投资地产类信托产品的秘诀助您轻松绕开雷区

房地产信任为我国信任职业的开展立下了丰功伟绩，许多公司的中心事务依然是房地产信任项目。依据我国信任职业协会计算的数据显现，截止2019年第二季度末，信任业财物规划为22.53万亿元，，投向房地产的信任资金余额为2.93万亿元，占比15.38%。数据显现， 8月房地产信任产品均匀预期年化收益率为8.27%，发行2年期的产品数量显着增多，8月房地产类信任发行规划为616.33亿元，环比下滑21.53%。规划下降的首要原因是受监管部门的余额管控，银保监会的23号文、64号文对房地产类信任施行严厉的监管，相关监管部门动作密布，银行、债券、信任等房地产融资途径纷繁收窄，房地产信任发行商场迎来“降温”。

在严监管的布景下，开发商的融资途径及金额受限制，所以房地产信任产品依然坚持较高的收益率，许多朋友依然会挑选房地产信任产品进行出资以取得安稳的回报率，那么一般出资者该怎么判别房地产信任产品安全？又该从哪些方面进行判别呢？

房地产信任产品的违约状况

从历史数据看，房地产信任产品的违约率较少，首要是受我国房地产商场高速开展及房地产信任产品风控办法较完善的影响，据不完全计算2019年上半年房地产信任产品一共违约5起。

3月份，被曝出中泰信任“中泰·贵州凯里项目告贷调集资金信任方案”(下称凯里信任方案)呈现逾期。

4月份，安信信任被曝出“安信·新农村建造开展基金调集信任方案”、“ 安信·深圳罗湖城市更新调集资金信任方案”，两个信任产品发作违约的报导。

3月29日，港股上市公司CHINA PROPERTIES GROUP LIMITED（以下简称“我国地产”，证券代码01838）年报显现，我国地产全资子公司在2018年被安全大华、陆家嘴信任和中建投信任告上法庭，要求偿还40亿违约告贷。

5月16日，华宝信任相关人员向出资者承认，“慧盈5号-天津天房集团调集资金信任方案”（简称“慧盈5号”）已违约。

从哪些方面判别房地产信任产品的安全性？

一：剖析买卖对手

买卖对手是房地产信任产品中的融资主体，或许融资主体的母公司，现在大部分信任公司会挑选全国排名前100名的开发商进行协作，某些急进的信任公司或许会挑选主体比较弱的开发商进行协作。

能够从下表内容来判别买卖对手的强弱

买卖对手就是与谁打交道

1：信誉评级，全国排名前百强的房地产企业大部分都有信誉评级，这个评级首要是由国内的四大评级组织（中诚信、联合资信、大公、上海新世纪）为其评级，评级越高阐明其公司信誉越好，安全性越高，如万科的评级为AAA，阳光城集团的外部评级为AA+，评级等级越高其融资本钱越低。

2：操盘才能（百强排名），在房地产职业遍及运用的百强排名是依据克尔瑞的年度出售金额来进行排名，2019年上半年出售额冠军为碧桂园，3895.4亿元，排名第100位的是协信控股，103.1亿元，距离十分大。一般来讲出售额越多的公司，其操盘才能越强，商场认可度越高，出售回款越快，流动性较好，其还款才能越强。

3：流动性剖析，这是判别开发商是否有具有还款才能的重要要素，流动性越强阐明其公司的流动资金满足，还款才能强。流动性强体现在：经过发债进行再融资、上市公司进行融资、财政报表中的现金流多、预期未来一年的出售货值等。

负债平分有息负债（告贷）和无息负债（预售的房源），判别公司的实在负债率首要看财政报表中有息负债金额。

咱们还要特别注意财政报表中的一项数据，房地产主营事务的营收数据，某些公司面对转型，或许房地产事务收入的占比十分小，这样容易发作危险，如:银亿集团。

以上数据首要从揭露是财政报表中进行查询。

4：实践操控人要素，这一点也很重要，某些房地产信任产品的风控办法中有实践操控人连带担保责任，能够从网上查询其实践操控人在职业的口碑及开展进程来判别有无负面影响。如上半年发作的杰出集团董事局主席被查询、新城控股实践操控人被拘捕等严重事件。

二：剖析标的项目

标的项目是信任资金的出资去向，所以项目的好坏是中心。

能够从下表内容来判别项目的好坏

标的最重要

1、区域方位剖析：房地产项目的还款来历首要是出售还款，去化率越快的房产项目才是危险最低的产品，主张挑选一二线城市或许省会城市重要地段的项目，出资房地产信任产品就像买房子相同，地段是要害。挑选人口流入的城市，人口流入阐明此城市未来的开展预期方式向好。2016年开端全国房地产商场跑步进入炽热年代，许多三四线城市房价的涨幅十分大，乃至翻倍，其首要要素是棚改拆迁，可是从长时间来看这些城市的增加内在较低，所以慎重挑选三四线城市的房地产信任产品。

2、财政本钱剖析：首要剖析土地本钱，经过房地产信任产品的介绍或许在土拍买卖商场上能查询到所投项目土地的招拍挂本钱，慎重挑选本钱特别高的“地王”项目。剖析项目所在地的周边楼盘的价格能够判别本项目未来出售价格的走势及去化率。

3、房产项目业态剖析：首要剖析所出资项目的业态是别墅型房源仍是大面积户型的房源或许改进型房源，依照现在商场上出售状况看，刚需、改进型房源（100平方左右的户型）出售最火爆，许多中心区域的项目乃至呈现“日光盘、周光盘”摇号抢购的场景。

4、看透买卖方式：买卖方式首要有两种，一种是规范的432本项目开发贷，一种是套壳式的买卖结构，不论那种买卖结构都要清晰剖析资金终究的去向在哪里。

5、典当物剖析：首要剖析典当物的形状、方位、货值、典当率、变现才能等。一般状况下挑选典当物处于一二线城市的住所项目，典当率一般不超越7成；典当物处于一线城市的商业项目，典当率不超越5成，有些项目因为出资超出预期或许会拿出优质公司的股权、股票来进行典当或许质押。

典当物是信任产品最重要的一道关口，项目一旦呈现危险，典当物能否敏捷处置并变现是出资者判别危险的要害。

三：监管办法

信任公司对房地产信任项目有一起的监管办法来防范危险。

1、项目公司监管：首要有项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会座位、严重事项一票否决权等办法。经过对项目公司股权过户及质押的监管，能到达操控项目公司的所有权，防止开发商经过股权方式再融资。经过参加项目公司董事会座位，能够掌握房地产项目的大方向不会发作变化，例如调整户型、开发进度等事项，能依照原方案顺畅推动。

2、资金监管：首要经过受托付出、账户印签、账户监管等办法对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需求清晰用在项目开发上面，别的一方面是：监管出售回款管，能确保银行账户有满足的资金偿还信任方案，防止被集团公司抽走的现象。“银亿·朗境府”就发作过无监管而资金被集团公司抽走，项目罢工的现象。

3、章证照监管：信任公司一般会派财政代表到项目公司对章证照进行一起监管，以防发作危险。

4、其他风控办法：实践操控人连带担保责任、追加其他财物进行典当等。

信任公司对实力强壮的开发商监管办法会松一些，对排名越靠后的开发商监管手法越严厉。

总归，出资者在挑选房地产信任产品的时分一定要认清危险，理性出资，挑选合适自己的信任产品！

出资有危险，理财需慎重！

（以上观念仅供参考，限于沟通之用！）