全国卖地收入增速加快但三四线城市仍下滑

全国卖地收入增速加快，但三四线城市仍下滑

刘展超

土地供给多寡关乎楼市走势，最新官方数据显现，全国土地出让收入现已由降转增，房地产用地供给总量迫临上一年同期，但三线城市下降较大。

天然资源部数据显现，本年1~8月，全国房地产用地供给8.23万公顷，同比略减1.6%。从最近3个月的房地产供地数据来看，尽管前8月全国房地产和住所用地供给同比有所削减，但减幅逐月收窄；要点城市中，一线城市房地产和住所用地供给同比坚持添加态势，且增幅逐月扩展。

分城市来看，一线城市房地产和住所用地同比均有所添加。本年1~8月70个大中城市房地产用地供给3.07万公顷。一、二、三线城市房地产用地供给同比别离添加6.2%、添加1.9%、削减9.0%，住所用地供给同比别离添加19.6%、添加1.4%、削减13.6%。

而财政部数据显现，本年前8月全国土地出让收入现已超越了3.7万亿元，同比增幅比7月份进一步加快。

部委调控土地商场

纵观年头至今，国内土地商场阅历了从低迷到敏捷升温以及回落的几个阶段，当时土地商场降温痕迹较为显着。

华夏地产研讨中心数据显现，本年8月份全国70大中城市(对应国家统计局发布的70个房价城市)算计土地成交1057宗，成交土地金额2501亿元，土地成交溢价率只要8%，比较之前几个月有显着下调，从土地商场状况看，最近房地产范畴融资收紧的预期逐步影响到土地商场。

华夏地产首席分析师张大伟以为，全体来看，本年1-2月份各地土地商场较为低迷，跟着春节后信贷商场增量添加，房企融资难度有所下降，4月份开端部分城市土地商场出现了复苏预兆，一二线城市土地商场接连升温，土地单月成交金额均在3000亿以上，溢价率也坚持在20%左右。

稳地价是2019年房地产调控的一个重要方针，二季度以来土地商场的快速升温引起了监管部门的留意，相关部委接连出手。

本年4月，为完成因城施策、分类调控方针，坚持住所用地供给安稳，引导商场预期，天然资源部办公厅下发告诉要求，做好2019年住所用地“五类”调控方针拟定施行作业。

告诉要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)，产品住所库存消化周期在36个月以上的，应中止供地；36~18个月的，要恰当削减供地；18~12个月的，坚持供地相等水平；12~6个月的，要添加供地；6个月以下的，要显着添加并加快供地。

另一承当房地产商场调控责任的住建部，四五月份也开端对部分地价、房价上涨过快的城市进行了预警。

到了7月份，房地产信任与海外融资方面接连出台新政，均对房地产拿地方针造成了必定影响。尔后，热门土地溢价率开端出现了下调，8月份70大城市的经营性土地流标土地显着添加，总数达72宗为年内最高。

“土地商场与楼市相同，只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地商场过热，不扫除晋级方针的可能性。”张大伟称，8月来土地商场进入快速退烧阶段。

华夏地产数据显现，房企拿地数据方面也出现了较为显着的下降，8月份首要房企拿地显着削减，国内只要8家企业拿地金额超越了50亿元，其间最高的是万科150亿元，其次是保利92亿元，金茂68亿元，新鸿基66亿元，华润64亿元。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进也以为，本年二季度中心关于部分城市地价过热现象给予了高度重视，方针基本面从头收紧，尤其是融资商场的收紧特征最为显着，这使得三季度房企购地更为理性。

三四线城市降温显着

近几年，我国楼市的区域特征更加显着，房地产商场走势出现分解，房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市、优质土地的争抢仍然剧烈。尽管一二线城市调控方针严峻，但关于房企来说，为了加大销售额，仍然会会集拿地。

在一二线土地商场坚持较高热度的一起，三四线城市土地商场则出现回落痕迹。从一些统计数据来看，2019年以来，受棚改规划收紧及部分需求被提早透支影响，三四线城市土地商场表现不及上一年。

前述天然资源部数据显现，本年1~8月三线城市房地产用地供给同比削减9.0%，住所用地供给同比削减13.6%。

上海易居房地产研讨院最新一期《我国百城宅地成交陈述》显现，2019年1-9月份，64个三四线城市住所用地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异，三四线城市宅地商场的降温特征较为显着，近两个月年头累计宅地成交面积同比降幅持续扩展，进一步表现了商场降温的特征。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，从1-8月份全国百城住所用地买卖商场来看，受方针管控、商场预期等影响，相关购地增速曲线略有下行，充分表现了宅地买卖商场降温的态势。而从结构上看，三四线城市的降温趋势更为显着，和此类城市当时从头面对库存积压的问题是相关的。

“从原因上看，当时三四线城市住所买卖商场降温，从头面对去库存的压力，这会冲击房企弥补宅地的积极性；一起也影响了房企的资金回笼和持续购地。”严跃进称。

卖地收入增速加快

全国层面房地产供地量的趋稳，也影响到了土地出让收入的改变。

从本年4月份开端，财政部每月发布的财政收支状况中，不再发表国有土地使用权出让收入的详细金额，仅发布同比变化状况。从曩昔数月的数据来看，土地出让收入在阅历年头的下降后，现已在7月份完成了同比增加，并且在8月出现加快增加态势。

财政部数据显现，本年1-8月累计，全国土地出让收入同比增加4.2%。而本年1-7月则是同比增加3.1%。

2018年前8月国有土地使用权出让收入为37009亿元。2018年全年则达65096亿元，同比增加25%，总额创下前史新高。

在本年年头，出于对2018年下半年开端的土地商场遇冷，土地流拍现象增多的“忧虑”，多地在编制2019年政府基金性收入预算时，还纷繁下调本年的土地出让收入预期。

严跃进表明，当时关于稳地价的管控十分严峻，近期部分热门城市也积极开展银行体系大查看，其间一项内容便是查看是否存在违规资金进入购地商场。

“估计9月份住所用地商场以降温为首要特征，尤其是考虑到房企当时资金压力开端增大，所以估计房企拿地会偏保存和趋于理性。当然，需要看9月份‘普降+定向降准’方针的效应。若是住所买卖活跃度有显着上升，那么四季度房企认购住所用地的积极性或会有所添加。”严跃进称。

自2011年至2018年，全国土地出让收入别离为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元和65096亿元。

间隔年末还有四个月，如能坚持当时态势，2019年全年土地出让收入有望再度超越6万亿元。

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