孙河组团7年沉浮录

任谁也没想到，从前在北京土地商场掀起凄风苦雨的孙河组团，终究一宗地块的成交竟昏暗收场。

仅两家开发商参加，恒基+天恒、昆泰，以往活泼在北京土地商场的那些闻名房企，比如龙湖、万科、中海、首开股份等，均未露脸。终究，恒基+天恒以1.51%的溢价率将朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块轻松收入囊中，几乎是底价摘得、没有出售限价，比较于3个多月前摘得同区域的另一宗溢价率为23.32%的地块，恒基简直是“捡了个漏”。

至此，孙河组团住所用地出让宣告收官，七年时刻，超越40家房企参加竞拍，13宗住所地块被龙湖、首开股份、中粮地产、泰禾集团、恒基兆业等分割。七年时刻，孙河组团地价从2万/平方米飙升至挨近7万元/平方米，房价更是超越10万元/平方米；七年时刻，孙河组团见证了北京房地产商场的高热与低迷，也目击了开发商在土地商场的张狂、慎重、焦虑、无法，无数种心态，悉数呈现。现在，尽管住所用地出让收官，可是孙河组团的建造并未完毕，将时针拨回，让我们从头走一遍孙河组团的开展史。

1站在“伟人”肩上

孙河组团有何魅力？七年时刻，引得很多房企竞折腰。

孙河组团坐落北京朝阳区孙河乡，北京市第二道美化阻隔区域之内，挨近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功用区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分。

不同于北京其他板块，孙河组团是仅有一个先规划后建造的朴实低密住区,被界说为“集高端商业休闲服务设施、高品质寓居社区为一体的归纳功用区，是东三乡先行发动的要点组团”。

依据规划，孙河组团规划用地面积283.8公顷，其间建造用地120公顷。尽管面积不大，可是土地朴实，全区仅规划12宗住所用地，容积率多在1.1左右，其他为商业用地、教育用地、美化用地、中心湖等。

跟着中心别墅区传统板块比如天竺、香江等开展饱满，孙河组团这个朴实的低密住所区开端引起重视，受温榆河美化带的辐射，再加上规划中的中心湖、湿地公园，以及本身低密规划，孙河的自然环境极端优胜。坐落京密路西侧、机场南线高速北侧，间隔东北五环五元桥约6公里，间隔首都机场仅8公里，且紧邻地铁孙河站，交通十分快捷；此外，孙河处于中心别墅中心方位，能够享用区域内现已相对老练的高端商业、医疗、教育、文娱、生活服务配套，能够说是站在伟人的膀子上跳舞。

孙河组团的土地收拾出让速度快得惊人。从2009年7月2.5万名孙河居民腾退搬家算起，仅仅三年的时刻，孙河组团土地就进入竞拍阶段。

2地价三连跳

2012年9月，孙河组团榜首宗住所用地挂牌出让，修建规划面积约为7.29万平方米，开端价约为13.53亿元。可是其时的房地产商场调整并未完毕，房企拿地依然较为慎重，招引的开发商并不多，仅万科、华远、九龙仓、懋源、龙湖地产等，终究龙湖地产便以14.7亿元摘得该地块，溢价率仅为8.66%，组织测算楼面价约为20158元/平方米。

进入2012年末，北京土地商场就开端热了起来，多宗地块以超越40%的溢价率成交。进入2013年，北京土地商场开端张狂，那一年，北京经营性用地出让金算计到达1819.57亿元，发明前史最高纪录。多个区域演出“面粉贵过面包”的行情。也是那一年，孙河组团地价飙涨。

2013年1月24日，孙河组团第二宗住所用地——朝阳区孙河乡北甸西村W地块竞拍，招引十多家竞买主体参加。终究，泰禾以18.5亿元的价格和配建2000平方米公租房的价值竞得，折合楼面价约为2.86万元/平方米，挨近3万元，溢价率高达49.79%。而2月28日，北京13宗地块会集出让，可谓土地盛宴。其间，孙河组团再次出让两宗住所用地，分别为F、G地块，首开股份以总价27.2亿元将两宗地块收入囊中，并未超越此前泰禾拿地价格。

仅过5个月后，孙河组团地价改写前史纪录。当年7月23日，孙河乡西甸村HIJ地块迎来现场竞价，多家房企参加竞拍。总价到达上限，转入到公租房面积的竞拍环节，终究，中粮地产以23.6亿元、配建3.3万平方米的价值拿下该地块，溢价率49.37％，扣除公租房面积后，该地块的楼面价高达4.84万元/平方米，成为组团内最贵地块。假如再刨除去幼儿园等配建项目，折合楼面价超越5万元/平方米。

10个月时刻，孙河组团出让5宗地块，地价就从2万年代跨入5万元年代。其时不少人以为，中粮地产拿地价格较贵，单价有必要卖到8万元才干不赔本，10万元才干挣钱。这关于较早布局的龙湖、泰禾来说，是个“解套”的好机会。

3为难流拍

2014年，孙河组团土地热度并未连续，而是转冷。

7月29日，北京土地商场推出了5块土地，分别是房山区的3宗和孙河组团的2宗。比较于房山商业用地以较高溢价率被摘得，孙河组团BCDE、K地块则较为落寞，直到竞价截止时刻都没有收到网络报价，终究以流拍告终。

这也是三年多以来，北京初次呈现土地流拍现象。华夏地产首席剖析师张大伟剖析以为，“一日内两块抢手住所用地流标，底价过高是主因。”挂牌布告显现，K地块修建规划面积8.99万平方米，开端总价为31.45亿元，开端楼面价高达3.5万元/平方米，打破北京住所用地开端楼面价最高纪录。而此前中粮地产摘得的HIJ地块修建规划面积为8.17万平方米，开端价才15.8亿元。此外，BCDE地块修建面积约为17.6万平方米，开端总价为46亿元。据华夏地产商场研讨部核算，地块由于含3.24万平方米的中小学配建，因而实践楼面价现已打破了4万元/平方米。

有剖析人士表明，除了高总价、高单价外，还有来自商场层面的原因。其时，房地产调整并未完毕，开发商融资本钱高，在楼市全体温度不高的情况下，关于高价地更为慎重。对此，一位地产大佬曾发微博称，“高价地流标仅仅开端。”

一语成谶。8月25日，北京再次挂出BCDE地块，开端总价比初次挂牌降了3.7亿元，为42.3亿元，可是在9月份的竞拍现场，再次遭受流拍。

土地流拍也让中粮地产摘得的最贵地块堕入“解套”窘境。比较于组团内前两个项目龙湖双珑原著、泰禾北京宅院的热销，中粮地产地块超越4万元的楼面价，使其迟迟难以入市。在2015年，该项目总算获得预售证，其间42套价格区间在8万-10万元/平方米，其他6套的价格区间则高达17万-22万元/平方米。不过，据张大伟计算，中粮瑞府在7月份的实践成交均价在6.7万元/平方米。

中粮地产高价地块想要完全解套，还需要更高价地块的出炉。

4再度高潮

2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住所金融服务作业的告诉》，其间最引人重视的是首套房确定规范调整，认贷不认房。2014年11月21日，央行宣告降息，方针宽松，楼市回暖节奏加速。

2015年是全国楼市张狂的一年，北京、上海、深圳等城市房价、地价呈现飙升。

也正是在这样的布景下，孙河从前两度流拍的地块再次挂出，这次等候它的不是流拍，不是冷场，而是逆袭狂奔之路。

2015年，BCDE地块更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。与之前比较，地块的土地面积有所“缩水”，取消了地块内的中小学合校用地部分，修建规划面积从此前的约为17.6万平方米变为14.37万平方米。

开端总价则略有上调，从之前的42.3亿元变为43.22亿元，开端楼面价则有下调，为3万元/平方米。

彼时的北京土地招拍挂商场，处处烽烟硝烟，大兴瀛海、庞各庄等非传统热门区域遭到房企剧烈抢夺，丰台变为“疯台”，作为优质区域，孙河组团必然遭受拼抢。

9月2日下午，上述三宗地块迎来现场竞价，中粮、金茂、招商九龙仓华裔城联合体、龙湖安全、保利首开、远洋、阳光城、创始、龙光等参加竞价，值得重视的是，这也是阳光城初次进京参加抢地。

在总价竞拍环节，经过多轮举牌，龙湖安全等联合体举牌64.83亿元到达总价上线，随后转为保证房面积竞拍环节。终究，保利首开联合体以64.83亿元并异地配建2.75万平方米保证房的价值，将该地块收入囊中。据组织测算，加上异地配建的保证房，该地块折合楼面价已到达5.38万元/平方米，改写组团最贵地价纪录。

一周后，朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块，在历经90轮的拼抢后，被懋源地产以29.4亿元总价、异地配建9.6万平方米保证房面积价值收入囊中，折合楼面价约5.26万元/平方米。

在商场大势下，孙河的热度又回来了。

新的地价纪录诞生，此前那些高价地项目开端解套。

而那时，龙湖双珑原著作为区域内最早开盘的项目，在2015年的成交均价为47064元/平米，仅剩终究几套独栋别墅；2014年入市的泰禾北京宅院，在2015年成交均价为64358元/平方米；于2015年开盘的首开·琅樾别墅部分和中粮瑞府两项目，出售价格在5万-10万元/平方米之间。

5撕裂的限价

至2015年，孙河仍是朴实的低密高端住所区，是门槛较高的有钱人区。

可是，改动发生在2016年。为了按捺过热的楼市，“限房价、竞地价”成为北京住所用地商场干流的竞拍方法，这类房源被商场称之为限竞房。到现在，现已成交了超越百宗限竞房地块，且大部分项目产品遭到“70/90”方针约束。

孙河亦不例外，可是，别墅区内建限竞房，好像有点收支。

2017年5月3日，中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元摘得孙河乡西甸村2902-86地块F1住所混合公建用地，溢价率31.09%，折合楼面价5.13万元/平方米，未来产品住所出售均价不超越67516元/平方米，出售最高价格不超越70892元/平方米。2017年9月7日，在其他17家房企的夹攻下，泰禾以59.6亿元、36%的自我抑制面价摘得孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类寓居用地、2902-17地块，溢价率49%，地块产品住所出售均价不超越68245元/平方米，且最高出售单价不得超越71657元/平方米。张大伟剖析，该地块折合楼面价6.9万元/平方米。

在“限房价、竞地价”的竞拍方法下，北京90平方米之下的中小户型呈爆发式增加，短时刻内供过于求，产品同质化，去化堕入窘境，这使得开发商拿地的热心大大下降，北京土地商场走冷。

2018年1月4日，创始远洋联合体以总价61亿元收成了孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块，溢价率仅9.34%。1月17日，仅1轮，中粮旭辉联合体以33.65亿元拿下孙河乡北甸西村2902-14地块，溢价率仅1.02%，折合楼面价5.72万元/平方米。

跟着北京房地产商场康复理性和平稳，“限房价、竞地价”的竞拍方法也逐步被打破，不限价地块渐渐呈现在北京土拍商场，孙河组团终究两宗住所用地刚好赶上了不限价年代的降临。

5月28日，孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块现场竞拍，低密度、别墅区、不限价、不限“70/90”，亮点十足，幻想力丰厚，信号含义激烈。参加竞拍的房企也实力雄厚，既有国字头的中海、创始+招商、华润+中粮、保利、首开，又有民企龙头碧桂园、龙湖，还有比如安全之类的险资大鳄，亦有老牌港资企业恒基兆业，可谓卧虎藏龙，欲演出一场“龙虎斗”。

可是整个竞拍进程，较为抑制，参加的企业大部分都没有活跃举牌，终究，在内地房地产商场低沉多年的恒基兆业，爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块，溢价率23.3%，尽管6.9万元/平方米平了孙河组团的最高地价纪录，可是，业内人士点评，地块热度、成交价格均低于预期。

而孙河组团终究一宗地块，相同不限价，其冷淡程度，更是超出幻想，溢价率仅为1.5%。张大伟剖析，地块由于容积率较高，为1.5，住所份额占70%，溢价率肯定会低于之前地块。

优质地块不限价，可是并未引起开发商的张狂，孙河组团土地出让尽管收官，可是关于北京土地商场所带来的信号含义并未完毕。

B02-B03版采写/新京报记者段文平