纵横Plus互联网浪潮二十五年后房地产开端拥抱数字化

土地是世上唯一值得你为它奉献,为它奋斗、牺牲的事物,因为它是唯一永存的东西。——《乱世佳人》

房地产曾被喻为互联网难以攻克的最后一个堡垒。但今年双十一，阿里、京东和苏宁等电子商务平台不约而同地做起了房屋买卖的生意。网页上随处可见的特价房、五折房、秒杀房等字眼不断冲击着消费者的眼球。苏宁甚至还搞起了购房直播，镜头前的主播卖力地推销着手里的房源，吸引了不少人围观，但真正下单的人很少。

但和苏宁的直播一样，今年双十一的线上购房，也是围观的多，下单的少。尤其是阿里，由于其房源大都是法拍房和二手房，交易流程繁琐，即便是原价的六七折起拍，竞拍者也寥寥无几。但就算房源全部售罄，双十一线上购房狂欢的销量也只是总销量的九牛一毛，多少有些无足轻重。相比之下，借双十一的热度造势才是重中之重。

双十一有着全民狂欢购物节的意涵，房企蹭着双十一的热点试水线上卖房业务，成为各大媒体争相报道的热门选题。不管看好还是看空，都博得很多眼球。电商增长了流量，房企打响了品牌，不管最后线上卖房成效如何，双方都已达到目的，实现双赢。

线上流量的魅力如此迷人，但在双十一诞生的第11个年头，房地产才真正开始试水电商卖房。其中最重要的原因，莫过于房地产躺赢时代的结束。中央屡次提及“房住不炒”，为房地产定调，各地行政调控紧锣密鼓，与房地产相关的信贷政策也进一步收紧。

房企从前期融资到后期销售双双受阻，传统住宅的业务模式难以为继。雪上加霜的是，房企偿债高峰来临，日子越发艰难，转型和变革成为亟待落实的事。一方面，房地产向外突围，想要借力多元化调转船头，寻找新的业务增长点。但重金撒向多元化，至今成效不明。另一方面，房地产也在加固地产主业，用科技赋能地产，寻求数字化转型之道。双十一电商卖房，只是房地产与科技结合的冰山一角。

房地产行业的数字化转型之路内外并行，在房地产外部，科技正对房地产进行全方位渗透；在房地产内部，房企也在积极利用科技进行自我改造。无论如何，信息革命的辐射范围终于触达房地产，行业革新的号角似乎已在远方吹响。

风向：房地产科技引发的行业变革

在房地产行业的革新中，交易流程的数字化异常活跃。今年11月1日，房多多在美国纳斯达克证券交易所正式挂牌上市，成为中国产业互联网SaaS第一股。与此同时，房多多也是我国最大的房产SaaS交易平台。

SaaS即软件化服务，作为房产领域的SaaS交易平台，房多多做的是ToB业务，服务对象是经纪人。房多多为经纪人提供新房通、平台通、经纪通、网商卡、闪佣宝等多种数据分析产品，帮助经纪商户开设网店并在线完成交易。

房多多在其平台上链接了房源、经纪人、购房者、管理运营和资金等多种资源，旨在打造在线房地产交易闭环。利用大数据，房多多可以对房东、经纪人和购房者进行匹配，拓展经纪人服务边界的同时，也让经纪人的工作更简单和高效。

房多多的招股书显示，截至2019年上半年，房多多平台的注册经纪人数量已超107万，其中活跃经纪人为26万，闭环经纪人为3万。而根据相关统计数据，到2018年底，全国房产经纪人数量接近200万，房多多的行业渗透率已然过半。

事实上，房多多今年3月才真正确立To B的业务航向，在此之前，也曾做过To C业务探索，搭建零中介、直买直卖的平台。在整个交易过程中，房多多只收取2999元服务费和交易保障费（房价的0.3%）。但在住房交易尤其是二手房交易中手续复杂，经纪人的缺席让很多购房者无从下手，购房者对房多多的不满也与日俱增。今年3月，房多多回归到“中介的中介”的定位，明确要赚的是经纪人的钱。

在最终的定位中，房多多并没有减少地产交易环节，而是向中介提供服务，让房地产交易变得更高效和便捷。和房多多一样，在房地产交易端深耕的还有贝壳找房、安居客等资深玩家。在多方的共同努力下，房地产的交易环节最早进行了数字化升级。

房多多的业务以提供SaaS服务为核心，而SaaS具有连接内外资源的作用。这种连接并不止步于交易端，而是逐步覆盖房地产项目的全周期。艾瑞咨询发布的《2017中国房地产SaaS服务发展白皮书》显示，未来几年房地产SaaS的市场占有率会保持30%以上的增长率，快步追赶传统管理软件的市场占有率。

明源云是SaaS在房地产项目多流程使用的一个典型代表，为包括碧桂园、保利、绿地在内的90余家百强房企提供SaaS服务。明源云从做房地产ERP软件（企业资源计划系统，能轻松实现对公司所有资源的有效管理）起家，2013年向SaaS服务商转型，主要为房企、供应商、施工商、购房者、物业公司、经纪公司等地产生态链相关方提供互联网平台租赁、软件和管理咨询等服务。先后推出移动销售、移动验房、云物业等多款SaaS应用。在帮助房地产公司提升管理效率的同时，也使更精细化的管理成为可能。

2017年明源云智慧地产示意图 数据来源：艾瑞研究院

和明源云相比，同为房地产SaaS提供商的广联达更专注于工程建设项目，并在工程建设价格、工程项目施工、工程信息、项目管理等9大业务板块基础上进行业务升级，利用工程、人员和建筑的大数据，为企业的项目规划和成本把控提供支撑。

广联达、明源云和房多多在内的房地产SaaS提供商，都逐渐从提供单一的服务，转向构建生态系统。或深耕项目的某个阶段，或覆盖项目的整个周期，加深对房地产的改造，共同推进房地产的数字化进程。

崛起：房地产科技催生的新行业

“要依靠数字化改善生产。”中国房地产协会会长刘志峰在2018年8月举办的第十届中国房地产科学发展论坛上如是说道。在房地产数字化的进程催生了房地产科技（PropTech）这一新物种，SaaS也是其中之一。

房地产科技，即科技与房地产的结合，指用科技为房地产行业的发展提供新的解决方案，让房地产信息和流程的处理更加高效。根据项目周期的不同阶段，仲联量行将房地产科技垂直划分为投资与融资、项目开发、物业管理、经纪和租赁四大领域。互联网和科技行业成为房地产科技的重要参与者，他们希望依靠技术，改变甚至重构房地产市场中各大主体的关系，影响房地产项目的整个生命周期。

牛津大学教授安德鲁•鲍姆(Andrew Baum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中，将房地产科技的发展分为三个阶段。

房地产科技的1.0阶段始于1982年，当年英美诞生了伦敦房地产市场分析公司(PMA)、美国投资物业数据编制公司（NCREIF），以及提供建筑科技数字化设计和工程解决方案的欧特克有限公司（Autodesk）。这三家公司的成立拉开了房地产与技术结合的序幕。之后又有很多服务于房地产前期投融资和后期物业管理的科技公司出现，为房企提供量化的财务模型、数据分析、房屋相关数据等产品和服务。1.0阶段的房地产科技所占市场占有率很小，为企业提供封闭而昂贵的私人服务。

随着社会化媒体和电子商务的兴起，互联网变得更开放和活跃，这也助推房地产科技进入2.0阶段。网络房地产信息中介网站是最先发展起来的房地产科技产品之一，搜房、搜狐焦点、新浪乐居等网站先后推出。其后明源、广联达等做To B业务的公司也起家壮大，再后来房多多这一后起之秀成功从房地产科技中分走一杯羹。

2.0阶段的房地产科技除了提供大数据信息，建立广泛连接之外，还具有智慧、共享的新特征。智慧建筑、智慧家居方兴未艾，共享短租、共享办公异常活跃。在广泛意义上，这些都属于房地产科技的范畴。

到现在，房地产科技正从2.0时代向3.0时代过渡，人工智能、虚拟现实、区块链、机器人、物联网、大数据等正逐步在房地产领域落地，以VR为例，虽然技术还不成熟，但VR看房已在部分房地产科技产品中上线。未来，随着技术的进一步发展，简化房地产交易流程，聚合地块、建筑物的所有权和历史资料，甚至预测项目的发展的新趋势都将成为可能。

与房地产行业的马太效应不同，房地产科技领域的长尾效应还很明显，市场上尚未出现真正的房地产科技巨头。现在的房地产科技大都集中在交易环节，项目前期的投融资和项目开发仍是一片蓝海，利基市场大有可为，等待更多力量的入局。

追踪新兴技术领域的投资机构Venture Scanner的报告数据显示，到2019年上半年，全球已有1785家初创公司和2910投资机构布局房地产科技，总投资额达5411.7亿元。2013年至2018年，房地产科技投资的复合年增长率为16%。浩浩汤汤地，房地产科技领域越来越热闹了，科技对房地产的影响正在进一步深化。

“房地产数字科技的崛起，将让数字技术成为房地产未来的核心。”毕马威(英国)房地产主管安迪·派尔(Andy Pyle)认为，对于房地产而言，房地产科技的作用举足轻重。

谋变：房地产内部的科技突围

实际上，房地产科技对房地产的影响已经可见端倪。不久前英国知名的商业和房地产杂志PropertyWeek再次发起调查，了解数字科技对房地产行业的影响程度。结果显示，从2017年到2019年，认为未来五年内科技将对房企收入产生正向影响的受访者比例从91%上升到95%，再到今年的96%。在第三次调查中，54%的受访者认为科技将对房地产行业产生重大影响。

缺乏深度和创新常是房地产行业给外界的刻板印象，但行业见顶，为了更好地“活下去”，拥抱科技，积极自救也成为房地产的不二之选。在房企大军中，尚有余粮的头部房企已经行动起来。

在今年10月24日召开的CIOC地产智能科技峰会现场，克而瑞CEO张燕谈到，在头部房企中，约有80%开始了数字化产业的布局。半数房企都成立了数字化团队，但更多是在进行局部的数字化尝试，能实现企业级战略落实的房企约为15%。在张燕看来，在现阶段，房企管理流中的数字化应用远高于业务流中的数字化应用。

在各大房企的数字化动作中，碧桂园集团和龙湖集团的行动尤其惹眼。

在碧桂园集团今年的年会上，其将发展愿景升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，轰轰烈烈地开始了从房地产开发商向高科技企业的转型。

在工程建设阶段，碧桂园集团积极推进智慧工地项目，运用了AI智能摄像头，安全帽定位芯片、吊钩可视化系统、塔吊防碰撞系统等，并将项目管理人员的手机与管理后台相连，将安全管理进行智能化升级。与此同时，碧桂园集团斥重金研发建筑机器人，希望借此提升建筑效率，降低安全风险。在企业管理内部，碧桂园集团对管理系统做全面升级，打通内部不同部门和业务线的隔阂，连接上下游资源，实现标准化数据管理，降低沟通成本，提升工作效率。

在碧桂园集团的数字化动作中，对机器人的投入最大，并将机器人作为拉动公司发展的“三驾马车”之一，与地产主业并行。在碧桂园集团2019年11月管理会议上，杨国强表示：“机器人建房子的这一天，一定会到来。”

碧桂园集团没有技术基因，重金投入机器人，成效如何尚不可知。但碧桂园集团大力发展机器人的做法十分前卫，如果最后成功落地，或许会为建筑行业带来巨大变革。

“世界永远都给有竞争力的企业开绿灯，我们不是完美的公司，我们永远都在路上，永远都在调整自己，不断地适应社会的发展。”杨国强在碧桂园集团2019年度工作会议上这样说道。

除了碧桂园集团，大张旗鼓地拥抱技术的还有龙湖集团。在2018年2月召开的龙湖集团年会上，CEO邵明晓提出“空间即服务，龙湖要做人与空间的连接”。通过数字化技术，实现传统地产、商业地产、长租公寓和物业服务的转型。紧接着，新近成立的龙湖数字科技部开始大肆招兵买马。其后，龙湖数字科技部在近两年的校招市场上掀起一阵风浪。

2018年龙湖数字科技部开始首次校招，龙湖集团董事会主席吴亚军亲自带队招聘，开出的薪酬十分大方，40万以上的年薪不在少数，一些岗的年薪甚至能达到70万，居互联网校招薪酬榜首，足见龙湖集团谋求数字化转型的迫切。

房地产积极拥抱科技，做数字化转型是大势所趋。但缺乏科技基因，如果还用房地产思维去搞数字化，可能会遭遇挫折。碧桂园集团为发展机器人业务，重金聘请前发那科总工程师沈岗坐镇，但沈岗任职不到一年便离开了碧桂园。离职原因众说纷纭，其中有一种说法是“外行人管内行事”，沈岗最后在公司里被架空。

不止碧桂园集团，网络上不看好龙湖数字化转型的声音也不在少数。知乎上“如何看待龙湖集团成立数字科技部，向数字化商业模式转型”的问题之下，很多收到offer的应聘者都表示面试随意，不好跳槽，不敢签。知乎网友“你不知道我是谁”称：“薪资很有竞争力，但对这个部门不太了解，发展前途和方向都不太清楚啊，不是太敢签。”也有匿名用户称，龙湖数字科技部组织架构变动频繁，转型策略不明。

此外，万达集团也曾大举进行过数字化尝试。2016年10月，万达集团在商业、文化和金融三大主业之外单独增加了网络业务，即万达网络科技集团（万达网科）。万达网科专注于运用新技术，整合线上线下，探索万达集团的实体商业变革道路。其后由于入不敷出，亏损严重，仅运营了一年便传出裁员95%的消息。到2018年1月，万达网科的业务全部停止。最后，万达网科被改造为万达、腾讯和高朋三家共有的合资公司，主动权被让与腾讯。

包括万达、龙湖和碧桂园在内，谋求数字化转型的房企不在少数，但到现在，标杆尚未出现。房地产如果仅凭自身力量做数字化转型，可能还要经过一个阵痛期。

毕马威调查发现，在数字和技术创新方面，66%的企业没有明确的愿景和战略。同时，93%的受访者认为，“传统房地产企业需要与PropTech公司合作，以适应不断变化的环境”。

毫无疑问，随着历史前进的车轮，每个行业或多或少都会被卷入到信息化浪潮之中，“变则通，通则久”，这种改变是好事而不是坏事。一些悲观的技术决定论者顾虑良多，担心有一天房地产会被技术所颠覆。这种想法可能有些多虑了。

房多多通过几年的探索，最后找到的路是为中介提供服务，而不是颠覆中介；同样，明源云和广联达也是产品和服务提供商，利用信息技术和大数据，降低内外沟通成本，简化工作流程，拓展业务渠道，提高生产效率；业内碧桂园、龙湖和万达在内的房企的数字化动作都紧紧围绕其管理和业务展开，目的也是利用新技术提高生产效率，提升安全系数。最终目的，都是为了更好地赚钱。

房地产最后还是房地产，作为一个重资产行业，不可能将整个业务全盘数字化。今年双十一电商卖房，缴纳的也只是意向金。很少有人会像买衣服一样买房子，毕竟花的钱太多，流程也太复杂，不去线下看看，始终都不放心。交易环节尚如此，项目周期的其他环节尤甚。

所有的房地产科技和房企的数字化转型努力，都只是为了让房地产这个行业变得更好。从这个意义上来讲，房地产是一个永不落幕的行业，土地永远值得无数人为其奋斗一生。虽然行业内外都在说房地产的黄金时代已然结束，但如果能找到新的航向，房地产或许又将迎来新的黄金时代，数字化也有成为这个新航向的可能。