踏禁绝节奏的远洋怎么包围?

作者：李霞

10月，远洋集团（03377.HK）发布2019年9月未经审阅营运数据。在1－9月，远洋集团累计完结出售额889.2亿元，同比添加26%，完结本年1400亿元出售方针的63.51%；累计签约面积约为437.81万平方米，比去年同期上升35%。

掉队的远洋集团虽已跨入千亿阵营，但其增速依然赶不上其他房企的跳涨脚步。在急进与慎重的替换徜徉中，远洋集团迫于无法重回三四线城市，却面对新的隐忧。

规划跳涨之困

数据显现，在2019年上半年，远洋集团共购入6副土地及1个老练项目，总楼面面积为102.6万平方米。比较2018年，远洋集团全年购入59副土地及2个老练项目，总楼面面积1018.1万平方米。经过数据计算不难发现，远洋集团在2019年上半年购入的土地楼面面积仅为2018年全年的十分之一。为此，在半年报中，远洋集团表明，“慎重获取土地，不冒进、不顺从”。

与其它房企比较，远洋集团在近年的土地商场趋于保存。从土地储备来看，近5年来远洋集团土地储备全体呈上升趋势。在2014-2018年远洋集团土地储备别离为1988万平方米、1992.1万平方米、2169.9万平方米、3408.8万平方米和4044.4万平方米。详细到各年份中， 2014-2016年的土储规划增速缓慢，2017年大幅添加57.09%至3408.8万平方米，2018年同比添加18.65%。但本年上半年，远洋集团土地储备较2018年底下降3%至3925万平方米。

从城市布局方面，远洋集团在本年上半年总土地储备依然以二线城市为主，占比52%。与2018年底比较，一线城市土储占比下降，三四线城市土储占比上升。

从区域散布来看，京津冀区域为远洋集团的重仓地。2014-2016年远洋集团在京津冀区域的土地储备别离为783.8万平方米、823.4万平方米、929.9万平方米，别离占当期总土储近4成。2014-2016年远洋集团在华中、华南区域的土储也完结小幅添加。值得注意的是，在东北区域的土储出现逐年下降趋势。

土地商场的保存，直接导致远洋集团的出售额增速缓慢。2018年远洋集团跨入千亿房企队伍，其合约出售额为1095.10亿元。而早在2009年，远洋集团就进入百亿阵营，完结合约出售额143.16亿元。从百亿到千亿，远洋集团整整走了9年。同样是百亿到千亿，万科仅用了6年时刻。与同行比较，远洋集团的规划添加确实有点慢。但与自己比较，远洋集团的增速也令人吃惊。在2014年、2015年，远洋集团的合约出售额别离为401.42亿元、405.37亿元，同比增速仅为1%。

远洋集团也曾在土地商场较为急进。在2009年和2010年其别离以467%的溢价率以及40.8亿元单价拿下北京市大兴区亦庄地块及“大望京”地块，并改写了其时北京土地商场拿地不逾越300%溢价率的纪录以及单价地王。但严厉的方针约束随之而来，2010年“国十条”出台，远洋集团的“地王”变成烫手山芋。

远洋集团履行董事兼行政总裁李明在2016年半年报成绩会上表明，“远洋在历史上经历过地王的味道，拿地王不是老练开发商做的事，现在现已过了土地储备越多市值越高的阶段，反而土储越多、危险越大。”而2017年半年报成绩会上李明总算松口表明“假如商场好，多花点价值添加土储也能够，无非多花点钱”。

但是，时运不济，远洋集团总是踏错商场的节奏。一步慢步步慢，即使远洋集团想要完结规划的快速添加，其有必要以逾越同行的增速完结翻转。但从远洋集团的土地储备来看，其增速依然要画个问号。

重回三四线，隐忧重重

从远洋集团的城市布局来看，在本年上半年，张家口、秦皇岛、嘉兴、滁州、常州、台州、绍兴、温州、漳州等三四线城市对其出售额都有奉献。重回三四线城市，亦是远洋集团的无法之举。

早在2014年，远洋集团提出聚集一二线城市，退出三四线商场的决议，将三四线600万平方米的土地剥离。尔后，远洋集团又连续将项目的区域布局拓宽至三四线城市。在2017年和2018年，远洋集团来自一二线城市的合约出售额占比均逾越90%，三四线的奉献不到10%。

因为在2014年远洋集团退出三、四线商场，尔后错失2016和2017年头之间的三四线“去库存”的机遇，未能顺势完结规划的扩张。

聚集一二线城市之后，一线城市的土地商场不只竞赛剧烈，并且地价高企，房企往往是联合作战。但是，一线城市的土地资源究竟有限。远洋集团逐渐将京津冀的项目拓宽至张家口、秦皇岛、廊坊等区域。在2016年，北京区域的物业开发事务在远洋集团营业额中占比为41%，到2017年该份额下降至24%。从本年上半年的拿地状况来看，远洋集团获取的土地首要会集在二三线，别离坐落福州、贵阳、青岛、太原、西安等地，一线城市未有任何收成。而二线城市的出售额难以支撑整个远洋集团的规划扩张。

重回三四线之后，远洋集团的总土储均匀本钱持续上升。2017-2019上半年，远洋集团的总土储均匀本钱别离为6400元/平方米、7000元/平方米和7100元/平方米，呈逐年上升趋势。土地本钱持续上升势必会紧缩公司的赢利空间，未来的盈余才能会遭到检测。

从盈余才能来看，远洋集团在2014年退出三四线城市后毛利率有所上升。在2014年到2017年间，其毛利率别离为21.00%、20.61%、22.10％、25.52%。在随后的2018年和2019年上半年，毛利率开端出现下滑之势，别离为20.01%、20.39%。因为一线城市的项目占比逐渐削减，二三四线城市的项目占比开端上升，其毛利率仍有走低的趋势。

此外，从本钱操控来看，2014-2019年上半年远洋集团期间费用率呈上涨趋势，由2014年的5.98%一路上涨至2019年上半年的13.60%，到达近几年的最高。其间管理费用上涨最为显着，同比大幅上涨69.01%至8.62亿元；财政本钱上涨也较快，同比添加36.92%至9.12亿元；出售费用为4.67亿元，同比添加22.57%。因而，远洋集团在合理布局区域的一起，应加强本钱管控。

虽然财政费用有所上升，但从融资本钱来看，2019年上半年远洋集团加权均匀利率由2018年同期的5.26%小幅上升至5.43%，仍在职业中占有较为有利的融资优势。 从偿债才能方面来看，2019年上半年，远洋集团持有现金319亿元，短期负债为113亿元，现金短债比到达2.82，处于职业较高水平，远洋集团短期偿债危险较小。

据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》 显现，远洋集团的绿色信誉指数为70.1，绿色信誉等级BBB，排名职业第23位。在融资环境逐渐收紧的布景下，远洋集团能否凭仗融资优势打破规划添加的枷锁，依然值得等待