2019年8月份合肥房价分析及近期购房建议

现已10月份了，现在剖析8月份显得有些迟，但现在全体房地产商场相对平平，不影响对房价趋势的掌握。关于合肥来讲，跟着房贷额度的收紧及放贷时刻的延伸，下半年现已显现出丝丝寒意，这个冬季恐怕不太好过。

从安居客房价走势来看，虽然合肥房价上半年一向呈上涨趋势，而8月份今后开端往下走，这个趋势或许会连续到下一年初。本篇我将通过研讨全国50个要点城市房价走势及合肥链家网二手房实践成交数据，为你们做详细解析。

全国50个要点城市房价体现

与7月份比较，8月份房价环比跌落城市由16个变为22个，添加6个，现已接连两个月呈现添加。与上个月比较，全国楼市呈现的是一种缩短状况，跌落城市跌幅相对变小，上涨城市涨幅也进一步回落，全体更为滑润，仍旧坚持安稳。

从各大城市圈来看，根本都体现比较均衡，长三角上涨城市份额或许相对更多一些，环渤海湾则显得比较失落。全体来看，挑头的大都对错中心二三线城市，中心城市在各城市圈中体现并不显眼。

长三角城市。本年以来，上海房价一向呈上涨趋势，自2017年到达最高点，上海已接连跌落2年，现在来看应该已触底反弹。南京房价体现则相对安稳，从走势来看，呈现高位盘整的状况。

与南京比较，杭州房价显得不行安稳。虽然4月份人才引入方针放松后，杭州呈现了3个月时刻短的回调，但从7月份开端，再次回落至低点，同比跌落-4%，房价支撑有些缺少。

姑苏房价仍是呈直线上涨趋势，两次限购收紧好像对它的效果都不大，从2018年1月份见底以来，姑苏累计涨幅现已超越26%，不得不惊叹姑苏房价耐性之强。

宁波归于典型的后涨城市，在2017年绝大多数热门城市限购之后都进入了下行通道，但宁波好像才是上涨的开端，不知不觉，本年又涨了10%。长三角房价体现其实比其他城市圈好一点，也更均衡一些，除杭州外，中心城市都存在必定的涨幅。

华南珠三角。本年深圳的行情便是高位震动，即便近期颇多利好深圳，但我以为短期很难掀起什么风波。假如给广州房价一个描绘，那便是一路向下，自1月份以来，累计跌幅已到达-4.4%，原本便是后涨城市，广州看来的确不适合炒房。

厦门通过1年半的跌落，房价较最高点时已回调-10.5%，但本年以来接连上涨，又回血5%，耐性也是适当强。福州看起来就没有厦门那么走运，上半年高调回暖，下半年又被打入冷宫，大起大落的一个抛物线，同比还跌落了-3%。

佛山房价像姑苏相同奇葩，十分垂直的一条线往上涨，同比现已有挨近20%的涨幅，总有一个城市接受广深的资金溢出。除中山和佛山外，珠三角一切城市简直都在跌落，惠州在非中心二三线城市里，存在感最弱。

环渤海湾城市。北京房价走势也呈现一个抛物线，极点是6w大关，应该有一个无形的手在约束着它，现在又进入了下行通道。曩昔一年，天津房价是一向在跌落的，同比已有-5%的跌幅，经济疲软，再加上被北京吸血，体现能够了解。

石家庄房价还在阶段性高位震动，但从近几个月体现来看，好像现已有些无能为力了，随时有掉头直下的气势。廊坊上半年炽热下半年严寒，这种走势跟全国其他热门二线城市十分相似，但我以为耐性缺少。

青岛房价本年的主题便是一路跌落，同比跌幅到达近-16%，并且好像并没有要停的意思，足见之前水分有多大。济南房价走势跟青岛相似，都归于后发城市，在阅历两年多的不断上涨后，开端进入下行通道。

环渤海湾现在还在上涨的对错中心二三线城市，根本是前期未阅历大涨的，其他涨幅到位的城市，现在大都处于回调阶段。环渤海湾城市群有个特色，除了北京外，其他城市都阅历了大起大落，房价泡沫严峻，特别简单被资金炒作。

中西部城市。武汉是典型的后发城市，之前接连上涨3年，自上一年末以来一向在回调，较上一年最高点已跌落-3.5%，或许还未见底。郑州房价跟全国大多数城市相同，都是上半年炽热，下半年戛但是止，一个大大的抛物线。

后涨城市的长沙还在面对深度调整，从上一年8月份以来就一向在跌落，现在好像也没有要停的意思。成都也呈现出上半年热下半年冷的走势，但全体相对坚相等稳。重庆房价略有波涛，走势全体比成都要平缓一些。

西安在2017-2018年阅历了简直翻番的行情，方针收紧后，房价高位盘整，并没有呈现硬着陆，操控得还算比较好。东三省3个省会城市，哈尔滨已开端回调，沈阳和长春还在温文上涨，估计也快见顶。

从全国来看，除了长三角和珠三角极个别城市房价仍然在一路上扬外，绝大部分城市已进入下行通道。一些非三大城市圈的后涨城市，仍然在深度回调之中，呈直线跌落状况。更多热门城市，呈现的是“上半年炽热，下半年严寒”的商场走势。

合肥二手房成交数据剖析

从国家计算局数字来看，合肥8月份新房环比上涨0.6%，同比涨幅6.9%；二手房环比上涨0.4%，同比涨幅4.2%。本年以来，房价数据上并没有呈现环比跌落，这与咱们感受到的应该多少有些不相同，我觉得或许仍是跟计算口径有关。

合肥链家8月份成交1352套二手房，比7月份削减5套。从链家新增房源来看，4月份和5月份有一个大幅添加，我以为应该是链家系扩张带来的增量，而种种迹象表明，链家系在合肥仍在快速扩张。虽然8月份跟7月份数据根本相等，但考虑到链家系不断扩张的布景，我以为成交是有必定下滑的。

从合肥链家带看量与新增房源的份额来看，除了4-5月份因为扩张带来的数据反常外，7月份合肥二手房商场热度到达高峰，8月份则开端呈下滑趋势，根本跟上一年末和本年初相等。从现在商场体现来看，9月份持续坚持这一态势。

以下剖析依据链家自2018年8月份至2019年8月份的一切成交，合计10995个数据。因为链家系的事务范围约束，二手房成交仅掩盖市区或接近市区的郊县。因而，房价均匀数据应该比全市实践均匀值略高。2019年7月数据请参阅我文章《2019年7月份合肥房价剖析及购房主张》，重视微信大众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。

1、合肥2019年8月份二手房全体成交状况

8月份合肥二手房成交均价为1.617w，较7月份有较大起伏的回调。据我调查，链家系最近几个月，将事务向肥西和肥东做了深度延伸，而两县二手房均价相对较低，拉低了合肥均价。假如去除这一部分房源，实践均价应该为1.629w，仍然是跌落的。

均匀成交周期为94.6天。本年以来，合肥二手房均匀成交周期没有低于90天，而上一年这个数字根本都在80天以内，阐明2019年房地产商场热度的确比2018年要差一些。

均匀议价空间为2.90%，比上个月扩展不少。很明显，自上一年末以来，二手房商场开端回暖，在3-4月份到达高峰，尔后热度减退，现在合肥商场，二手房议价空间仍有加大的趋势。

从各区域成交来看，二手房成交均价最高的两个区，政务区和滨湖区，较上个月都有所跌落；高新区和经开区则有必定程度的上扬。肥西因为多了许多县城的成交，拉低了全体均价。肥东第一次被归入计算，从房价绝对值和议价空间上来看，比肥西和长丰体现要相对弱势（《合肥房产的优质板块和残次板块》，微信大众号“小易论楼市”回复“房产”检查）。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园校园（西区）。详细学区区分和剖析请参阅文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区最新排名》（微信大众号“小易论楼市”回复“学区”检查）。

从学区房成交占比来看，8月份现已到达本年以来的最低点，比3月份学区房炽热的时分低了5.1个百分点。依据上一年学区房成交来看，学区房成交高峰期在11月份到来年的3月份，估计年末前学区房还会迎来必定的上涨。

8月份学区房成交均价为2.236w，虽然较7月份呈现必定的下滑，但从全体走势来看，学区房仍旧呈不断上涨的趋势，假如你计划买学区房，千万不要等（《合肥学区价值和学区房出资》，微信大众号“小易论楼市”回复“学区”检查）。

非学区房成交均价为1.525w，比7月份略有跌落。从上一年10月份上涨以来，到本年4月份到达最高点，而现在又处于跌落趋势，但全体还处在平稳区间。

户型成交占比根本跟7月份坚持一致，3室及以上户型仍旧占主体。

下一步合肥房价剖析及购房主张

2019年10月是一个很特别的时点，它不仅是咱们国庆70周年纪念日，并且仍是合肥限购3周年。安居客显现，自2016年10月2日合肥重启限购以来，合肥房价从最高点时的14996元/平米，跌落至现在的14344元/平米，跌幅-4.35%。

从合肥房价走势来看，整个2017年都在回调，但商场热度还在连续。2018年则呈现了“上半年炽热下半年严寒”的局势，楼市余温尚存，购房者热心未散。2019年体现跟2018年迥然不同，但购房者热心衰退多半，估计直到本年末，房地产商场都很难见好转。

这种现象的深层逻辑便是中心对“房住不炒”的坚决执行，将房地产调控职责坚决落实到当地zf。当房价过快上涨时，就采纳方针镇压，当房地产呈现较大下行压力时，就变相放松限购来坚持房价在一个合理区间。

我惊讶发现，合肥房价2017年全体回调后，其实仅仅到了2016年10月限购时的水平，因而这一年首要任务是吐回限购后超涨的部分。而2018年至今，合肥一切的调控办法，都指向将房价操控在2016年10月份限购时的水平。

从曩昔两年合肥市区二手房成交均价来看，大致坚持在1.64w上下，十分安稳，这个数据反映的是实在的商场。房价大涨之后最怕的便是大跌，坚持房地产商场健康安稳发展是咱们寻求的一种抱负状况，毫无疑问，合肥在房地产调控上做得是比较到位的。

我知道咱们最关怀的不是曾经合肥房价怎么，而是后期的房价走势，但假如细心了解我的上述剖析，信任咱们至少对短期房地产商场会有一个预期。在中心一直坚持“房住不炒”定位下，房价简直没有大幅上涨的或许，在一个合理区间动摇仍然是大概率事情。

即便咱们回到上个周期，从2011年4月合肥开端限购至2014年8月合肥免除限购，期间共阅历了3年零4个月，尔后直到2016年合肥房价才开端呈现大涨，从限购到上涨，期间阅历了近5年时刻。

但是时至今日，大环境已然不能跟上个周期同日而语，首要体现在以下几个方面：1、中心方针层面的镇压；2、M2增速远远低于之前水平；3、民间房产出资认识的觉悟。

中心方针层面的镇压，决议了房地产商场短期不太或许敏捷回暖。M2增速下降则意味着钱银堆集缺少，房价缺少爆发性上涨的势能，这个大周期持续时刻或许相对会更长一些。而民间房产出资认识的觉悟，或许导致购房者对方针放松更为灵敏，从而缩短对方针的呼应时刻。

也便是说，一旦方针呈现放松，房价或许会当即呈现敏捷上涨，这是高层不期望看到的景象。因而我以为，在方针层面，不会再呈现之前那种大起大落式的调控形式，而是更倾向按部就班和方针调控，旨在建立起一套房地产健康安稳发展的长效机制。

因而，我以为这个周期持续时刻或许比上个周期要更长一些，并且爆发力也远不能跟上个周期混为一谈。从上个周期的经历来看，未来两年，合肥房价或许都不会有太大的波涛，而下一年也许是这个周期最冰冷的低谷。

在房价短期没有大幅上涨或许的前提下，加大杠杆炒房明显没有什么操作空间，我不主张咱们抱着投机的主意去买房。关于房产出资，咱们更多重视的应该是家庭财物优化装备，商场下行时，能做到财富保值，我觉得关于往常大众来讲，已属不易（《合肥的优质房产和残次房产》，微信大众号“小易论楼市”回复“房产”检查）。

关于刚需来说，买房是有必要的，他们更多喜爱新房，但跟着现在合肥限价房的逐步消失，我想市面上新房的坑只会比时机更多。闭着眼睛买房的年代曩昔了，未来买房子越来越成为一种技术活，关于绝大多数初次购房者而言，我觉得或许并不具有这种才能。

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