长租公寓为安在杭州密布阵亡

经济观察报 记者 饶贤君从P2P到现在的长租公寓，杭州这个互联网之城一直处在职业爆雷的核心区。

2018年8月，首个宣告资金链开裂的杭州鼎家公寓拉开了长租公寓爆雷的大幕，尔后，爱上租、安闲居、喔客、德寓等杭州区域的长租公寓品牌相继堕入资金链开裂、开创团队不知所踪的地步。

据记者不彻底统计，自鼎家以来，全国爆雷的长租公寓品牌中，杭州区域爆雷的品牌数量占到了1/3，而多位杭州本地长租公寓业内人士向经济观察报表明，还有更多杭州的中小型长租公寓品牌处在爆雷边际，“雷区”随时或许引爆。

这或许并非偶尔，在杭州这座城市，稠密的互联网基因、许多涌入的外来人口、与城市开展水平不符的租借职业现状等等要素交错，本钱跟着方针大潮蜂拥而至，潮退之时却留下了满目疮痍。

（张萧/摄）

爆雷“在路上”

“本公司因经营不善导致资金链开裂，后期或许会有部分房东的房租付出不了，咱们会跟房东洽谈，先打欠条，然后渐渐归还，包含租客合同到期时的房租押金和水电押金也是相同的处理方法。”记者从业内人士处获悉，10月28日，杭州市中择房产署理有限公司向其租客下发了一致布告，宣告公司资金链开裂。

这现已是10月以来杭州第四家资金链开裂的长租公寓运营商，此前，杭州德寓、国畅、东俊等都已爆雷，其间不乏股东卷款跑路的桥段，而据多位业内人士泄漏，还有一批长租公寓运营商现在也呈现了资金链开裂的痕迹，部分品牌的房东现已数月未收到房租。

长租公寓品牌杭州国畅的一位前职工表明，现在国畅许多职工离任，职工现已有多月没有收到薪酬，“办理层的说法是有大股东拿着钱跑路了，群里都是邢传军（国畅法定代表人）现已被刑拘的音讯”。

长租公寓的爆雷结果并不像P2P爆雷那样直接，但其破坏性并不亚于P2P爆雷。

例如，租客王川表明，他租下了一套月租金4500元的公寓，并在不知情的状况下签下了一整年的租金贷，在租住两个月后，公寓运营品牌爆雷，一个月的押金以及剩余十个月需求归还的租金贷总额到达4.95万元，假如他要继续租住，需求从头付出押金以及租金给房东，此外，之前交的中介费、服务费等各项费用也相当于打了水漂。

王川说，小部分房东乃至要求租客补偿此前公寓运营方未能付出给他们的房租，以补偿自己的丢失，假如租客回绝付出，就会被直接“扫地出门”，“也有些房东比较仁慈，会和租客一同承当丢失，后续的房租也会降一些租给租客，大部分房东仍是要求按本来的租金来付出。”

住宅租借品牌梦醒欢然开创人周晓航以为，不符合商业逻辑的高收低租方法、企业法人频频改变、进入长租公寓职业半年到一年左右，这些是近期爆雷以及存在爆雷危险的长租公寓品牌的共性。

即收房价格高于周边房租价格，而出租价格则低于周边房租价格，快速获取房源并出清库存，经过租金贷等方法敏捷获取许多租金，快速提高财物办理规划，然后向政府请求补助、经过各种途径寻求融资，一起在短时刻内进行企业法人的改变，一系列操作之后，收割本钱，携款逃跑。

“刚需”蜕变

在杭州当地传统房产中介眼中，长租公寓品牌在两年里的“过山车”充满了戏剧性。

李立心在杭州房产中介职业从业已近十五年，他表明，因为本来杭州住宅租借职业的不成熟，长租公寓进入杭州商场，称得上一次对本土房产中介的“降维冲击”。

从房租交纳方法上来说，长租公寓大多支撑押一付三乃至押一付一的交纳方法，而传统的当地房产中介需求押二付三、押二付六，一些紧俏的房源乃至要求年付，李立心表明：“在长租公寓遍地开花之后，传统中介坚持押二付六、年付的根本上消失了，现在大多数房源都支撑季付。”

一起，长租公寓品牌以服务费替代物业费、网费的方法也让租房集体中占比最高的年青人更易于接受，李立心说：“本来租客租完房子之后，还要去物业定时交纳物业费，还要打电话付费找网络运营商来装置网络，很费事，用户体会很差，长租公寓品牌就把物业费、网费都放在服务费里，长处是这其间还有很大的价差可以赚，缺陷是多了许多的办理流程。”

除此之外，更符合年青人群审美的装饰风格、包括保洁修理各方面的服务体会，让长租公寓敏捷抢占了添加中的租借商场。

从数据上看，2015年至今，杭州进入了人口的飞速添加期，2015年底，杭州常住人口数量为900万，而2019年7月，常住人口数量现已到达千万，添加量到达了百万量级。

在业内人士的记忆里，最早的一批长租公寓品牌正是在2015年进入杭州商场的，2017年开端呈现爆发式添加，与人口胀大带来的住宅需求添加时刻段根本符合。

在巨大的商场潜力面前，创业者和传统中介开端蜂拥进入长租公寓，新的资管公司、中介品牌数量迅猛添加，李立心举例称，同一幢酒店式公寓楼内，开端只要两家长租公寓品牌进驻争抢房源，到了2017年中，里边现已有超越十个长租公寓品牌一起具有房源。

因符合租房刚需而开展的长租公寓职业由此开端“蜕变”，李立心表明，此前的长租公寓，会和传统中介争抢优质房源，与房东签定三年以上的长时刻合同，再经过服务、互联网化办理、营销等方法抢占商场，这是一种良性方法，可以倒逼传统中介改进服务、提高互联网化水平，但在许多品牌涌入之后，一些品牌开端无视房源本身的质量，彻底依托烧钱的互联网化打法高收低租乃至违规放贷，简直成为了以长租公寓职业为噱头的金融公司。“前两天有一个租房的单子，带客户去看房的小伙子回来告诉我说，租户看了房子特别满足，说咱们的房源弄得很美丽，比他最近看的一些长租公寓都要美丽，可不是吗，现在有些挂着长租公寓名头的，服务和装饰上还不如咱们传统中介。”李立心说，之前几个鲜有人问津的房源，终究都租给了一些长租公寓品牌，对方连房子都没看就租走了。

本钱冒进

杭州稠密的互联网创业基因以及相对宽松的方针环境，为长租公寓的创业供给了杰出的环境，也难以避免地让“劣币”混入其间。

2017年8月，杭州市发布了《杭州市加速培养和开展住宅租借商场试点工作方案》，对依法挂号存案的住宅租借企业、安排和个人，给予税收优惠方针支撑。多位创业人士介绍，萧山、余杭等各区依据规划不同，为长租公寓创业企业供给了可观的创业补助和一系列扶持方针。

一位短租公寓创业者对经济观察报表明：“长短租公寓在2017年租售并重方针风口最旺的时分，是比较受区政府欢迎的创业项目，一直到近期呈现连环爆雷，才呈现显着的情绪转机。”记者经过启信宝查询发现，德寓、东俊等长租公寓品牌是在近一年建立，而几家现在正处于资金链严重的长租公寓品牌，刚刚建立半年时刻。

李立心表明，建立时刻短的许多长租公寓品牌，实际上便是一些小型房产中介公司“穿了个马甲”，虽然在装饰、押金付出等方面下了一些功夫，但在途径、服务上依旧是传统房产中介的思路，“房产中介职业本身就鱼龙混杂，而租金贷、规划换融资等一些互联网化的打法带来的许多短期利益，是很简单引人犯错的。”

本钱的力气不仅是引诱，一起也或许是失速。

鼎家爆雷时，记者从前与鼎家协作的第三方金融安排之一爱上街CEO朱明敏进行过沟通，他以为，针对长租公寓范畴巨量的资金链条，必须有第三方介入进行严格监督，不然内部的贪腐问题是不可避免的，一起，在立异的金融手法下，长租公寓企业本身必须有过硬的实力，不然携巨额本钱快速扩张，安排架构巨大却松懈，终究仅仅加速逝世。

自2017年长租公寓风口鼎盛开端，相似于爱上街这样的金融安排、外界本钱开端频频触摸长租公寓企业，期望在方针风口的新范畴分一杯羹，朱明敏的主意是，“要在职业还处于不那么健全的时分做这个事，比及健全标准了或许就不是那么好进了。”

本钱的冒进或许也感染到了被出资企业本身，许多爆雷长租公寓的实例也证明，获得了本钱支撑反而让企业偏离了安全跑道。以鼎家为例，其在2018年头得到了超越千万的融资，知情人士称，这笔融资从5月开端连续进入鼎家的账户，鼎家自6月开端加速扩张规划、加速人员招聘，8月，鼎家因为内部办理以及资金压力问题爆雷。

这些尝试以接受高危险获取高回报的行为现在均以失利告终，为了确保相似的“劣币”再难进入商场，杭州市住宅保证和房产办理局近来起草了《杭州市住宅租借资金监管方法（试行）（征求意见稿）》，要求住宅租借企业依照月租金总额的2倍交纳危险防控金、与银行签定租借资金办理协议进行专户办理，从政府层面临住宅租借企业的资金链条进行强监管。

业内人士称，监管方法假如落地实施，将会有许多无法足额交纳危险防控金、资金链条空无的小型长租公寓品牌被筛出。