戴德梁行空置率上升租金下行北京写字楼商场体现平平

2019年12月18日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在北京举办以“2020洞见与前瞻”为主题的2019年四季度媒体抢听会，会上发布第四季度写字楼商场和零售商场陈述，并于会上独家发布题为《金融敞开 我国商业地产商场新时机》陈述，解读国内金融对外敞开新方针、北京写字楼商场未来趋势以及大宗买卖的商场概略。

租金下行和供给顶峰 服务业敞开新利好

2019年四季度，坐落中心商务区的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为商场带来约58.8万平方米的新增供给。至此，2019年北京全市甲级写字楼年度供给量继2007年和2016年之后又一次超百万，达101.8万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至1,114万平方米。许多的新增供给拉动本季度北京全市和五大中心商圈写字楼空置率别离同比上升5.1和3.8个百分点，达13.5%和7.6%。

受新入市项目提早预租的影响，四季度北京写字楼租借商场较前三个季度略有回暖，全市和五大中心商圈写字楼商场季度净吸纳量别离为15.9万和8.6万平方米，别离为前三个季度均匀值的2.0倍和6.3倍。但纵观2019年全年，北京写字楼租借商场则体现平平，全市和五大中心商圈写字楼商场年度净吸纳量别离为39.9万和12.7万平方米，别离为近十年来年度均匀净吸纳量的73.1%和38.0%。一起，当时经济的不确定性致使北京写字楼商场租金继续下调，四季度北京全市和五大中心商圈写字楼有用净租金按建筑面积核算达每月每平方米人民币382.4元和427.9元，别离环比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

未来三年，北京写字楼商场新增供给量约达304.1万平方米且67.7%将散布于新式商圈。对此，戴德梁行北我国区写字楼部主管廉峰哲表明，在经济形势不明朗和新式商圈许多新增供给的两层布景下，短期来看，估计未来一年北京写字楼商场空置率将继续上扬且租金水平也将继续面对下行压力。但长时间来看，在未来的3-5年，跟着北京服务业扩大敞开试点作业的继续推进，相关范畴如金融科技、工业互联网、5G、人工智能、文旅、高端服务业等职业的加快速度进行开展将进一步影响北京写字楼商场活泼度，到时租借需求的上涨或将为北京写字楼商场带来租金和出租率的双提高。

“首店”与“夜经济”活泼 零售业态全新晋级

在“首店经济”的带动下，北京零售商场品牌的国际化及多样化程度也渐渐变得高。依据北京商务局发布的最新多个方面数据显现，2019年前三季度共有540家首店落户北京。从品牌入驻的商圈和项目来看，中心商圈的标杆项目是招引品牌首店的主力。与此一起，北京“夜经济”也继续加码。12月初，北京市发布《继续打造有质量有特征有温度“夜京城”冬天活动办法》，在方针的支持下，各商圈及商场均推出了冬天主题的灯火秀、文化活动、体育健身活动、美食活动等。据商务部音讯，北京后续还将推出《夜京城消费攻略》，继续推进夜经济的开展。

2019年，北京零售商场新增供给显着放缓，全年新增优质零售空间仅46.2万平方米，同比下降50.5%，其间近40%都为城市更新项目。对此，戴德梁行北我国区研讨部主管魏东表明，北京零售商场现在已全面进入更新晋级阶段，除了大批百货打开了晋级试点作业，许多购物中心也逐步进入调整期，伴跟着供给的放缓及项目的更新改造，估计短期内中心商圈空置率还将进一步走低。

外资继续加码 城市更新成新常态

2019年11月，国务院印发《关于进一步做好利用外资作业的定见》，提出包含深化对外敞开、加大出资促进力度、深化出资便当化变革、维护外商出资合法权益等四方面合计20条方针办法。跟着全球出资者和境外金融组织的不断进入，商场各参加方的类型也将不断增多，我国金融商场的生态将愈加多元丰厚。与此一起，我国金融商场的敞开也将给我国的商业地产商场开展带来时机。

我国的金融敞开方针无疑也将会对大宗物业成交商场产生影响。从2017年开端，境外出资者显着加大了在我国的财物布局，至2018年，境外组织出资者在我国大宗物业成交额的占比达到了37.8%的前史高点，虽然在2019年二季度之后因为中美贸易战等要素导致境外出资者大幅放缓了出资脚步，但截止到2019年10月，全年境外出资额占比也达到了28.7%。

2009-2019年10月我国大宗物业买卖内外资占比

来历：戴德梁行研讨部

我国的金融敞开正在阅历一个加快期，我国金融敞开的广度和深度都在不断加大，跟着境外金融组织的不断进入，未来我国的金融商场将迎来变局。对此，戴德梁行我国长时间资金商场副董事总经理刘兵总结道，受全球装备需求的唆使，境外组织对我国的重视不断上升，在经济全体下行的大环境中，商业地产开展相对安稳的北京商场则为偏好一线城市有安稳现金流中心物业的境外出资者供给了更好的挑选，这也是为什么北京外资买卖占比接连两年挨近30%。一起，2019年自用买家“刚需”坚持微弱，多点开花，除通州、丰台科技园等新式区域之外，在政府支持下，自用买家亦在中心区域寻觅城市更新时机，参加存量商场同组织类买家打开抢夺。