银根收紧土地市场热度不断降温房企态度分化

一叶落而知秋，房地产商场的降温，首要体现在了土地商场上。

9月16日，上海5宗土地出让，终究均以低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价率分别为0.22%、0.19%、0.03%。

上海此次买卖是近期土地商场的“冰山一角”。实际上，继4月份达峰值后，土地商场热度已接连四个月下滑，8月平均成交溢价率不到10%。流拍现象也显着增多，南京、重庆、天津等抢手城市多幅地块流拍。

多位业内人士均表明，现在土地商场热度的确在下降。融资收紧倒逼规划房企降负债、降本钱；相同重要的是，全国商品房成交量继续低温，房企资金回笼愈加困难，在出资地块时，会更慎重地进行铺排挑选。

地市热度继续下降

土地商场随时节入秋。九月以来，房企活泼在地市的身影显着削弱。广州、成都、姑苏、长沙等城市多宗地底价成交。其间， 广州9月2日出让的3宗归纳用地（含住所）悉数底价成交。

部分城市不足以窥全貌。但9月16日，国家统计局发布数据显现，本年1~8月份，全国房地产开发出资进一步降温，房企拿地力度大幅下降，东部和中西部的商场体现进一步分解。

具体来说，前八月房企土地置办面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅比1~7月收窄5.6个百分点。

58安居客房产研讨院首席分析师张波表明，降幅收窄并不代表房企拿地情绪发作改动，相反8月部分大型房企传出暂缓拿地风声，估计下半年土地商场的降温态势不会改动，全年土地成交面积同比降三成是大趋势。

实际上，继4月份到达峰值后，土地商场热度现已接连四个月下滑。据CRIC数据，8月全国336城土地成交建筑面积为16959万平方米，环比下降14%，同比降幅现已扩大到36%。

各能级城市成交量均有减缩，一线城市降幅最为杰出，高达43%，8月仅成交221万平方米；二线城市环比降幅也到达三成以上。

与此一起，8月土地成交溢价率不到10%，环比下降2.9个百分点。前几月高溢价地块霸榜的局势不再，低溢价乃至底价成交成为土地商场干流。

从最直接的土地流拍状况看，华夏地产研讨中心数据显现，8月70城运营性土地流标72宗，达年内最高。南京、重庆、天津等抢手城市也呈现多幅地块流拍。土地商场热度切真实下降，这与房企拿地情绪符合。

寒意涉及二线城市

职业新状况是，土地商场降温已传导至热门二线城市。

9月12日，天津出让4宗地块，其间一商服用地流拍，其他三宗未流拍土地，有两宗以底价成交；而此前9月4日，天津坐落生态城旅游区一宗地块遭流拍；原计划当天出让的4宗住所用地，也于9月2日暂停出让。

不仅是天津。9月3日，武汉出让5宗地块，总面积27.35万平方米，起拍总价48.95亿元。但成果显现，当天两宗土地流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达预期收入的一半。

曩昔几年，三四线盈利造就了一批房企财富神话。但随着棚改货币化方针缩短、居民购买力透支，商场缩短成为房企一致。易居企业集团CEO丁祖昱也表明，本年部分三四线城市将面对较大起伏回调。很多房企将目光投向一二线和部分强三线城市。

曩昔八个月，百强房企新增土储中有51%坐落一、二线城市，其间二线城市占比同比上升8个百分点，印证当前房企出资正逐步回归二线。

但此前狂奔放缓，二线城市也感受到商场的阵阵寒意。诸葛找房数据显现，二线热门城市8月流拍率为4.62%，环比上涨1.98%。

“房企拿地活跃性不大，和企业拿地资金预算、对商场的预期和判别有关。” 易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，但从中心来说，当下房子出售降温，影响了企业的资金压力。房企不会轻率抢地王，部分定价过高的土地也会面对流拍的为难。

国家统计局数据显现，1~8月，全国商品房出售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比前七月收窄0.7个百分点；商品房出售额95373亿元，增加6.7%，增速加速0.5个百分点。

合硕组织首席分析师郭毅相同以为，在调控方针大布景下，全国商品房成交量继续低温。房企资金回笼愈加困难，在出资地块时，会更慎重地进行铺排挑选。

更重要的原因是，“六月份至今地产职业资金继续收紧，不管是信任、海外发债，仍是房地产开发贷均严厉管控。融资途径收窄、融资本钱提高，形成中小型企业资金面严重，从而传导至土地商场出资。”郭毅称。

房企情绪分解

商场寒意渐近，龙头房企抵挡危险的才能更强，也更有底气挑选控速求稳。

从房企拿地情绪改变看，碧桂园、恒大、万科等龙头房企均坚持理性拿地情绪，TOP10中仅华润、龙湖前八月新增货值同比上涨2%、19%；融创、恒大等企业降幅则超越50%。

8月22日，融创我国董事局主席孙宏斌表明，下半年没有拿地目标，除非特别好的时机，公司根本中止拿地。即便融创一向将“当心拿地”奉为运营底线，但如此坚决定调，仍折射出当下商场的阵阵寒意。

克而瑞以为，规划房企本身土储足够，在土地商场动摇较大、商场出售没有企稳的状况下，自动放缓出资节奏；另一方面，融资收紧也倒逼规划房企在当下降负债、保现金。

但是与此一起，也有房企活跃纳储。比如，绿城8月拿地金额达144亿元，华润、金茂8月拿地金额较前七月提高六成左右；美的、中梁前八月拿地出售比均达0.7以上。

克而瑞表明，出售水平在11~50强左右的房企拿地情绪相对活跃。在追逐规划赛道下，此类房企需经过活跃弥补货值来提高本身实力。

更实际的问题是，规划与安全的边沿怎么掌握？实际上，招拍挂已不能满意房企下降土地本钱的需求，参加旧改、协作成为重要拿地方法。房企拿地方法日益多元化，如一二级联动、工业勾地、归纳体形式、TOD形式开发等。

郭毅以为，有规划诉求的房企，仍是要掌握本身趋势合理纳储。在城市挑选上，二线和强一线城市招引人口流入，衍生出深层购房置业需求；一起在城市群战略规划下，工业联动协同也会催生房企出资时机。

而前八月已根本完成补货值动作的房企，下半年应以出售、回款为主，增强现金流实力，做好抵挡商场低温的预备；负债率过高且规划化过于“急进”的房企，掌握资金安全性显得尤为重要。

来历：榜首财经