世茂房地产关联方买卖疑云待解

作者：李霞

日前，世茂房地产（00813.HK）发布11月的成绩布告。布告显现，本年前11月，世茂房地产累计完结合约出售额2277.3亿元，同比添加47%。到2019年11月30日，世茂房地产已超额完结年头成绩会定下的2100亿元出售方针。

同为世茂集团的上市公司，世茂股份（600823.SH）的成绩却是另一番现象。早在2017年，世茂集团董事局主席许荣茂就因世茂股份违背同业竞赛许诺遭到证监会处分。现在，世茂股份与世茂房地产之间依然存在不少相关买卖，至于两家公司同业竞赛的鸿沟终究在哪里也令外界摸不着头脑。

“慢热的扩张”

世茂房地产对出售规划的热心，在近几年才被点着。世茂房地产于1994年建立，算是业界起步较早的地产公司，可是合约出售规划晋级千亿仍是在2017年，当年公司合约出售额达1007.7亿元。而在2017年之前的数十年间，公司出售规划发展缓慢，迟迟未有大的打破。

从世茂房地产近五年的出售成绩来看，在2014－2018年世茂房地产的签约出售金额别离为702.16亿元、670.39亿元、681.2亿元、1007.70亿元和1761.50亿元。 在曩昔的5年中，合约出售额增速别离为4.69%、-4.52%、1.61%、47.93%和74.80%。尤其是2015年－2016年世茂房地产的出售规划乃至开端走下坡路，直到2017年其合约出售额才完结规划化添加，到2018年持续添加。从世茂房地产2019年半年报数据来看，本年上半年其签约金额为1003.4亿元，同比添加39%。

规范排名剖析发现，在2014-2016年世茂房地产出售规划添加乏力的底子原因是2014和2015年其拿地时优柔寡断以及战略失当。

自2013年，世茂房地产便将出售重心由一二线城市，拓宽至三四线。但因其时三四线城市经济发展水平不高，相关需求单薄，形成世茂房地产大量库存难以消化，公司出售规划止步不前，出售添加大幅落后于同业。

从世茂房地产的土地储备也能直观地看出2014-2015年其拿地的优柔寡断。2014-2016年世茂房地产的土地储备逐年下降，别离为578.9万平方米、554万平方米以及491.8万平方米。在进行战略调整后，世茂房地产活跃进行土地补给，2017年世茂房地产新增土储直接飙至1060万平方米，且都在上海、西安、广州等一二线城市。2018年，世茂房地产别离于深圳、天津、郑州等地新增96块土地，总价值百科823亿元，总计容面积1615万平方米。

进入2019年，为应对国家出台的分城施策调控，世茂房地产在战略上做了调整，即布局一二线城市的一起，亦专心于一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。2019年上半年，世茂房地产审慎弥补土地储备，拿地花费为830亿元，添加土地储备1412万平方米。从拿地方法来看，以收买方法获取的土地约占60%。到2019年6月末世茂房地产累计具有6407万平方米的土地储备，共具有301个项目，散布于全国101个城市。

活跃拿地的一起，世茂房地产的去化压力也在攀升。2014-2018年的五年间，世茂房地产的“存货/均匀预收账款”方针逐年上升，该方针从2014年的3.32攀升至2018年的4.74，复合年添加率超越10%。

同根不同命

世茂房地产真实发力出售规划是自2017年开端的， 但从杠杆水平来看，从2014年－2018年，其杠杆的动摇起伏极低。多个方面数据显现，从2016年至2019年上半年，世茂房地产调整后的财物负债率逐年添加，但涨幅不大，别离为61.64%、64.62%、68.14%和69.43%。而净负债率在2017年－2019年上半年别离为56.47%、56.57%、51.13%，与财物负债率的走势呈现了违背。

与世茂房地产不一样，同归于世茂集团的世茂股份则在成绩下滑的一起负债大增。在2019年1-9月，世茂股份的出售额约为162亿元，同比削减19%，仅完结年度方针的54%。此外，世茂股份的三季报也显现，在前三季度，世茂股份的预收金钱同比下降23.94%至41.24亿元；经营收入同比添加4.81%至150.71亿元；经营本钱同比添加12.43%至101.79亿元；财务费用同比添加20.34%至1.47亿元；一年内到期的非活动负债添加46.20%至61.65亿元；长期借款添加75.83%至118.47亿元。

由此可见，世茂股份与世茂房地产虽然同归于上市公司，但却是同根不同命，世茂股份的债款添加起伏远高于其出售规划的添加，两者彻底不相称。关于世茂房地产近年来的规划扩张，外界人士颇有微词，尤其是彼此之间的相关买卖。

在2017年，世茂股份抛弃收买前海世茂49%股权，转而由世茂房地产以32亿元的总对价收买标的，遭到监管问询，责问其是否违背不竞赛许诺。2018年5月，世茂股份将历经11年开发建造，总投入已逾7亿元，项目结构已封顶，行将投入到正常的运用中的关键时刻的深坑酒店即上海佘山世茂洲际酒店，仅以7.77亿元的价格卖给世茂房地产。此举再次引来上交所的问询，责问该笔买卖是否腐蚀世茂股份利益。世茂股份在回复函中以“购买财物时已有约好”对此进行解说。而据世茂房地产半年报显现，上海佘山世茂洲际酒店本年上半年完结营收1.32亿元，该经营额在其14家酒店中位列第二。

因为房企的出售规划及债款规划直接关系到融资本钱，世茂房地产在本年上半年融资本钱为5.8%左右，归于职业界较低水平。

即便如此，伴随着出售规划的添加，近5年来世茂房地产的负债规划逐年攀升。2014-2019年上半年世茂房地产的总负债别离为1555.50亿元、1695.05亿元、1736.86亿元、2108.12亿元、2723.17亿元和3046.60亿元。世茂房地产调整后的速动比率动摇较大，2014-2019年上半年该方针别离为0.70、0.70、0.82、0.89和0.69、0.86。自2016年开端，世茂房地产调整后的现金比率有所上升，由2016年的0.22上升到2018年的0.31，增幅不大。2019年上半年调整后的现金比率年头上升9.68%至0.34。看来，世茂房地产在加大拿地的一起短期资金压力初显。

另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》显现，世茂房地产绿色信誉指数为68.6，绿色信誉等级BB，排名职业第26位。