新力IPO破发净负债率310％167亿信任承压息率最高15％

来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

修改 | 密探君

被业界称之为“最年青黑马房企”的新力控股，11月15日正式登陆港交所挂牌上市。世人期待已久，以发行价3.98港元开盘，刚破4港元即遭出资人“抛盘”破发，截止午盘也未能打破重重“抛压”。

从新力控股的IPO融资情况看，若不行使超量配权，本次发行约5.3亿股的公司新股，90%用于世界配售，10%用于香港配售，依照3.98元港元/股的发行价，完成融资21亿港元。

作为赣系首家上市房企，新力控股近几年来扩张迅猛，尤其是在2017年将总部搬到上海，当年完成出售额428亿元，比较前一年出售额161亿元，完成了成绩大翻倍，到2018年再次成绩翻倍，出售额到达887亿元。

这匹黑马如此高速扩张与开展，为何会遭受IPO“破发”？在密探君看来，以下三点有必要留意一下和考虑。

榜首，楼市调控仍旧从紧，致出售增速放缓。

据克而瑞最新计算，在2019年前10个月全国房企出售排行榜中，新力地产完成全口径出售额778.9亿元，排名第34位，完成权益出售金额444.8亿元，排名第40位。

咱们再来看上一年同期这份榜单，新力地产全口径出售金额659.3亿元，排名第35位，权益出售金额536.9亿元，排名第34位。

从出售及排名数据看，尽管出售额及排名有所提高，但在当时全国楼市调控从紧的大布景下，“地产黑马”需求的是速度，也就是说要比他人转速更高的继续高周转，但也就最怕“温水煮青蛙”，与其他大型龙头房企相同，遭受出售增速显着放缓，单个明星房企在10月出售额环比呈现稀有下滑。

2018年，新力高管就曾借媒体声称近中期方针要打破千亿，从上一年出售额887亿元看，2019年必定要打破千亿大关，为赴港上市“保驾护航”。

11月已过半，楼市还有1个半月行将收官，对一切中大型房企而言，已进入年末冲刺的最终关口。新力要打破千亿，这两个月就必须完成总出售额至少221.1亿元。

直接关系到各大房企出售及回款的是，受二季度以来从紧调控的影响，购房告贷利率继续走高。11月12日，易居研究院发布的10月房地产金融陈述称10月全国首套房告贷均匀利率5.52%，已接连5个月小幅上升。

第二，“弱二线”南昌大本营土储占比4成，省外拿地本钱走高，一部分仍是地王，利润率被拉低。

招股书显现，新力控股自从走出大本营南昌之后，近2年敏捷在长三角、粤港澳大湾区及武汉、成都、合肥等均有储藏土地。到本年7月底，该房企控股及合营、联营公司所涉项目总土地储藏1496.8万平方米，其间在南昌大本营的土地储藏为602.8万平方米，占比到达40%。

比较周边的武汉、合肥和长沙而言，南昌仍被界说为弱二线城市，从上一波楼市上涨的轮动周期看，这契合当时城市区分等级的剖析逻辑。在楼市从紧调控布景下，新力南昌区域土储占比高，这种出资是有较大危险的。

此外，新力近2年凭借商场一度炽热而高举拿地，不少项目溢价率较高，对集团利润率的负面影响已露出出来，比方惠州，新力曾重仓拿下了16个项目。据其招股书泄漏，2019年前4个月毛利率为34.4%，比上一年下降2.7个百分点，主要是惠州的项目本钱较高。

本年7月份，新力地产成功摘得成都市青羊区文家大街办36亩“住兼商”地块，容积率2.0，起拍楼面价9294元/㎡，但成交楼面价16200元/㎡，溢价率74.3%。

第三，短债归还承压，其间触及存量信任融资高达167亿元，最高本钱到达15.46%。

到2019年8月底，新力账上现金及现金等价物余额约49.1亿元，一年内到期的计息银行及其他告贷余额高达111.66亿元，足以看呈现金流情况十分严重。

到4月底，新力的净负债率高达310%，比较上一年净负债率240%，本年又显着有所上升，在全国上市房企中尤为刺眼。

有必要留意一下的是，信任融资在新力融资结构中占有很重要的重量。到本年8月底，新力存量信任融资余额约167.5亿元，但融本钱钱之高，令人咋舌，其间有多只产品年息率15%以上。

到本年4月底，新力触及银行及其他告贷（不含公司债）余额约254.45亿元，加权均匀融资利率9.8%，在内房股中本钱算是很高的，比上一年末9.3%则高出0.5个百分点。

作为赣系房企的领头羊，新力上市仅仅向全国榜首阵营冲刺迈出的榜首步，跟着职业出售增速放缓，其本来玩的顺风顺水的高周转形式或将面对新的商场应战，其本钱结构也将跟着上市势必会从头进行考虑。

修改：密探君

来历：地产密探

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