长租公寓的中场战事与破局者城家

2019年，楼市很冷，更冷的是长租公寓。

01长租风口

2017年，租售并重写入十九大，尔后长租公寓商场迎来了方针风口。

开发商、房产中介、创投本钱，接连不断，参加者们都在畅想着长租公寓的商场盛宴。

在长租公寓的商场极盛期，不断诞生的长租公寓品牌也在发明着各种融资新高度。

他们本来做的便是个二房东的生意，压低房源端的获取本钱，举高房源的租借价格，然后赚取租金差。不过在本钱商场的推高低，他们用着所谓的“互联网思想”推翻着传统的长租公寓商场。

典型的打法是用价格战抢夺市占率：以高价从房东手中收买房源，再以贱价租借给租客，构成“高进低出”这种与传统思想各走各路的形式。

用“高进低出”形式抢占商场，最中心的便是强壮的本钱支撑，如此才干撑得起长租公寓品牌的烧钱速度。这类长租公寓品牌为了“兵贵神速”，不得不又祭出另一个互联网化的杀手锏：用租金贷的形式撬动金融杠杆，协助其完结更快速的商场拓宽。

在新式的长租公寓品牌用互联网思想推翻长租公寓商场的时分，开发商也在大举进入。

开发商进入长租公寓商场既有捕捉风口的主动需求，也有方针规矩改变下的被迫跟进。

租售并重的大旗下，是政府在土地出让中划定开发商自我克制份额、或限地价竞自我克制的招拍挂规矩，乃至于宅地出让改成了租借用地出让。

政府为了鼓舞开发商进入长租公寓，还给予住宅租借ABS等专项金融融资支撑。

所以，方针风口下的开发商敞开了长租公寓大跃进：龙湖（冠寓）提出5万间中期方针，旭辉（领寓）就提出了20万间的方针，万科（泊寓）提出45万间的方针，碧桂园（碧家）就提出了3年100万间的方针。

不过，长租公寓的盛宴形似正酣，隆冬却不期将至。

02中场战事

轻财物运营的长租公寓品牌收买房源的回本周期大约在5年左右，即运营至第6年才开端完结真实的盈余。

可是，站在风口上的长租公寓第二年就开端爆雷了。

杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、南京乐伽公寓等二十多家创业系长租公寓品牌相继呈现了资金链断裂。

说白了，本钱商场对创业系长租公寓“高进低出”、“以金（融）养租”形式现已不感冒了。

“高进低出”形式看似能够抢占商场占有率，但参加者都选用同一形式时就成了焦土战，推高了整个商场的拿房本钱，也降低了整个商场的租金价格，终究的成果便是消除了“租金差”，制作了职业的全体亏本。职业无法完结盈余时，“以金（融）养租”形式更是无法建立，终究导致这类长租公寓品牌因融不到资金而爆雷。

在创业系长租公寓品牌阅历阵痛的时分，开发商运营的长租公寓日子相同不好过。靠租借收不回本钱，重财物沉积的资金降低了主业高周转的节奏；长租公寓商场挣的是细活钱，精耕细作的运营本就不是开发商拿手的。

关于开发商而言，不挣钱无法盈余并不是最折磨的，究竟相较于卖房子的收益，那点亏本算不得什么，略微操控下造房子的本钱还能补回来了。

真实让开发商叫苦的是住宅租借ABS等融资通道的叫停。更丧命的是楼市陷入了隆冬，开发商的主业都陷入了隆冬。

所以，规划大的房企主动放缓了长租公寓的商场布局，规划小的比方远洋剥离了长租公寓事务，朗诗把长租公寓事务剥离出上市公司，将精力聚集到主业上。长租公寓品牌在爆雷，开发商暂缓发力。

应该说长租公寓的万亿商场蛋糕仍在，可是长租公寓商场的首要参加者，都现已精疲力竭想中场歇息了。

商场从疯狂回归到镇定，整个长租公寓商场也在等待着，等待着破局者的呈现。

03破局者

破局者，往往在鼓起的时分并不显着。

在长租公寓最为昌盛的上半场，场上主力是“高进低出”形式的创业系长租公寓品牌和物业自我克制为主的开发商长租公寓品牌。

前者乘着本钱无事生非，后者背靠开发商信马由缰，他们皆是爆发型选手，体现着实亮眼。

相较于他们，酒店系的城家公寓在长租公寓上半场的作为确实有些乏善可陈。

2015年，在国内具有超越1亿会员的华住集团低调入局长租公寓商场，建立城家。酒店系身世，特点是擅于存量财物的精细化运营，在长租公寓商场里大约归于耐力型选手。

上半场的选手们都在估计着面粉面包生意的时分，城家估计的是怎么样在面包做好的一起，还能把多下来的面包粉捏成小丸子，还得卖掉，不能糟蹋一点点。

不得不说，酒店系身世的城家天生就合适如此精细化的运营。

在时刻维度上，城家将商场需求细分成日租、周租、月租和长租，其间80%的长租辅以20%的中短租，长租安稳，中短租溢价高。

为了把空置率降为最低，城家开发了国内首个长短租结合的CAS体系，包含房态实时同享、主动智能排房、全途径提早预售等功能。现在，城家老练门店的租借率均匀可达95%以上，大部分单店都为盈余状况。

在产品线维度上，好像华住旗下包含了汉庭、全季、花间堂等对标不同等级商场的十几个酒店品牌，城家旗下也包含了城家公寓、城家高档公寓、城家奢华公寓、CitiGO HOUSE、馨乐庭等多个长租公寓品牌。

与品牌相对应的是，城家在价格梯度上的全掩盖，从月租800元到30000元，基本上从蓝领、白领到塔尖人群都能在城家找到合适他们消费层级的产品。

在运营维度上，从租客洗澡、睡觉到早餐、出门，从获客、入住到退房、保洁，城家都进行了服务标准化。

不难看出的是，城家走的都是自己最为了解的酒店路数，有别于其他长租公寓品牌，尤其是爆发型选手。

应该说，爆发型选手在长租公寓上半场大放异彩的时分，耐力型选手城家只忙了一件工作：做好精细化运营的基本功。

现在，在职业其他选手都想停下来中场歇息了，城家公寓却忽然开端下半场热身了。

日前，城家公寓宣告完结总额近3亿美金的A轮融资。据悉，本轮融资由博裕本钱领投，云锋基金、华住集团、新加坡政府出资公司、雅诗阁我国、建银世界等组织均跟投，华兴本钱担任此轮融资的独家财务顾问，融资额是集中式长租公寓单次融资金额的最大记载。

奢华的出资阵营下，包藏的或许是长租公寓的破局者。

在粗野成长的上半场完毕后，耐力型选手总算等来了他们的时机，由于长租公寓商场开端进入精细化运营的下半场。

04存量运营年代

长租公寓上半场，爆发型选手想着兵贵神速，完结商场占有率的提高。

从成果看，不仅把长租公寓玩成了面粉贵过面包的商场，还把自己给玩爆雷了，整个长租公寓商场哀鸿遍野，决心全无。

怎么挽救他们，重拾商场决心是长租公寓下半场局面的要害。

在取得奢华出资阵营的加持下，城家挑选以整合者的姿势局面下半场，并抛出了包含财物收买、品牌输出、保管、加盟、包租等一揽子的协作方案。

面临长租公寓商场的不同参加者，城家一揽子的协作方案里总有一个合适款。比方面临开发商的存量财物，城家提出了三种协作形式：

1.传统的固定租金形式；

2.轻财物保管，经过运营办理收取办理费；

3.也能够作为LP，参加财物的金融对接，做融资组织，乃至还能做财物证券化。

开发商垂青城家的精细化运营办理能力，盘活开发商的存量财物，并取得比自己物业公司办理更高的收益，存量财物也能够取得相应更高的定价估值。

城家精细化运营带来了存量财物的运营现金流，是能够协助开发商从金融组织那里进行融资的，然后缓解融资难的问题。

在房地产职业全体融资环境收紧的当下，以及房地产职业即将从生意逻辑过渡到运营逻辑的将来，对开发商而言，与城家协作都不失为一种挑选。

事实上，关于习惯了生意逻辑的开发商而言，向存量房地产的精细化运营无疑是有门槛的。

一块面包，今日卖不出去就蜕变过期一文不值了。

可要是一块地，本年不开发捂着捂着或许就升值了。

一瓶水今日1块钱卖不掉便是积压的库存，可要是房子今日卖不掉，或许明日就能够卖1块5。

这便是房地产的生意逻辑，听起来都很诙谐，信任这样诙谐的工作未来一定是行不通了。

而开发商计划改变思想，精细化运营，城家会是个不错的教师。

文章来源于地产大爆炸大众号