。

操盘者需求面临集团的质疑，担负成绩的压力，确保满足的现金流，平衡本钱与收益之间的联系。

一起，谁也猜测不到商场会不会回转、何时会回转，谁也不清楚自己能不能坚持到那个时分。

但是，关于天津房地产商场而言，总需求有一股力气推进它继续向前开展。

房地产这个职业太特别了，它必定是决议一座城市形象的重要力气。

每一个地块都绝无仅有，每一栋修建都是一座城市开展的纪念碑，建好了就会屹立在那里很久很久。

什么样的地段匹配什么样的产品，优质的地段就应该匹配优质的产品，不然便是暴殄天物。

这么多年来，天津有哪些楼盘能给你留下深刻印象？能成为全国舞台上拿得出手的标杆项目？

这么多年来，咱们都在仰慕南边怎样能呈现桃花源、江南里、大宁金茂府、良渚文明村这样的神盘，咱们都在感叹天津楼市产品力太差。

现在，天津也有开发商乐意去提高产品力，做一些金字塔尖的高端项目，咱们又讪笑他们不识时变、赔本赚吆喝，是不是不太够宽厚了？

莫非眼看着在城市核心地段建出一大批诚基中心、水岸银座，凑凑合合地卖掉，过两年变成城市肿瘤，咱们才高兴？

并且，从各城市楼市开展的历史经验看，高质量豪宅项目往往也都是高地价倒逼出来的。

比方最早的上海汤臣壹品，比方后来的北京广渠金茂府、上海大宁金茂府……开端也是一片质疑，但是开发商顶住压力、做高质量，最终都成了经典。

还有，姜Sir最不赞同的一句话，便是“天津没有钱人”。

一座千万级人口的特大型城市，怎样就会没有钱人呢？

再高的圈层咱也够不上，横竖“冷眼观楼”粉丝群里，现已有好几位买了千万级的房子；姜Sir几个朋友、同学，购房预算都在800万以上。

只不过，这部分客群都是晋级寓居，因而会愈加慎重，没有特别感动他们的项目，不会轻率出手。

有人还很忧虑：“价格贴着地价卖，怎样会给你用好东西？必定往后偷工减料啊！”

这个逻辑好像也是哪里不太对。

理论上，开发商赚不挣钱跟偷不偷工、减不减料没有必定的因果联系。

只要是项目许诺的东西，不论开发商最终是挣钱仍是赔钱，你都应该保质保量地交给给客户。

现在咱们的楼市都是以期房出售为主，哪一个不是看着沙盘、图纸、样板间去买房？

交给时货不对板的状况，或许会发生在任何一个项目身上，并非是欠好算账的地王项目独有的危险。

这些高端项目算的都是整盘货值，最开端账算得欠好看很正常。但只要把产品做好了，后边才有翻身的时机。

许多高净值客群，也都是不见兔子不撒鹰的主儿，光靠各种宣扬物料但是没办法让他们动心。因而，高端盘营销一定是一个长时间继续的进程，很艰苦。

并且，本年天津市区土地出让量很少，缺乏全体的1%。像新梅江的“U”形地块、侯飓风景区地块、河东天津工业大学地块等，天分聪明，最终却都没音讯了。

这也代表着，未来一两年里，高端改进客群在市区所能选择的项目并不会有大幅添加，根本仍是会以上述几个新入市的盘为主。

现在，天津房地产商场的确挺难的，咱们该供认这一点。

各家房企都担负着巨大的压力，集团给出的成绩方针好像一座座大山，城市总、营销总现已成了高危职位。

所以，姜Sir也了解许多项目降标减配的苦衷。

但作为房地产从业者，咱们毕竟要给天津这座城市留下点什么。

假如所有人都在惨白大市的强逼下不停地往撤退，不敢立异、不敢做高端、不敢提高质量，那整个天津商场不就成了“罐里养王八，越养越抽抽”？

正因如此，那些在本年仍能坚持做高质量、做高端的开发商，姜Sir也更敬佩他们的勇气。

一起，姜Sir也诚心期盼，咱们在开发建造的进程中千万别掉链子，做好品控做好办理，真实把许诺的东西做到位。

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2019·12·19