香港的楼宇管理经验内地如何吸纳珠江新城写字楼租金环比略降

日前，房地产服务商相继发布第三季度写字楼陈述指出，广州甲级写字楼空置率下降，珠江新城写字楼租金呈现下调的音讯。

对楼宇开发商来说，一方面期望楼宇能够完结满租，另一方面也期望能租个好价钱，经过楼宇的质量提高是其间一种办法，10月17日下午，2019银河CBD楼宇可持续开展办理提高专项练习第三期在这里举办，向楼宇代表们上了一节“楼宇质量提高课”。

珠江一江两岸三带。

租借需求放缓 业主在租金方面退让招引租户

日前，戴德梁行和高力国际连续发布了第三季度广州甲级写字楼商场研讨陈述，来自戴德梁行的数据显现，广州甲级写字楼商场空置率跌破4%，再创前史最低位，并持续成为四个一线城市中最抢手的写字楼商场。受经济下行影响，均匀租金环比持续下降0.5%至192.8元/平方米/月。

珠江新城商务区成为本季吸纳冠军，狂扫1.9万平方米。高力国际指出，2019年第三季度，租户的议价才能增强，广州CBD珠江新城的部分业主开端软化情绪，租金环比下降1.3%至193元/平方米/月。戴德梁行《2019年三季度广州甲级写字楼商场陈述》中显现，第三季度，广州甲级写字楼无新增供给项目，存量在485.9万平方米。受经济下行影响，全市均匀租金持续下探，环比下降0.5%至人民币192.8元/平方米/月。其间，珠江新城部分物业下调均匀租金，环比下降1.0%，有用促进租借成交回暖。

本季在租金优惠及佣钱鼓舞两层加持下，全市甲级写字楼商场净吸纳量转负为正，录得2.1万平方米。其间，珠江新城商务区力挽狂澜，狂扫1.9万平方米，以全市净吸纳量逾九成的占比，成为名副其实的吸纳冠军。与下调租金的珠江新城不同的是，琶洲商务区甲级写字楼商场均匀租金不降反升，环比上涨1.1%至150元/平方米/月，空置率更进一步降至5.5%。

高力国际的陈述相同指出，到了第三季度，部分珠江新城业主经过增大租借商洽的弹性来打破这一僵局，珠江新城的均匀租金环比跌落1.3%。银河CBD另一板块银河北-体育中心的写字楼租金数据为180元/平方米/月，环比细微上涨0.1%。

在这布景下，因为珠江新城的租户可获得更好的租借条件，租借活动比以往更为活泼。全市净吸纳量从2019年第二季度的25，900平方米升至2019年第三季度的28，700平方米。超越一半的租借活动都在珠江新城。

仲量联行的最新陈述剖析阐明，面临租借需求放缓的压力，第三季度全市全体作业楼租金环比跌落1.6%。珠江新城区域租金下滑最显着，这一方面受部分中小企业退租的影响，另一方面，因为大批甲级作业楼租借合同行将到期且租户的续约志愿不强。为避免空置率进一步升高，珠江新城部分业主在租金方面退让来招引租户。

未来半年琶洲挑选多 珠江新城租金议价空间增大

甲级写字楼租金松动的一起，专业服务企业看好广州稳健的商场体现，出手一再。律师事务所、商务中心租借成交体现活跃，如君泽君律师事务所扩租周大福金融中心的作业面积、泰鼎亨拿下保利中心约6，000平方米的作业空间等。戴德梁行陈述指出，第四季度，广州甲级写字楼商场估计将迎来星寰国际商业中心、天德广场、唯品会总部大厦3个新增项目入市，越秀、珠江新城及琶洲各占一席，开释约24万平方米的新增供给，到时将打破越秀和珠江新城商务区2018年以来无新增供给的僵局。

值得等待的是，从2020年起，国际金融城将连续有新项目面市，加快会聚各类金融机构、配套金融中介服务机构及相关衍生职业，向着全球金融资源配置中心跨进，为金融城、珠江新城及琶洲构成的中心商务区“黄金三角”格式建造，再添一把火。

戴德梁行华中区研讨部助理董事及主管袁雪玲以为，尽管微观环境仍然存在不确定性，但在政府鼓舞方针的支持下及租借商场成交回暖、优质项目连续入市等有利要素影响下，或为广州甲级写字楼商场注入新生机。“主张承租才能较高的租户未来半年可亲近留心珠江新城商场，因为业主在租借条件的商洽方面会更有弹性。而其他租户在搬家或扩张时可考虑琶洲商场。”高力国际华南区董事总经理冯文光表明，未来几年里，琶洲商场将有很多新增写字楼供给，为租户供给更多挑选。

琶洲作为互联网立异集聚区，曩昔三年，琶洲租金由112元/平方米/月上升至2019年第三季度147元/平方米/月，空置率降至2.3%的前史新低。2020年，估计琶洲将成为写字楼商场供给主力，占全市新增供给的75%。互联网巨子如阿里巴巴和小米的总部大楼均方案于下一年竣工。到时，这将会招引更多TMT企业和专业服务企业在琶洲设置运营点。从2019年到2023年，尽管琶洲有着很多的新增供给（93万平方米），可是估计未来不断上涨的需求将带领琶洲的租金以3.5%的复合增长率上升。

高力国际统计数据显现，2019年前三季度广州的写字楼净吸纳量为111，400平方米，较上年同期281，000平方米下降60%。尽管如此，全市甲级写字楼仍求过于供。因为2019年第三季度没有新增供给而净吸纳量在上升，因而全市空置率环比细微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。第四季度估计有278，700平方米优质写字楼入市，将协助写字楼净吸纳量得到提高。

仲量联行估计，未来12个月将有超越10座甲级作业楼投入运用，很多供给必定在短期内对全市全体空置率构成必定压力。此外，持续的经济不确定性以及租户慎重的情绪将迫使业主在租金方面退让，仲量联行预期未来广州作业楼商场全体租金将持续承压，上行的概率偏低。

楼宇质量提高的要害点

10月17日下午，富力中心会议室里迎来了CBD区域内的写字楼代表，2019银河CBD楼宇可持续开展办理提高专项练习第三期在这里举办，来自美国博泰开展有限公司大中华区总裁林仲科打开了一场与财物办理运用和物业提高价值主题练习共享活动。早在千禧年之初时，林仲科曾在广州的写字楼作业过，关于楼宇的办理，林仲科有自己的心得体会，练习课程，从楼宇物业财物办理系统简介与运用中打开。

一开端，便向在座的参加者抛出了问题，“物业办理和财物办理的差异是什么？”有楼宇代表以服务性质打开了回答，以为二者是在硬件办理和软性服务上的差异。

林仲科介绍，物业办理与财物办理的分別在于物业办理专心物业日常运作之有用性，而财物办理则关怀物业之价值提高，并作为出资的一种重要手法。

据了解，财物办理系统中包含了设备办理、出资收益报答以及危险办理，经过优化财物的运用和办理等准确、牢靠和尽可能高效地使财物价值提高。

而物业办理，则是以活跃主动及具本钱效益之手法使物业的价值得以提高至最大化。

在课堂上，林仲科从财物办理系统进步行了具体的解说，包含了系统树立的元素以及各种常见的规范准则规范等。林仲科表明，财物价值的提高与写字楼办理的各个环节亲近相关，包含了公司的安排和愿景等。在实践办理过程中，互联网等技能的运用，关于写字楼的质量提高也有必定的加分效果。

香港的楼宇办理经验内地怎样立异

在问答环节中，楼宇代表们就自身在实操过程中遇到过的问题向林仲科发出了发问，例如，有楼宇办理者说到，2011年的时分曾去香港的IFC等写字楼观赏学习，在这个过程中，发现楼宇作业人员无论是保洁、招待或是前台的作业人员，给人不一样的体会。

“有些年岁很大，或许外形看起来微胖，不必定都是年轻漂亮的那一类物管人员，但给人感觉很亲热、舒畅，回来后也想往这个方向开展，但很难做出这种感觉。”对此，林仲科表明，他也曾有过相同的疑问。

“后来共享了两地的异同，觉得大环境的差异是其间一点，对年岁层的承受度，也是差异之一。”林仲科共享，以招聘保安为例，在内地，要求男性身高必定要在一米七以上，年岁不超越25岁等，而在香港，则是反过来的，会觉得年轻人不会乐意做保安，年岁条件放宽到了40岁以下。“年岁大的反而做得好，客户也满足，六七十岁了还在岗，薪酬不算高，但他们做得很高兴，也一向很有热心。”林仲科笑着说，“反而咱们会比较忧虑他的个人健康问题。”除了大环境的差异，公司为职工所供给的作业环境以及归属感，也是让职工乐意沉下心来作业的原因。

小业主居多的楼宇该怎么共同定见？

在CBD区域内，除了东西塔等先进的超甲级写字楼，还有不少旧式写字楼，其间，一位楼宇代表便道出了这一心声，该代表提出，单一业主的写字楼在做楼宇的改造晋级时相对比较简单，但有小业主的写字楼，很难集齐楼宇代表的志愿，构成共同的定见，对做楼宇可持续开展产生了必定的阻止。

对此，林仲科提出了遇到过的相似事例，在香港有相关的法律法规针对楼宇业主的定见搜集，对楼宇的晋级改造有必定协助。但在内地，暂时还没有相关法令推进这一作业。

对此，林仲科表明，在搜集业主定见过程中，作为写字楼开发商，应该先想好楼宇的定位，以及未来的开展思路，对业主而言，是否真的能够带来协助？这些都是鼓舞业主参加其间的办法之一。

楼宇服务作业要求准确到分钟

林仲科共享了两个香港区域的闻名写字楼事例，让现场的参加者听得专心致志。

以香港IFC为例，香港国际金融中心一、二期尽占中环商业中心地段的有利地势，招引国际闻名金融机构进驻。选用24小时监控，五级制的警报系统，还配有爆炸品查找犬等，保证大楼安保坚持第一流其他安防状况。

坐落香港西九龙柯士甸道西1号的“举世交易广场(International Commerce Centre，简称ICC)，是一座118层高的综合式大楼，分別有250万平方呎甲级写字楼和六星级的九龙丽嘉酒店，于100楼设有天边100大众观景层，让游客可在高处赏识维多利亚港风光。ICC对每项服务作业的要求，细化到了按分钟核算，例如在服务货台等前排队等候的时刻要求不超越5分钟，24小时内定时巡查不少于三次，处理保安服务相关投诉在一小时内完结。

与此一起，相同配有练习犬只侦测爆炸品一天三次，供给夜间停车场的护卫服务以及便衣保安护卫贵宾服务等。在器械的保护保养方面，ICC则要求，影响安全和保安的大众设备一般修理及保养，需在20分钟内完结，电梯毛病要求需在两小时内康复服务，而空调系统毛病，在没有重要零件受损的情况下，要求一小时内康复服务。

统筹：南都记者 郑雨楠 采写：南都记者 郑雨楠 夏嘉雯