未来十年在深圳买房要小心这8大区域

深圳地铁的规划建造有望提速！

据央视新闻报道，10月9日交通运输部举行视频会议，执行《交通强国建造大纲》（简称《大纲》），含深圳在内的13个区域当选交通强国建造试点。

其指出，《大纲》在中长期开展规划(2021年-本世纪中叶)中，愈加注重交通的交融一体化开展，中长期内轨迹交通、货运铁路、水运、航空等范畴出资有望得到较快开展。

从未来规划看，深圳正逐渐构成一张密布的地铁网，但总有些区域被“漏掉”。

近来，一组“深圳地铁线路图（2029）”（下文简称线路图）流出，该线路图制作了深圳已注册及未来10年规划中的一切地铁线路。

经查验，该线路图并非官方发布的地铁规划图，而是由“地铁族”论坛网友依据已发布的官方规划制作而成。虽不是“官宣”的图纸，但也是依据已有规划制作而来，对注重轨迹交通的购房者来说具有必定的参阅含义。

南边楼事依据线路图，梳理了未来10年内无地铁线路规划的“雷区”，以供注重轨迹交通的购房者们参阅。

如图所示，红圈处在未来10年内无地铁线路规划（因微信主动紧缩，可后台留言讨取高清版原图）

一般来说，步行15分钟内到地铁站是较为舒适的间隔，所以本文选取的“雷区”片区，即便有规划地铁线路穿过，但间隔地铁较远的地址不被包括在“地铁物业”内。

总的来看，除掉大鹏和山脉等非会集寓居的当地，原关内即南山、福田、罗湖三个片区地铁网现已十分密布，轨迹交通十分便当；“雷区”也均坐落相对偏僻的区域，且区域现状大多数为工业区及自建房。

接下来就按从上至下、从西到东的准则，按次序来逐个剖析各“雷区”详细状况。

注：如无特别阐明，本文中的“雷区”均指代间隔地铁较远的区域。

01

沙井的“灯下黑”

近几年沙井能够说是规划利好不断，但榜首处“雷区”刚好坐落沙井轨迹交通的“灯下黑”区域，该区域坐落由12号线、18号线、20号线及已注册的11号线合围构成的正方形区域的中心区域。

因为合围规模较大，所以中心区域合一说是和四条地铁线路都沾边，却无法享用15分钟步行可达的“地铁道物业”利好。此外，因为周边地铁线路现已较多，再规划新的地铁线路穿过该“雷区”的概率相对小些。

当然，假如片区开展的够好，人流量巨大，也不扫除会添加新的地铁。现在来看，“雷区”所周边有“国际最大会展中心”，其一期也估计于本年投入使用；此外，还有空港新城、西部工业组团等规划，从规划上看，未来的沙井不会太差。

楼市状况方面，贝壳找房显现，沙井片区二手房均价为4.6万/㎡。而片区内暂无新盘及二手房在售。片区现状以工业区及自建房为主。

02

没房卖的“深圳北”

第二处“雷区”坐落宝安松岗片区，深圳地铁11号线碧头站东北侧，罗田森林公园西侧。

该区域已达深圳最北端，部分区域与东莞接壤。

贝壳找房显现，松岗片区二手房均价为4万/㎡，不过，该“雷区”现状相同以工业区为主，暂无新房及二手房在售。

03

小产权天堂

第三处“雷区”坐落深圳地铁11号线后亭以西，触及区域较广，包括宝安区的沙井、松岗及光亮区的公明片区的部分区域。

不过，触及公明片区的区域大部分山脉水库等地势，非人类会集活动区域。触及沙井和松岗的区域现状以自建楼为主。

贝壳找房显现，现在“雷区”内无新房在售，但有约5个小区有二手房在售，单价区间在3.6-4.7万/㎡。

04

一座水库一座城

第四处“雷区”坐落深圳地铁11号线的桥头、塘尾及马安山三个站以西间隔地铁较远的、凤凰山森林公园以东的区域。触及片区包括福永及沙井片区南端部分区域。

贝壳找房显现，福永二手房均价为4.5万/㎡。不过，该区域内无新房及二手房在售。而与“雷区”一路之隔的立新水库旁现在现已二手房树立，均价在3.5-7.2万/㎡。

不得不感叹，水是生命之源。

区域现状方面则以工业区及厂房宿舍、自建房等修建为主。闻名的福永凤凰工业区也坐落此处。

05

“出类拔萃”的9.4万/㎡

第五处“雷区”坐落龙华区观澜片区的茜坑森林公园南侧、龙华中心区北端及宝安区石岩片区西侧部分区域。

现在，区域现状以工业厂房为主。

贝壳找房显现，石岩片区二手房均价为4.7万/㎡，观澜片区二手房均价为4.8万/㎡。

在“雷区”触及区域中，石岩片区暂无新房及二手房在售。观澜片区有两处小区在售，均价区间为4-9.4万/㎡。

一般来说，轨迹物业对楼盘最直接的影响是租金及物业的保值和增值。

租金方面，均价9.4万/㎡的小区坐落森林公园邻近，理论上应以自住需求为主，出租率不高。物业的保值方面就见仁见智了。

06

“中心”边际的待开发地

第六处“雷区”来到了龙岗区的龙岗中心城片区，坐落深度地铁3号线西北方位、林清径水库以南、红花岭公园以西、盐龙大路以北区域。

龙岗中心城算是业界公认的较为宜居的片区，其较大的缺陷是间隔深圳中心区域的间隔较远。

从规划上看，龙岗中心城片区也有不少利好，片区寓居配套老练，周边集聚香港中文大学（深圳）、莫斯科北理等闻名高校的大学园区及科研基地。

此外，还有大运中心体育馆、世茂700米高的地标修建，是当之无愧的“龙岗中心区”。

不过，整个龙岗中心城北端开发相对较慢，条件相对南端区域仍是要差少许，现在片区以工业区及自建房和商品房小区为主。

楼市贝壳找房显现，龙岗中心城片区二手房均价为4万/㎡，现在“雷区”内无新盘在售。二手房方面有约9个小区有房源在售，均价区间为1.8-3.9万/㎡。

07

“三水盘绕”，无人问津

第七处“雷区”坐落龙岗区与坪山区交界处，铜锣径水库以东、炳坑水库以南、三洲田水库以北区域。

现在片区现状以工业区及自建房为主。贝壳找房显现，坪山区二手房均价为3.4万/㎡。

现在“雷区”触及区域内暂无在售新房及二手房。

08

“山景”也失去了魅力

第八处“雷区”相同在坪山区，详细坐落坪山河的深圳技能大学段北部，聚龙山生态公园周边。

该区域西侧为坪山中心区，现在已寓居气氛现已很老练；东侧为大亚湾，相同楼盘树立。

贝壳找房显现，现在区域内无新盘在售，有约3个小区挂出二手房源，均价区间约2.5-2.9万/㎡。

小结

从轨迹交通层面来说，不但有“雷区”，也有“最牛”区域。

如南山区的前海-南头-科技园-南山中心区几个几个片区一起组成的区域和福田区的车公庙-香蜜湖-福田中心区-岗厦片区等几个片区一起组成的区域。

整体来看，深圳地铁走向大部分为由南至北或至东北向的纵向走势，而南山“最牛”区域中，调集了仅9条地铁线，可快速灵通深圳各个区域。

福田“最牛”区域相同如此，调集了包括福田高铁纽带、岗厦北交通纽带在内的9条地铁线路，相同能够快速整个深圳。

蓝色方框为深圳“最牛”区域

另一方面，是否有地铁通过仅仅很多购房选择要素的其间一个，对深圳人来说，其实买房没有肯定的雷区，仍是了解自己的需求后，再选择楼盘多去实地踩盘和比照。

而且，方针和规划不时在变，今日没规划不代表未来没有，也不代表未来必定会有。所以，本文仅供参阅之用，详细信息以官方发布为准。

最终，附赠两张出自同一位作者之手的深圳地铁线路图（2023）及深圳地铁线路图（2025）。

（版权归原作者一切）

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