房地产业路在何方开发商转型晋级8大途径

来源：搜狐网

1.地产+园区：微笑曲线的价值延伸

代表开发商：华夏幸福、张江高科

商业模式：园区+地产

园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。

其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。

对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。

2.地产+旅游：稀缺资源价值最大化

代表开发商：华侨城雅居乐新华联

商业模式：旅游资源+地产

依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。

华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。

华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之一。

与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前途方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快，从一组组惊人数字中，我们大家可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。

3.地产+物流：电商时代的线下商机

代表开发商：中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈

商业模式：仓储+租金

地产+物流的模式，自电子商务盛行后，也一直备受关注。所谓“物流地产”，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。

TOP10房企物流地产布局

据业内测算，仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压。

阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及9个核心城市，二十几个中转城市，2000多个城市网点，总投资规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积，再以物流的名义去实行，而这样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。

根据《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，2011年北京、广州、济南（楼盘）等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计，预计在未来3至5年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其最大推动力来自电商的发展。

4.地产+文化：为不动产插上想象的翅膀

代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等

商业模式：仓储+租金

什么是文化地产？文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标，文化与旅游业密不可分。

提到文化产业，万达集团的土豪式布局引发关注。近年来万达对于文化旅游产业的大手笔投入，正一步一步靠近王健林“到2020年进入世界文化企业前十强”的愿景。其次当然是恒大，足球、音乐等发展得有声有色，近期又高调宣布，将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。事实上，目前房地产百强企业中，已有超过三分之二的房企介入了文化旅游领域。

值得肯定的是，地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要空间载体。伴随文化产业的推动，地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。

在商业地产领域，文化与Mall的结合也越来越普遍。文化产业以Mall的方式进行整合，并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合，是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化Mall作为其未来的商业业态。至于前景，套用王健林的说法：“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业”。

5.地产+养老：老龄社会的铂金商机

代表开发商：万科、保利、绿地、首创、华润、中大、远洋

商业模式：住宅+养老系统配套

养老地产炙手可热。近年来，万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目，并有许多项目都已竣工其且进入运营期。

（1）万科“随园系列”三大养老产品线

万科随园养老三大产品分别为随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心 ）和随园之家（社区居家养老服务中心），提供不同层级不同照护方式的养老产品。万科称得上是养老地产行业领跑者。

2009 年杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步；2013 年长者社区随园嘉树面世，家庭式长者康复中心随园护理院正式对外运营；2016 年万科随园养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系；2016 年 11 月万科在宁波一次性落定 12 家随园之家，2016 年12 月成为深圳深圳首家公办养老机构 PPP 试点项目的运营合作方，截止2016 年底，万科社区居家养老随园之家以杭州和宁波为中心，已覆盖超过100 家日间照料中心，开始进入规模化运营。

2017 年 1 月万科与长发集团签约拓展长春养老市场，同月与悦榕庄签约拓展高端酒店养老市场。万科称后续将不断延展养老服务产业链，打通政府协会、专业医院、养老机构、医学院、设备材料开发商等上下游，形成以长者服务为中心的养老生态圈，未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过 5 万名，覆盖长者将达 60 万人。

（2）保利的“三位一体”中国式养老

保利的养老地产项目起步较早，2012 年 11 月正式运营的北京保利西山林语和熹会为其典范项目，建面 2.2 万平米；和熹会建筑为西山林语内酒店改造而成，相对于新建养老机构成本较低，采用会员费+月租的收费模式，内部护理人员接受专业培训，运营侧重养老服务。

2014 年开发的保利西塘越项目称得上是中国养老地产界的浓重一笔。项目配套 9000 平方米的康复中心，可提供日常检查，专门体检、医疗及康复服务；目前保利正在以“全链条方式”介入养老产业，提出居家为基础、社区为依托、机构为支撑“三位一体”的中国式养老模式。2017 年 3 月保利地产首个“嵌入式”社区养老机构“保利·慧享福”长者照护之家在上海正式揭幕，标志保利地产正逐步将适老产品由机构扩展至社区。

（3）远洋引入国外失智照护，医养结合“椿萱茂”品牌

远洋集团与哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商 Emeritus 集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营，外方将提供专业设备的选择和采购、项目院长及护士等培训在内的多项服务。远洋椿萱茂主打三类养老产品，分别是 CLRC 长者社区、CB 老年公寓和 CC 照料中心。

2016 年 5 月，远洋地产养老品牌椿萱茂（北京青塔）项目对外宣告正式营业，至此，椿萱茂在京的运营项目递增至三个，“椿萱茂”养老品牌进入“品牌连锁品质服务”的全新发展阶段。2016 年 12 月，远洋·椿萱茂（北京北苑）的正式面世，标志着远洋品牌连锁化养老公寓第四次落地。远洋椿萱茂的最大亮点是失智照护。它引入美国失智照护第三大运营商MERIDIAN 的失智照护项目，达到了国内失智照护实践领域的领先水准，并且成为中国唯一认可理论认证及培训授权机构（AVO），填补了国内失智症认可理论培训的空白。

目前，养老地产的收费模式多样化，会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式，但都算不上盈利模式。尽管行业目前还是较为混乱，但随着中国老龄化提速，养老产业方兴未艾。

6.地产+医疗：潜力巨大的医疗市场

代表开发商：万通集团、绿城集团、珠江地产

商业模式：多元模式

医疗地产起源于美国，在美国是以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。到了中国，一些开发商将其改变为中国式的医疗地产，且发展模式多样化，较为普遍的是打造成医药城的方式，而也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点，提升医疗产业项目的价值。

万通控股董事长冯仑表示，万通集团把目光投向医疗地产，是因为医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。

近年来，房地产与医疗界的结合，在各地已有不少实践，早在2010年珠江地产与从化市政府签约，打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。

浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另一种模式的代表，通过提供理想的医疗服务来提升房产品质。

这是一个极具前景的细分行业。未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹，医疗服务在中国只占GDP比重的3%，在美国发达国家都能够正常的看到，一般占15—20%，中国的人口结构、国民收入和城市化发展的新趋势都非常支持这个板块在整个经济比重当中的扩张。

7.地产+教育：学区房神话的号召力

代表开发商：碧桂园、凯德置地、盘古地产

商业模式：仓储+租金

学区房成为不败神话背后，地产+教育受到开发商重视。

教育地产的模式已经经历了一段时间的发展，模式也较为成熟。在以往的房地产项目开发过程中，有一些较大面积的成片开发项目。如果项目超过一定规模，开发商要为政府代建教育配套，根据规模的大小，需要代建幼儿园、小学、初中，以至完全中学，不同区域根据教育规划的要求，这些代建的学校大多属于公办教育资源，也有一些可当作民办教育资源。

学校建造之后可以交还给政府教育部门进行办学，也可以由开发商取得政府教育部门批准后引起合适的学校进行办学。作为地产商来说，如果能够最终靠投资、合作等各种方式引进一所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，有助于房地产项目的开发工作。

地产是现金流快速周转的行业，而教育本身是一次性投资很大、收获期将长的一个适合长线投资的行业。宋海认为，“地产+教育”的开发模式，更多的是用教育提升地产的价值，尤其是地产的品牌价值。

8.地产+城市配套：人与城市的服务机会

代表开发商：万科、绿地等

商业模式：仓储+租金

“做城市的配套服务商”，万科的这一转型，被冠以城市运营商的角色。事实上，所有为城市配套做贡献的开发商都可称之为城市运营商。城市运营商的具体解释为“围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。”不过，只有拥有丰富开发经验以及精准开发模式的开发商，才能担任开发重任，以及承载城市运营商的角色。

对于角色转换，万科阐述了这样的思路：提出城市服务配套商的概念，不是狭义的转型商业地产，而是基于不同城市发展阶段以及人们的不同需求而衍生出的新的价值取向。比如仍处于住宅发展阶段的城市，重要的是基础配套设施。而处在需要发展产业化阶段的城市，需要拉动投资、大量的开拓园区。对于更高级一点的城市，发展到以金融为主的阶段，再下去会转到文化、娱乐、会展等方面，然后人们对于休闲有了要求，而随着人的变老，整个城市又会给老人提供配套服务。简单而言，城市配套里的所有内容需以服务城市及城市居民为基础。

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