从8亿到46亿港元高银环球广场交易里的潘苏通腾挪术

观念地产网香港地政总署两日前宣告，坐落九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号用地，因地价标金未到达政府所定的底价而流标。这宗6月被高银金融抛弃的地块，至今仍未找到新的店主。

但退地者已经有了新的方针。9月27日早间高银金融布告宣告，将从公司董事会主席潘苏通的手中收买坐落香港九龙湾宏泰道7号的商业物业，亦即高银举世广场，价值45.98亿港元。

关于地产大亨潘苏通而言，这样的财物注入戏码并不罕见。此前，高银金融就别离以21.62亿港元、56.08亿港元，购入潘苏通私家持有的启德地块40%股权及高银金融世界中心余下40%股权。

现在再次下手高银举世广场，一方面是依据高银金融事务重组的需求，其着重，跟着香港写字楼去中心化，许多企业正在寻求九龙东区域等次级写字楼商场；另一方面，这种左手倒右手的财物腾挪，也已成为潘苏通调理财务数据的重要方法。

8亿到46亿港元

高银举世广场坐落香港九龙湾宏泰道7号，现时为一栋重建商厦。不过更早前，该物业地点土地用处仅为工业用处，修改为商业用处的批文在上一年1月才获批出。

香港历来不缺致富神话，土地用处的改动伴跟着水涨船高的地价与楼价，潘苏通手中的这块地皮也从“山鸡”变“凤凰”。依据布告，地块原收买本钱为8.58亿港元，在2015年，坊间就有音讯称，该项目频获财团采购，采购金额逾25亿港元，均匀呎价约8039港元。

到了2019年4月份，港媒再传音讯，高银举世广场取得本地财团活跃采购，金额从四年前翻番至50亿港元。如此看来，这位粤派商人也是一位当之无愧的“炒地皮”高手。

但尔后商场并没有采购成果传来，直至5月后的一纸布告才揭开了终究面纱。布告显现，潘苏通并没有将高银举世广场卖给其他财团，而是再现财物腾挪方法，注入到上市公司高银金融，总价值45.98亿港元。

依据布告，持有高银举世广场的方针公司，由潘苏通直接持有60%股权，独立第三方Infinite Blossom Limited具有40%股权。买卖完结后，方针公司将成为高银世界的全资隶属公司，并入其财务报告。

不过布告称，潘苏通还需求依据付款时间表，向香港地政总署的付出待付补地价，总金额约为12.92亿港元。

材料显现，高银举世广场重建已展开超越两年，地基工程已大致完结并预期将于2019年11月前后悉数完结，整个项目预期将于2021年第四季竣工，建筑面积最大将约为3.85万平方米，可出租面积最大将约为3.47万平方米。

高银金融称，收买事项将使该公司添加高银金融世界中心以外之土地储备及写字楼物业出资，也扩展在九龙湾内的商场份额。

观念地产新媒体了解到，坐落香港九龙东的高银金融世界中心是高银金融最首要的出资物业，到2019年6月30日止年度，承认租金收入及物业管理服务约1.61亿港元，较上一年添加约90.3%。

高银金融的买卖隐秘

与大部分成功的商人相同，潘苏通也有着很多豪华的喜爱。他爱红酒，好马球，有自己的酒庄，也有自己的马球场，活的任意洒脱。在地产事务运营上，沉浮资本商场多年的潘苏通也有异乎寻常的当地。

自2017年将高银地产私有化之后，潘苏通开端在另一个上市渠道世界金融上翻转折腾。上一年的4月份，他开端将高银金融旗下物业分拆。

一方面，潘苏通私家斥资123.94亿港元，收买了高银金融坐落香港何文田的两个住所项目的股权；另一方面，他将持有的高银金融世界中心剩余40%股权注入到高银金融中。

此举被高银金融称为简化及整合房地产事务，其称未来房地产事务将会主力于物业的出资。从实践的操作来看，潘苏通好像有意将具有继续现金流的老练出资物业注入到上市渠道中，而将周转较慢、投入较大的开展事务转到私家手上。

事实上，虽然高银金融旗下还有保理、酒品等事务，但盈余并不抱负，其净利润一向依托高银金融世界中心的物业增值作为支撑。

观念地产新媒体了解到，2018年财务年度，高银金融年内得出资物业高银金融世界中心公正值收益为18.65亿港元，同比削减19.7%，这导致了其具有人应占溢利也同比削减15.3%至14.2亿港元。

到2019年6月30日止财务年度，高银金融录得营业额约6.04亿港元，同比跌落23.9%，首要因为酒品及相关事务发生的收益下滑，惟被物业租借事务营业额添加所部分抵销。

受营业额下滑影响，高银金融2019年财务年度毛利为4.59亿港元，同比削减13.2%；录得出资物业高银金融世界中心公正值收益为13亿港元，同比削减30.3%。

但因为出售何文田两个住所项目的股权，取得57.28亿港元的收益，高银金融2019财务年度公司具有人应占溢利添加4.2倍至62.55亿港元。

不过令人疑问的是，宣称要简化及整合房地产事务的高银金融，在上一年11月又以89.07亿港元拿下香港启德旧跑道宅地，拟出资额140亿港元。这宗地块会否又会像何文田宅地相同转为潘苏通私家持有，仍不可知。

另在本年的5月份，高银金融又以111亿港元中标启德商地，并在一个月后因退地引发商场对其融资及资金问题的质疑。彼时，潘苏通对外回应称：“融不到资，这是一个笑话。”

看起来，高银金融具有不俗的融资才能，在最新发布的2019财务年度报告中显现，其营运资金约为54.58亿港元，同比大幅添加71.9%，首要因为为从头融资其短期按揭借款约102.06亿港元。

这是一笔典当借款，假贷人为长实旗下公司，年利率约达8%，而典当物便是高银金融旗下最为重要的出资物业——高银金融世界中心。

现在，以近46亿港元收买高银举世广场之后，高银金融称，完结重建后，该物业预期将为集团发生可继续租金收入，然后提高股东报答。或许这也将是未来潘苏通用来融资的重要标的。