北京二手房挂牌量大增其实也没释放啥特别的信号

前几天有朋友问我，北京二手房挂牌量大增，究竟开释了啥信号。其时由于人在回老家的路上，只能简略回复两句。后来想想，仍是有必要简略解说几句，把我的观念再简略说说。

我以为，二手房挂牌量大增，主要是当年上车集体扎堆上车，现在换房集体会集换房的体现，可是并不能简略以为是房价拐点的信号。换句话说，挂牌量大增并没有开释什么特别的信号。理由如下：

1.北京二手房商场仍然是卖方占优势的商场

记住2008年北京要开奥运会的时分，其时某个大牌产品的广告是“XXX产品带领13亿公民奔向首都北京”，当年这个广告语着实让我笑了。北京2008年才多大（现在也便是略微大一些），13亿公民别说是都来了，来个1亿北京就住不下了。

不过这句广告语反映了北京作为首都的共同位置，不论房价有多高、房租有多高，仍然有许多人乐意留在北京开展。并且，北京作为一线城市，的确有许许多多的作业时机，作业的多样性也许多。以至于前些年有人逃离北上广之后，发现老家根本就没有对口的作业，所以又逃回北上广了。

说这么，简略来说，便是北京的二手房商场的潜在需求其实是十分旺盛的，仅仅由于房价很高，许多需求没办法变成实在的购买力。所以别看现在挂牌量许多，真实低于同一个小区“商场价”的房子，也便是所谓的“笋盘”，挂出去很快就能成交了。

从别的一个视点来看，商场上除了政府能够经过方针影响房价，这几年几家中介现已逐步生长为巨无霸型的企业，一般卖家和买家在中介面前一比，乃至都没有中介影响房价的力量大。

曾经房价上涨的时分，中介为了拿独家房源，乃至能够给5000的确保金，确保成交价不低于中介给的最低价，而这种最低价乃至在业主报价20万以上。假如约好期间能，没有在中介给的最低价成交，业主也能够白拿这5000确保金。

现在商场冷淡的时分，中介为了出售，一边能够跟买家说房价没有跌落空间，另一边能够操控房源展现的数量，然后营建一种某小区房源严重的局势。（现在如同这方面标准了一些。）

由于现在二手房中介的佣钱主要是跟房价挂钩的，也便是成交价越高中介收费越高。所以中介天然就跟卖家的方针根本共同，有推高房价的内涵动力。一起，推高房价也能进一步营建出售严重的气氛，然后进一步推高出售量。两个方面结合，很简单就知道中介根本上“跟卖家是一伙的”。

还有租房商场的不齐备，也增加了卖方必定的发言权。总的看，潜在需求高，持有房产根本是零本钱，再加上中介的方针跟卖家共同，所以北京二手房商场卖家仍然占有优势，换句话说，定价权仍是主要看卖方。否则为什么有那么多已购公房，或许业主几十年前买房的本钱也就1、2万，现在卖房按400、500万卖仍是为几万块钱“锱铢必较”“讨价讨价”呢？由于仍是卖方强势啊。

2.其时一切理性人的决议计划都是“先卖后买”

之前讲过为什么北京二手房换房的需求是十分旺盛的。其间，当年上涨状况下刚需惊惧上车，或许是当年手头有限买一套过渡的肯定不在少数。特别是2015年铺开“认房又认贷”的准则下，先买一套小两居或许大一居，预备今后置换的朋友我信任许多。并且这一种挑选尽管现在不是干流，但放到当年的布景下，肯定是理性人最正确的挑选。

几年之后，我们手上又多攒了不少钱，有的人升职加薪，公司又高了不少。有些人考虑换个大房子迎候自己的宝宝，有人考虑换个大房子把老家爸爸妈妈接过来住，有人考虑换到学区给孩子一个更好的未来，有人是换了作业通勤太远想换房。总而言之，在北京换房的理由各式各样，可是换房的需求是十分旺盛的。

在之前商场景气的时分，一切人的理性决议计划都是“先买再卖”，先确定了方针成交的房子，然后再把自己手上的房子卖掉。尽管这样税费的本钱高一点，可是能够防止呈现房价快速拉升，买不到心仪房子而自己又没当地住的状况。我有一个朋友就经历过，他现已计划好同一个小区卖了自己的两局，然后换成三居室来住，其时乃至连买家都劝他必定要早点看好房把购房合同签好。可是由于朋友比较保存，并且买家买卖的进程拉的比较长，最终导致卖房拿的钱，加上自己攒的钱，也就刚好能买回自己卖的两居。

反过来，现在商场不景气的景象下，先卖再买无疑是最优挑选。主要原因仍是我们的资金都是有限的，并且更重要的是，没有人能确保手上的房子就必定能准时卖出去。在这种状况下，许多人抱着先挂出去试试的心思，万一卖成了呢？卖成了再换房，可是卖不成也不影响自住。

3.卖家没有火急的动力降价

到二手房商场，其实许多时分卖家的心态发挥着很重要的效果。以我个人了解到的一些预备换房子的朋友，以及他们触摸的一些业主，大致能够了解一下干流两种卖方的心态。

第1种：想换房可是不着急换房。比较典型的卖家：成婚一段时刻了，夫妻两个人住在一个小两居或许大一居里，家里就这一套房，预备要孩子或许孩子还很小，考虑换个学区房或许换个大点的房子住。这类卖家简直就没什么降价的动力，由于现在的房子说实话在未来一段时刻里彻底够住。

有些人挂出来是为了试试命运。有些人家里对所以否换房定见还不一致，朴实便是挂个高价。作为家庭仅有住所，其实换房的需求并不火急，并且换房的条件便是卖房。关于这类卖家来说，卖不出去就持续自住，让业主降价亏钱卖，简直是不或许的。

第2种，想卖房套现。比较典型的卖家：之前在北京出资了多套房产，现在计划套现离场，套现的房子一般都租借给租户或许长租公寓。这类卖家根本上都不缺钱，可想而知他们自身就没有什么降价的动力。由于现在股市也就那么回事，理财产品收益率一降再降，并且不是人人都有出资海外财物的动力，汇率也是个问题。已然套现没有好的出资途径，那套现天然又没有了动力。

另一方面看，这类业主一般都是将房子长时刻租借，特别是跟长租公寓签了合同的房子，提早解约还要付一笔违约金。这笔钱乃至有的还暗含在挂牌价里边。所以这类业主想套现，可是并不着急卖，并且房租现在还存在上涨的空间，因而他们也没有降价的动力。

归纳上面三条，在现在的局势下，买方的挑选地步很大，导致买卖双方实质上都处于张望的状况，成交量低迷，挂牌量居高不下。可是商场整体平稳，卖方并没有很强的降价的动力。仔细的朋友假如重视某些APP的话，就会看看挂牌时刻，许多楼盘正在挂牌的房子很多都超越6个月了，乃至有1年以上的，这些房挂牌价降价了吗？大多数都没有（可是砍价的空间其实是大了），这些二手房充分说明了许多业主没有降价动力。

假如这个时分买房，又想好好讨价，或许说遇上比较好成交的房子，我主张能够先好好了解一下业主卖房的原因。像前面那两种根本上讨价的难度会大一点，特别缺钱的业主其实讨价也挺难的，可是像子女出国移民、兄弟几个承继爸爸妈妈剩余的房产预备变现，相似这类的，或许会相对好一些。

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