低层拉低总价万柳三卧朝南房源可低于1400万

光大花园坐落海淀万柳片区，周边交通便当、商业兴旺、文化氛围浓郁。

【事例】

万柳大三居求评价

读者张先生在某生意公司看中了一套二手商品房，归于海淀万柳片区的光大花园项目，建筑面积150.81平方米，朝向西南，报价1450万元。这套房源是“满五仅有”，产权明晰无典当。

一方面同类户型较稀缺，一方面近期二手房频传降价音讯，张先生很纠结，期望记者和专业技术人员协助其对房源进行评价。

张先生看中的房源，建筑面积150.81平方米，总价1450万元，折合单价为96147元/平方米。

【记者探盘】

配套完备、日子便当

光大花园坐落万柳板块中南部，泉宗路和万柳中路的东南角，紧邻中关村三小、海淀区政府，人文气味凝重。周边有两个免费的公园：长春健身园以及巴沟山水园。

光大花园间隔地铁10号线长春桥站约700米，火器营站约1000米，巴沟站约1.3公里，姑苏街站约1.4公里。小区周围还有534、539、664、611、运通114等公交路线。因为小区紧邻三环姑苏桥，自驾沿万泉河快速路可直达北四环、北五环，沿长春桥路可直达西四环，交通较为快捷。

该小区是由光大地产开发，约2000年建成的，物业为中海物业，一共9栋，小区内有健身、儿童乐园、蔬菜水果店等配套，周边有万柳华联购物中心、世纪金源、城乡仓储等商场，日子十分便利。

光大花园周边还云集了很多教育配套，一路之隔就是海淀区中关村第三小学，此外还有北京理工大学附属小学、万泉小学、西颐小学、人大附小以及海淀区青少年活动中心等，文化氛围浓郁。

此外，小区周边还具有北京市海淀医院、四季青医院、中关村医院、海淀区妇幼保健院，以及万柳美中宜和妇儿医院等医疗配套。

【麦田房产评价】

92800元/平方米

麦田房产商场人员以为，光大花园社区最近一年来，成交了7套三居室，成交均价为9.77万/平方米。这套房为2层，归于低楼层，与成交的高层比较，采光时长一般会短一些，所以价格会略低于正常均匀成交单价，从正常评价视点来说，通常会参照楼层的批改系数，折合约为5%，本套房源评价为：9.77×（1-5%）=9.28万元/平方米，总价则为：150.81×9.28万元/平方米=1399.5万元。

这套房户型稀缺，真实做到完全动态别离，而且3个卧室都朝南向。现在这套房归于整个万柳片区双选学区（中关村三小、万泉小学），当时名额无占用，产权明晰无典当。

值得一提的是，在万柳商圈片区，附近面积的三居室成交价格根本在1800万元-2100万元不等；在光大花园、阳春光华、万泉新新家乡，同类面积的三居价格也根本在1500万元以上。

不过，因2019年教改方针，本年光大花园小区业主子女，在入学方面存变数。

新京报记者 张晓兰 拍摄 张晓兰

修改 武新 校正 郭利