冯仑跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

现在许多城市，像北京、上海，新房和二手房的生意比早就超越了 1 比 1，北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交，这便是人均 GDP 超越 8 千美金往后的状况。

封面图|《飞屋环行记》

文|冯仑（微信大众号：冯仑风马牛）

人终身总是要和房子打交道，会遇到买房，卖房，再买房，再卖房这些工作。常常有人问我和买房相关的工作。咱们很重视一个点是，当下的住所商场在往什么方向改动，未来是需求买房，仍是卖房，是租房，仍是能够去出资房。

所以，我和咱们介绍一下现在的职业状况。我国经济阅历了 40 年的快速生长后，从全体来看，能够说是现已根本处理了住所问题。为什么这么说？1978 年的时分，乡镇人均住所面积是 1.8 平米，其时的人口是 8 亿多。现在人口添加到 13 亿，乡镇人均住所面积为 39 平米，超越了日本的人均住所面积了。这是很大的前进。特别是曩昔 20 年，快速地乡镇化，快速地建造住所，许多房子增值，许多人靠房子赚了钱。

可是在未来，从经济规则来看，住所商场要慢下来，进入到非住所的阶段，咱们叫做「后开发年代」，住所不再成为咱们日常日子中的一个首要的词汇。为什么会有这样的改动？有五个要素发生了改动。

榜首，我国的人均 GDP 现已将近 1 万美金。全世界经济生长的规则是人均 GDP 到达 8 千美金往后，新房的供应量会越来越少，首要是二手房了。比方提到纽约去推新盘，一个楼盘卖 3 年都没有卖完，这是很正常的。纽约每天生意许多的二手房，但新房的增量十分慢。欧洲也是这样。经济越生长，新房的供应量份额越少，生意的速度也越慢，这个是规则。

现在许多城市，像北京、上海，新房和二手房的生意比早就超越了 1 比 1，北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交，这便是人均 GDP 超越 8 千美金往后的状况。

经济开展改动新房和二手房供应量份额

第二，人口增量。在人均 GDP 超越 8 千美金之前，一切城市的人口都是添加的，北京、上海每年添加四五十万人。一个城市每年添加四五十万人，20 年要添加多少人？所以新房就有商场。现在一切城市的人口增速都在下降。北京上一年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，乃至是增量变成 0，或者是负添加的时分，新房的需求就会很小。

第三，城市开展的空间结构。曩昔为什么有的当地房价涨得快，由于地铁通曩昔了，由于邻近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的时机就少了。比方曾经莘庄没有通地铁，房价是 1 万，通了地铁就 3 万，现在不行能再涨了，现已通了地铁，不行能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完往后，新房的价值增量会减缓，这是正常的。

第四，经济生长。假如一个城市的经济在添加，就业率在进步，个人收入、薪酬在添加，那么房子改进的需求就很大。咱们都想要改进，会给新房商场供给一些生机。假如说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，新房也不行能有很大的支撑力。在经济周期上行的时分，住所价格是上涨的。在经济周期相对下行的时分，个人口袋越来越浅的时分，新房商场缺少支撑力。

第五，心思预期。金融方针带来的心思预期，比方遗产税，假如你给子女买了房子，交的税比房子或许带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，征收的法令、标准、细节没有完善。假如开端征收了呢？

未来，假如前四个要素不支持上涨了，你想拿到房子往后给子女就成为了担负，这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改动，也会影响咱们当下买不买的决议计划。整体来说，假如税收高、利息高、人民币走弱的状况下，咱们买房的预期会差一点。反过来，假如税收越来越低，利息越来越低，一同人民币越来越坚硬，咱们买房的预期就会添加，由于咱们口袋的财富在添加。

这五个要素是决议住所商场在未来是生长、转型仍是停下来的要素。

房地产商场进入到了特别重要的转机

从我个人的判别来说，咱们整体是进入到了特别重要的转机，住所快速开发、出售的年代完毕了，也便是说「开发年代」完毕了，开端进入到「后开发年代」。「开发年代」便是快速建住所，卖住所，咱们买住所，出资住所，乡镇化，是这样一个年代。

所以，咱们判别从 2016 年往后，我国整个的住所的商场进入到相对安稳，并且增量商场会趋缓的年代。在许多城市，房价继续上涨的这五个要素，至少有三四个现已没有力量了，也便是说房价有必要稳在那，这个是一个根本判别。

当然，「开发年代」完毕了，不等于咱们不能买房。比方说，现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金，他们也有人做住所，只不过都是在四线以下的城市做。而我国曩昔 20 年里，做住所的公司都是以一线为主，所以往后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了，城市完成了住所的开发任务往后经济转型了。

也有人问，买房能不能有钱赚？很简单，生意要简单，易手要快，中心环节要少，税收要少。签一个字就能够生意，房子生意的速度就会越来越快，生意越来越简单，佣钱也少，利息也低，咱们都乐意生意，房价才能够上去，就能挣钱。假如咱们有一个准则让生意不简单，中心的环节越来越杂乱，税收越来越高，那么方针的意图便是让房价不要涨。在这种状况下，靠买房子就不太简单能赚到钱。

《蜗居》丨房子曾经是许多人的精力纲要

从 1999 年以来，咱们住所的准则也是影响住所商场的一个很重要的要素。这个准则是什么？咱们知道，全世界处理住所问题的准则，有三个可供参阅的形式。

一开端，咱们参阅美国的准则，从 1999 年到 2009 年这 10 年，一切的住所随意生意。去掉了福利分房准则往后很自在，随意生意。那一段时刻咱们生意得很快，并且经过自在生意，商场进入也是很便利，土地是经过划拨的方法拿到。

到了后来，从 2009 年到 2014、2015 年，咱们选用类似于新加坡的准则，新加坡是 80% 由政府来管，保证你有一套住所，可是都是 50 到 80 平米的。交给商场的部分只要 20%。新加坡不到 600 万人，可是政府建了 100 万套住所。新加坡政府用贱价、小户型的方法来供给保证。咱们国家提出了一些保证的方法，保证房，小户型，公租房等等，也是参阅了这个方法。

今日来看，新加坡是很成功的，新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金，亚洲榜首。老百姓休养生息，由于政府在曩昔 54 年里边做了 100 万套住所，每一个人家里都有房子，并且很廉价。

新加坡组屋最共同之处就在于，看似私家住所区，实则是当之无愧的公共住所。

从 2014、2015 年以来，咱们的住所的准则进入到了一个新的阶段。跟着根本的住所处理了往后，现在更着重保证性，福利性，乃至是公益，要按捺出资性，中心就提出来「房住不炒」，这个是类似于德国的形式。

德国 50% 到 60% 都是租房的，剩余的人大约一辈子买一次房，你要经过买房来套利或许坐牢，所以他们的房价很稳。咱们现在又开端学习德国的一些做法，把房地产的住的特点、公共福利的特点，以及根本的休养生息的特点变成榜首特点，而出资特点、增值的特点变成了非必须乃至是要疏忽的特点。这样一来房价就很难再有上升的空间了。

并且，往后咱们生意的进程会越来越杂乱，生意中心取得的利益会被方针去掉一大块。比方你 1 万买，5 万卖，这个 4 万你不一定都能够拿到。这个便是「房住不炒」的方针走向，未来对生意资历身份的确定很严厉，房子生意的中心环节会设置许多的检查，生意进程中发生的利益有一个恰当的分配，你会得一点，可是还有其他方面也会共享，这个便是未来的趋势。

以上这两件工作，一个是决议住所商场在未来是生长、转型仍是停下来的五个要素，一个是国家处理住所问题时能够挑选的三种形式。这两件工作堆叠到一同，能够看出：现在新房的增速在减缓，价格稳中有降，未来生意会越来越杂乱，生意的速度会减缓，生意的中心的利益会要重新分配。所以说，未来咱们将会进入这样一个继续的阶段，会有类似于德国和新加坡那样的取得住所的根本准则，一同商场上还会留一部分让咱们去生意，但这个不是作为未来住所商场的主流了。

也便是说，曾经咱们跟着起哄买房就能够挣钱的年代完毕了。并不是任何时分出场去买都能够挣钱，也不是任何人赚了一点钱拿来买房就能够挣钱，买房这个工作越来越专业了。

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主编|王滔 编审|陈润江 参谋|王淑琪