拿什么拯救雅居乐的毛利?

作者：李佳

12月4日，雅居乐（03383.HK）发布11月未审阅的成绩布告。布告闪现，前11月雅居乐完结合约出售金额1092.1亿元。据了解，2019年，雅居乐全年的出售方针为1130亿元。照此核算，雅居乐现已完结了全年出售方针的96.65%。

业内人士坦言，雅居乐完结本年的出售方针或是大概率事情，首要是其出售方针过于保存所造成的。依托海南的低本钱土地，雅居乐发明了高毛利的神话。现在，海南楼市继续收紧，雅居乐正跌下神坛。

胜败皆清水湾

与其他房企不一样，雅居乐的出售方针完结度过高，并非雅居乐出售成绩不断增加，而是其出售方针设定的过于保存。多个方面数据闪现，2018年雅居乐出售成绩首破千亿，达1026.7亿元。尽管同比增加14.5%，但并没有完结1100亿元的成绩预期。在2019年，雅居乐将出售方针设定为1130亿元，仅同比增加约10个百分点。

在2018年出售方针未完结的背面，还随同着时任雅居乐海南区域总裁简毓萍的离任。据悉，2018年底简毓萍被公司以“贪污受贿”名义开除。相关材料闪现，简毓萍的“贪污受贿”时刻为2010年－2013年担任海南区域营销部负责人期间。而此事在2018年底爆出不由地引来业表里猜想，相关业内人士表明简毓萍离任的真实缘由或与雅居乐海南清水湾项目成绩不合格有关。

海南清水湾项目是雅居乐于2007年、2008年竞得的项目地块，拿地本钱极低。雅居乐在2007年仅以23%的溢价率即拿下起拍价仅为183元/平方米的一期项目12块地，2008年又拿下的二期项目拿地本钱也仅为207元/平方米，本钱乃至远低于同一时期当地其他区位条件较差项目的土地起拍价。因为土地本钱极低，致使清水湾项目取得超越50%的高毛利。

此外，清水湾项目对雅居乐的合约出售奉献极高。在2017年，雅居乐的合约出售大幅增加，其间897.1亿元的合约出售额中有近170亿元来自海南清水湾项目。好景不长，2018年，因为当年4月海南出台限购方针，海南清水湾项目的出售额根本阻滞于2018年的前4个月。其时前四月累计出售额为80.37亿元，整年该项目出售额为83.08亿元。关于雅居乐而言，可谓成也清水湾，败也清水湾。

毛利率骤降

得益于较低的土地本钱以及较高的项目溢价空间，在2017年和2018年，雅居乐的毛利率一度飙升近20个百分点至40%之上，位居职业前列。一起净利率也逐年上升，2018年增至14.89%。雅居乐相关年份的年报闪现，2017年，雅居乐楼面地价为2400元/平方米，预售均价为12193元/平方米；2018年楼面地价也仅为2825元/平方米，预售均价升至12871元/平方米，溢价率极高。

本年半年报闪现，雅居乐的净赢利为58.94亿元，同比增加37.69%；净赢利率为21.74%，同比增加约4个百分点。其间，归属公司股东的净赢利为50.77亿元，同比增加35.06%。

尽管净赢利的数据美观，但并非雅居乐运营所得。依据雅居乐半年报发表，在50.77亿元股东应占赢利中，包含将惠州公司34%股权出售一起失掉控制权的税后净收益22.42亿元，以及一家合营企业转至隶属公司的除税后重估收益4.35亿元。可以精确的看出，雅居乐净赢利的增加首要得益于项目股权转卖，而非运营收益。

这一现象也在雅居乐的毛利及毛利率中加以闪现，本年上半年雅居乐的毛利同比下降31.6%至82.2亿元，毛利率也同比削减19.3个百分点至30.32%。一起，半年报闪现，上半年雅居乐的出售本钱为188.94亿元，同比大幅增加55%。雅居乐表明，毛利下降首要因为受多个城市“因城施策”的影响，土地及修建本钱有所增加。

毛利率的严峻下滑，与雅居乐的土地布局失衡有关。在本年年初的成绩发布会上，雅居乐的首席财政官张森就表明，2019年估计海南岛的奉献相对来说不会太多，对2019年会发生短期的影响。雅居乐在毛利率方面也有一个保存的预期。

从新增土地储备来看，雅居乐2014—2018年的新增土地储备别离为221万平方米、21.15万平方米、232万平方米、964万平方米和1111万平方米。由此可见，在2017年之前，雅居乐的拿地愿望并不激烈，且曾一度重仓海南。在雅居乐的土地储备中，2017年年报闪现，雅居乐在海南具有635万平方米土地储备，占当年土储总面积的份额达18.6%。到2019年上半年，半年报闪现雅居乐海南清水湾项目占总土储的份额仍高达20.22%。而海南调控方针的全面围堵，致使雅居乐项目布局的危险逐步闪现，对其成绩也发生了深远的影响。

除此之外，作为在华南地区开展了26年的粤系房企，却忽视了大湾区的开展机会。相关组织的多个方面数据闪现，2018年雅居乐在粤港澳大湾区房企货值排名中以1058亿元排名第26位，但比照同为粤系房企的龙光集团2612亿元与佳兆业2595亿元距离显着。

在2015及2016年雅居乐的年报中均有提及，“集团掌握商场机会，透过灵敏的营销战略，当令以合理定价推盘，出售及回款皆体现抱负，去库存的战略续见成效。”加上较为消沉的土地获取战略，雅居乐的去化状况从近五年来看逐步好转。从“存货/均匀预收账款”目标来看，雅居乐的存货周转速度从2014年的最高值10.23降至2019年上半年4.32，去化成效显著，但仍坐落职业较高水平。受海南限购方针影响，雅居乐海南项目的去化问题或将成为危险。

另一方面，从近五年来看，雅居乐的预收账款周转率逐年增加，但自2017年起呈现大幅下降，2019年上半年现已降至0.94，同比下降6%，预收账款结转为收入的速度下滑显着。

长时间偿债才能较弱

自2015年开端，雅居乐发力多元化布局。2016年由“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”，多元化战略全面晋级。依据雅居乐相关布告介绍，在“以地产为主，多元事务并行”的营运形式下，现在雅居乐已构成地产、雅日子、环保、教育、建造、房管、本钱出资和商业办理八大工业集团多元并行的多元化格式。

多元化的事务布局，有助于涣散危险。但许多事务仍处于前期出资阶段，并未为雅居乐奉献多少盈余。既然是出资，就必须依靠主营事务的盈余或举债扩展多元化布局。

多个方面数据闪现，2019年雅居乐计划在主业之外的非地产职业投入100亿，仅上半年雅居乐就出资了约90亿元，新增30个非地产项目。别的，物业办理、物业出资及环保事务收入别离较去年同期上升了63.9%、4.9%及68.9%。

随同出资规模的扩展，雅居乐的债款也开端上升。依据雅居乐发表的2019年上半年陈述数据闪现，雅居乐负债总额为1866亿元，和同期相比，增幅达28.99%。截止6月30日止，雅居乐财物总额2505.6亿元，调整后的财物负债率为70.7%，较2018年底下降约2.5个百分点；净负债率则较上年底增加约2.2个百分点。

近五年来看， 雅居乐反映长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”一向处于继续下降状况，到2019年上半年雅居乐“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”目标为0.76，较上年底相等，长时间偿债才能削弱。

另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》 闪现，雅居乐的绿色信誉指数为63.1，绿色信誉等级B，排名职业第39位。