北京楼市金九银十很微妙

本文转载自大众号「子木聊房」正文共2894字，估计阅览时刻9.1分钟

文丨子木

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史上最冷

“本年的北京，或许会遭受史上最冷的金九银十”。

这句话假如放在2019年上半年，说出来不知道会被多少人嘲笑。但放到今日来讲，却是八九不离十的定局。

为何如此笃定本年北京年尾的行情会持续惨白？咱们来看两组数据。

一是8月北京新房买卖。

据北京华夏数据计算，8月北京新建住所商场（不含回迁房，除掉共有产权房，含普通住所、豪宅、别墅）各区总成交额219.93亿元，环比7月跌落24%，总成交套数3060套，环比本年7月整整削减1779套。

要知道8月新房放量在全年都是居高的，本应该冲高买卖，却遭受如此剧烈的下滑起伏，让人始料未及。

二是9月北京二手房买卖。

到9月22日，9月北京二手房住所签约量为7685套，这个买卖量是本年2月以来同期的“最低点”，比2018年同期跌落近四成，几近腰斩。

无论是新房仍是二手房，北京楼市当下的成交量都让人惧怕。

昨日，北京一楼盘的营销总对我说：“本认为本年的成绩能靠9、10月份冲起来，但依照现在的形势来说，实在太难了。现在都在为10月策划降价打折，一旦打起价格战结果不堪设想，赢利没了，也无法交差。”

言语间，充满了焦虑与不安，这或许便是现在整个北京楼市的现状。那么是什么让北京楼市落得如此境遇呢？

总结一句话：

新房供应的「势能」冲垮了心思防地。

2

蝴蝶效应

纵观北京近十年的房地产开展，从没有像2019年这样，新房放量如此巨大。特别是限竞房的天量供应，打破了北京终年安定的商场结构。

数据显现，2019年上半年，北京新建住所商场成交16373套，较上一年同期涨幅103%，其间“限竞房”成交9283套，约占新建住所成交的57%，而到7月底，限竞房成交量飙升至1.13万套，成为肯定的干流。

依照当下形势，接下来北京限竞房还处于井喷期，估计本年入市的限竞房有望超越6万套。

6万套的限竞房供应，犹如一颗深水炸弹，开端在北京楼市引发连锁反应。其间最主要的便是对二手房商场的冲击。

限竞房提早被“摁死”了销售价格，并且会集供应在五环外，因而对北京的刚需集体有极大的诱惑力。所以本年本是以二手房为主的北京楼市，购房者却对新房的重视空前剧烈。

由于需求是固定的，假如买新房的人多了，天然二手房的成交就少了，能量守恒定理我们都懂得。

并且这儿边还有一个很严重的问题，由于北京很大一部分购房者都是以房换房的改进族，假如他们手中的房子没有刚需接盘，他们就不或许换新房，“改进型二手房”的买卖链条也被“掐断”。

所以限竞房对二手房的冲击是两层的。特别是400万以下的刚需二手房和700万元以上的换房需求被一起阻断，商场呈现负循环，成交量的下滑成「几许效应」。

二手房开端「有价无市」。

这个趋势大约从7月份开端呈现。那时候新房商场还很热烈，但同区域的二手房开端冷淡。以西北旺的百旺茉莉园小区为例，贝壳数据显现，小区现在在售的房子有51套，但近90天到达成交的只需两套，有的房源挂牌已超越6个月。

两套的成交量，比较一个月内449次的带看次数，着实有些“不幸”。

所以许多有置换需求的业主耐不住了，开端纷繁挂牌房源打听行情。

3

严寒的链条

贝壳研究院数据显现，2019年9月24日，链家在售挂牌房源量到达97104套，创下历史纪录。

而2018年同期，在售挂牌房源量是，48932套。2017年同期，在售挂牌房源量是，28733套。

从不到3万套到现在的9.7万套，两年时刻北京二手房库存涨幅高达246%。再加上非链家署理的房源，今日北京二手房库存最少是12万套起步。

我们都知道房价的根底是「供需原理」，假如长时刻供应超越需求，房价必然会下滑。以大兴区新宫地铁邻近某中介为例，中秋期间，门店一共才成交了4套房源。并且都是业主都是由于孩子上学，着急卖房，折价10%促进的。

依照8月份的成交数据，现在北京市部分二手房房价已较2017年调控方针出台前高点跌落15%，部分地区跌幅超越20%。其间在2017年3月买房的购房者最惨，假如考虑到信贷本钱，房价现已跌超20%。

并且千万以上的豪宅也开端呈现价格松动，遍及降价10%左右。2000多万的房子，砍价砍个100-200万是很正常的。

楼市还有一个原理：只需房价呈现跌落，无论是部分仍是全体，都会引发购房者的张望心情。而这又会让成交量持续下滑。

综上所述，这个链条的传导规则是：

「新房井喷」—「二手房成交下滑」—「二手房库存增大」—「房价跌落」—「购房者张望」—「新二手房成交下滑」...

这个链条会循环往复，加快扩大。并且金九银十期间不出意外，又会有一大波新盘搞促销打折活动，必然再次拉低新房价格，让这个链条加快工作下去，让商场愈加“冰冷”。

4

两个问题

昨日在饭桌上，当我把北京行情讲到这儿时，有一个朋友提出了2个很有意思的问题，我把答案共享给我们。

1.“北京二手房价跌落有没有规则，哪些房子的价格是保值的？”

北京房价每轮下行周期，房价跌落都是有规则的。第一批房价跌落的必定是那些炒高了市郊房，特别是没有地铁规划，全赖概念撑盘的地段。这儿拿前段时刻由于冬奥会，炒得沸反盈天的“环京张家口（楼盘）”为例，上一年房价最高炒到1万5，本年均价跌回4位数，不可胜数的出资客被套其间。

其次是楼龄老的，特别对错4环内的老房子，超越20年不带学区的小区房价跌落速度最快。

学区房和地铁房是相对最保值的，在这轮行情中基本上不会跌落。换句话说，在北京，地段好的房子随时能够买，不必考虑大行情，而假如财力不行，那就得看大行情，找准机遇再上车，能省一分是一分。

2.“链条往复循环下去，最终会导致怎样的结果，北京楼市会不会因而陷落？”

首要链条往复循环，成交下滑，购房者张望，会逼着那些着急换房的业主还有部分炒房客自动下调报价，二手房价跌落又会作用于新房商场，让北京整个楼市加快入冬。购房刚需族的选择性更多了。依照正常行情推演，房价估计还会回落5%-10%左右。

但远不至于陷落。为什么呢？

北京二手房尽管有10多万的库存，但要留意一点，这部分库存绝大多数是「屋有其主」：

房子里要么住着业主，要么住着租客，并不是空置房源。特别是以房换房的业主，一家老小都住在房子里。

总结一句话便是，卖房的需求是有的，但不会那么急切。所以你会发现，有的业主房子在网上能挂1年以上，挂半年房价分文没降的房子也许多。并且北京经过2017年之后2年的调控，很多炒房客现已被刚需族置换出来了。

要记住，陷落的仅有根底是，很多炒房客会集抛盘把商场砸崩了。

这段时刻，我采访过多个北京土著，我们的共同主意是，尽管短期内对楼市的决心缺乏，可是深信北京的房价未来必定涨上去。原因很简单，这儿是帝都，最好的教育和医疗都在这儿，想买房的年轻人连绵不断，只不过买不起的在筹钱，买得起的在张望罢了。

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（责任编辑：宋虹姗 HO031）