卖地吸金310亿元回忆2019东莞土拍大戏

01商住地累计吸金310亿元，远超上一年同比

2019年11月5日，华润置地以45亿改写东莞土拍总价地王，给冷清了一阵的的土拍商场回了一槽血。顺着这一拍，房报君回忆了2018、2019这两年的土拍状况，企图求同存异。

2019年（11月8日止），出让商住地27宗，3宗流拍,成功出让面积约87万㎡，成交总价约310亿元，均匀楼面价13268元/㎡（年度成交额/年度出让面积）。

2018年（全年），出让商住地35宗，9宗流拍，成功出让面积约100万㎡，成交总价约245亿元，均匀楼面价11391元/㎡（年度成交额/年度出让面积）。

从数据来看，本年的商场反应与上一年比较愈加 “火热”，房企拿地更“豪气”了。尽管地块方位、巨细、条件，出让地价不同，但从均匀值来看，全体楼面价都是上涨了的；同个镇区的地块，也多是“涨了身价”。

#六大片区地块分析，带你看懂未来两年买哪里#

下图为2018年-2019年，东莞各片区成功出让的土地面积状况。沿海、松山湖和水乡两年来的状况比较均衡，成功出让面积距离不大；寸土寸金的城区2019年出让土地面积“大迸发”，成为六大片区之最；剩余的东部和临深，与上一年比较大幅削减。

咱们分片区来细看：

东部片：出让宗数最多、总面积不大

2019年的东部推地数量是全莞最多的，11块，占到了全数的26%；但地块出让面积同比却大幅削减。由于推出来的各地块面积都较小，简直会集在3万㎡以内。但招拍挂数量上的多加上该片区的城市更新项目也领跑各镇街（项目30余个），整个东部片颇有“大干一场”的感觉。

*为便利阅览，全文表格占地面积及成交价保留到小数点后两位

其间黄江镇是土拍的主力选手，共拍出3宗地块，除了东莞本土房企顺泰拿下的迷你地之外，别的2宗均被华裔城收走。华裔城拿下的这两宗是相连地块，于上一年10月曾挂拍过，但都停止出让了，一年不到的时刻，其间一块的楼面价上涨了近60%，以14397元/㎡的楼面地价成为东部片的“地王”。

说起地王就不得不提2016年北大资源和融创，这两位大老板别离以2.53万元/㎡和2.04万元/㎡的楼面价拿下黄江镇宝山社区的两块地。就今日来看，那也是黄江地价的巅峰。而这两个项目现在都是各自集团的“老大难”，赔本卖还得用力呼喊。现在融创公园首府价格也仅2.4万元/㎡。

其时风口上的房企，对东莞楼市也是过度高看了。

经历过一轮“暴升”之后，近三年来，黄江房价都是滞涨的状况，住所均价在2万元/㎡上下，其间中泰峰境仅1.8万元/㎡。贱价走量，中泰的出售状况也比较达观，项目11月将加推两栋。

城区片：出让面积榜首，收金占全市近五成

比较2018年仅成功出让2宗的状况，城区片本年的体现可以说是土拍的主力代表！特别上星期靠着华润的大手笔动作，成功登上六大片区土地出让总面积榜首位！

到11月7日，城区片出让总面积达32.34万㎡，累计吸金136.69亿元，占整个东莞市总成交额的44%。出让6宗地（万江4块，南城2块，泛城区石碣1块），而且拿下这几块地的都是超级大开发商，品牌加持+质量保证+地段优势，未来地块项目质量及价格，待市而沽。

同属市区，莞城、东城、高埗为什么一向没有动态。有业内人士解析，莞城面积小、老城多，没有可挂拍地块合理之中；东城虽是四区面积最大、但一向没什么规划利好，而且尽管地广，但许多都现已被开发商囤着了，新增的地块少的不幸，未来或许仍是首要会集在旧改上。

沿海片：土拍沉寂，唯虎门接连两年活跃出地

接连两年，沿海片区的土地供给都比较稳定，虎门是最活跃的。鲜有的沙田和厚街地块都停止出让，唯虎门两年间拍出了5宗地。

虎门这一整年成交疲软，项目多、价格高、蓄客难，但开发商拿地仍然活跃。7月拍下的两块地都是一番激战过的，终究别离被华裔城和东实拿下，其间华裔城以2万元/㎡改写早上东实19355元/㎡记载，荣登虎门地王宝座。

水乡片：万元以下地价为主，大开发商持续进驻

水乡片地广景多，本年拍出的地块数量和面积排进全市前三。麻涌两块小地由万科同时拿下，中堂的两块小地由年代和佳兆业别离拿下，创始则拿了望牛墩一块小地。

水乡新城现在在售住所项目8个，多是上一年拍得的地块。招商雍华府、臻园和一湖都坐落麻涌，加上这两年麻涌接连拍的4块地，未来麻涌又将成为楼市供给主力。

水乡新城全体地价都不高，仅本年佳兆业和创始置业拿下的两块地楼面价破1字头。

松山湖+临深：地贵地少容易不推

本年松山湖是比较安静的，仅有的小热潮是时隔五年重返东莞的深业集团，以23.26亿元拿下了松山湖5万㎡的商住地，这一竞拍进程持续了91轮！松山湖的地块价值显而易见，竞赛剧烈也是情理之中。

剩余拍出的地块都在寮步，共12.4万㎡的土地供给，别离被华裔城、保利和金地拿下。

临深片区，更显“保存”

2018年出让了7宗地，总面积达16.4万㎡，而本年整个片区只要清溪镇9月挂拍了一宗2.8万㎡的地块，终究仍是以底价成交。

临深和松湖是东莞房价的高点了，地块推得少、拍得贵，情理之中。

02土拍背面的“隐秘”

#政府挂牌招拍有规则，首要会集鄙人半年#

从2018年到2019年数据来看，政府挂牌招拍有“会集性、间断性”趋势。会集性体现在会集推货，上表可以精确的看出2018年10月出让地块高达10宗，2019年的5月、7月、9月皆出让有6宗；间断性体现在不接连、巨细月进行出让，这也是咱们对土拍商场一阵冷一阵热的感觉来历之一。

2018年-2019年每个月挂拍地块数量

而大范围来看土地出让5月到11月为高峰期，一方面由于年头政府需求拟定本年度相应规划方案，而年底开发商资金回款相对严重，政府也会相应收紧土地供给方案。

#强势拿地，外来房企持续加增#

除了早就进来的响当当的万科、保利、华裔城、年代等，2018年东莞房企名单又添了几个首进的新成员：安徽交投，深圳安居、龙湖、金茂、中交、颐安。

本地房企揭露拿地真是愈来愈困难，到11月7日成功出让的24宗地中，仅有3宗被本地房企斩获，他们别离是东莞民营投资有限公司、东实集团以及顺泰集团。

关于抢手地块，这些百强房企有着雄厚的本钱争夺，不拿誓不罢休；而关于部分方位相对“偏僻”的地块，他们则比较理性，这就引起部分地块底价成交和流拍的现象。

由于地块不常拍，拍下不廉价啊。

在控本钱的前提下，“曲线拿地”是最好的方剂。

收买、入股、与其他房企协作拿地、旧改拿地……现在房企获取土地的方法变得十分灵敏。出了名的便是咱们熟知的碧桂园，可以正常的看到这两年土拍商场基本上没有老碧的身影（2018年出过一次手拿下碧桂园公园壹号（大岭山）），但碧桂园的项目却遍及东莞，一个常平就有四朵金花。

拍地就像酿酒，本年摘下的葡萄，下一年能酿出什么美酒，就等商场查验了。

03待拍地块预览