热点二线市场调研纪要长沙篇

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文／ 谢杨春、俞倩倩、李诗昀

调研感触

“没有最严，只要更严”，长沙调控二线最严

调控必定程度上对湖南其他的三四线城市商场构成利好

“房价“亲民”，中心五区均价刚刚破万

区域间无显着价格梯度，区域内因限价各项目价格“千差万别”

公寓价格遍及高于住所，学区房成为“香饽饽”

地王根本“凉凉”，部分高价地项目只能依托公寓做溢价

刚需“捡漏”心态使得高性价比项目热销，改进支撑地王大面积段去化杰出

“外来和尚会念经”，万科、龙湖口碑好，本地长房融资和价格优势显着

01

商场总述

其时商场盘整动摇中小幅上行，

区域去化冷热不均，地王承压

纵观长沙近十年来产品住所成交规划，除2016年显着放量打破2000万平方米以外，其他年份根本坚持着1500-1600万平方米的成交量，全体商场容量不及武汉、郑州。

近两年长沙楼市在盘整动摇中坚持小幅上行态势。2018上半年全体成交尚佳，商场求过于供，跟着“625新政”晋级，部分改进和炒房需求遭到“重创”，商场开端缓步下行。直至2019年上半年才略有复苏，下半年跟着二线城市成交热度减退，购房者张望心情加重，商场开端回归理性。

从1-8月成交结构来看，望城区、雨花区、岳麓区为成交主力支撑，占比均超15%，长沙县星沙板块虽商场较为独立，但成交占比依旧高达13%，热度可见一斑。

区域内单项目去化则 “冷热不均”，首要是遭到“一盘一价”限价方针影响，高性价比项目“一房难求”，对应而言，地王项目去化堪忧。

以雨花区高铁新城板块的阳光城尚东湾为例，因教育、公园、商圈、交通等资源等简直无“短板”，且限价之部属区域内价格凹地，因而成绩“飘红”，8月开盘加推去化率可坚持在90%以上。与之构成比照的是，邻近地王项目因拿地楼面价便高达8588元/平方米，在13720元/平方米的成交均价之下，去化不抱负也在情理之中。

02

调控方针

方针敏感度高，2018年出台最严调控，

现在暂无放松痕迹

长沙在2018年调控不断，现在在二线城市中调控最为苛刻，且至今仍无松动痕迹，首要体现在以下几方面：一是严厉“限价”，从地价到房价的层层严控：土拍采纳“熔断+摇号”形式。一起，完善限价房价格监制流程，本钱定价方法操控毛坯价格，根本上出现出“一盘一价”，比方长沙梅溪湖板块建发央玺项目，高层毛坯限价在9970元/平方米，高铁新城板块阳光城尚东湾，毛坯限价为8500元/平方米。在2018年3月公布的“全装饰”新政（内五区70%，望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装饰）的基础上，“限房价竞地价”的“保刚需住所”还应满意不超越2500元/平方米的上限值。

二是加强户籍处理的一起，晋级限购方针。严厉户口迁入方针和落户条件，实施“一房一户”，租房落户、务工落户、出资兴业落户等须供给工作证明且在本市接连交纳12个月个人所得税(或社会保险)。购房条件与落户条件适度别离，规则市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家族随军落户的在外)，落户满1年且在本市安稳工作，或在本市接连交纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套产品住所。在本市安稳工作且无住所的非本市户籍家庭，接连交纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套产品住所。

此外，政府还实施差别化的住所公积金借款方针，即缴存员工在限购区域内购买产品住所请求住所公积金借款的，借款额度与缴存额度严厉挂钩，购买家庭第二套住所首付款份额不得低于60%。

三是禁止炒作，整治各类地产乱象。一方面阻塞各类炒房缝隙。在爸爸妈妈投靠成年子女落户、落户校园团体户口的在校大学生，以及离婚买房方面均作出严厉约束。此外暂停企业在限购区域内购买产品住所，已购买的产品住所须获得不动产权属证书满5年后方可转让。另一方面冲击开发商捂盘惜售行为。在建楼盘已到达预售条件的，必须在30日内处理预售答应;已处理价格监制的，必须在20日内处理预售答应;已处理预售答应的，必须在10日内一次性对外揭露出售。一起，坚决加大对捂盘惜售企业查办力度，情节严峻、影响恶劣的，一概归入“黑名单”处理，暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续处理和参加长沙土地竞拍。

03

房价梯度

中心五区房价破万，部分区域因“限价”

项目价差达5000元/平米

从长沙近十年来的房价改变状况来看，全体坚持稳步上扬。2017年前房价为5000-6000元/平方米，2017年跳升至7934元/平方米，2018年达前史新高破9000元/平方米，2019年跟着“625新政”继续发酵，房价小幅回调至8909元/平方米。

分区域来看，中心五区——开福区、岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区房价现已破万，望城区、长沙县次之，房价在6000-7000元/平方米不等，外围宁乡、浏阳房价仅为5500-5600元/平方米。

不过从区域内部来看，因按本钱核定项目出售均价，导致“一盘一价”，同区域不同项目房价跨度较大，存在显着价格梯度，以雨花区为例，既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米，也有万科金色麦田，含2400元/平米精装，在售均价15500元/平米，除掉精装，毛坯价差也到达了5000元/平方米。

04

客群偏好

“两极分解”严峻，刚需倾向高性价比，

改进偏心大面积段， 公寓产品受热捧

受调控晋级影响，本年长沙客群出现“两级分解”：一方面刚性需求稳步开释，“限价”导致同区域不同项目价格梯度显着，刚需客群偏好区位占优、房价适中的高性价比项目；另一方面改进性需求存在支撑，地王项目以140平米以上的大户型去化最佳，中天星耀城的140平米四房，建发央著的140平米复式去化均好于小面积段产品。

从客户来历看，因在售项目很多，客户选择地步较大，各项目以地缘性客户为主，限购方针也遏止了部属郊县和外地出资客的购房需求，导致本年来成交增加相对乏力。

此外，值得重视的是，因限购和较高的出资回报率等要素，长沙的公寓产品也备受购房者喜爱，在售公寓价格遍及高于在售住所，以杰出江岸为例，住所精装12400元/平米，公寓毛坯均价估计达18000元/平米。

05

土地商场

三年“蛰伏期”后土地商场量价齐升，

下半年以来房企出资心情趋谨

2015-2017年长沙土地成交量一向处于低位，直至2018年地市迎来全面“回暖”，成交量翻番，达1570万平方米，2019年前9月成交量近乎到达上一年全年水平。

而从地价改变来看，2015年至今地价跨越式增加，从1149元/平方米攀升至3286元/平方米，涨幅高到185%。2018年房企拿地志愿增强，首要源于长沙政府“控地价，控房价”的调控思路，根本采纳“熔断+摇号”形式，房企本着拼命运的心态也积极参加，2019上半年土地成交高峰期参拍企业到达了17-20家，而跟着近期供地节奏放缓，加之资金面趋紧，“双限地”等苛刻条件一点点没有放松的或许，房企张望心情也在加重，近期土拍参拍房企仅有7-8家，并且中签八成以国资布景的龙头房企为主。

06

房企竞赛

“外来和尚会念经”，万科、龙湖口碑好，

本地长房融资和价格优势显着

现在长沙商场房企竞赛格式根本是“百家争鸣，百家争鸣”，头部房企碧桂园、恒大、万科、保利、绿洲、龙湖、阳光城、美的、中建美和等都有进驻，本地人对品牌房企的认可度较高，万科、龙湖在长沙深耕多年，口碑较好。

龙湖别墅销量抢先，本地改进人群较为喜爱，且多元化的拿地方法使得其在售项目较多，货值充分。值得重视的本地房企当属本地房企长沙房地产开发有限公司（简称“长房”），一方面身为国资布景企业，融资优势显着，融资本钱根本可压缩至3%-4%，另一方面凭借着优秀的政企联系，项目往往具有必定的价格优势，以雨花区高铁新城板块的长房东旭世界为例，项目因拿地较早不受限价操控，往往能够贱价跑量，毛坯9700元/平方米的出售均价，使得一街之隔的新城吾悦广场（精装价格10500-11000元/平方米）销量惨白。

07

总结展望

长沙作为长江中下游中心二线城市之一，成交规划并不如周边的武汉、成都、重庆。坊间所传言称长沙公民不爱买房，确实有点望文生义。在2016年、2017年房价“惊惧”上涨之下，仍有不少自住、出资需求开释。仅仅现在长沙被方针限住之后，涨幅简直被拉平，因而张望心情较为浓郁。全体而言，咱们以为长沙房价仍然是二线城市中相对的价格“凹地”，持久来看仍是具有必定的开展空间。

当然因限购、限价等要素，长沙商场仍是存在必定危险和问题的，一方面区域内部价格体系相对“紊乱”，仅雨花区高铁新城板块，各项目间价差就可到达4000-5000元/平方米，这也导致2016-2017年地王项目日子并不好过；另一方面，调控无孔不入，从地价到房价到精装饰的层层严控，也使得房企赢利空间遭到了约束；加之限购也压抑了周边郊县和外地出资客的置业需求，全体出售承压，商场盘整动摇的状况短期内难以缓解。

不过正如一个硬币的正反两面，苛刻调控的优点在于给予了湖南三四线城市一些喘息的空间，倒逼客群“回流”置业。从整个湖南商场来看，调控也算是安稳商场的一剂良药，估计未来整个长沙商场量价依旧以稳为主，受方针影响动摇会很大，一旦限购略有宽松，商场或将迎来量价的快速上涨，而关于周边三四线而言，或许只能面对“凉凉”的命运

典型项目一：阳光城尚东湾

地理位置：雨花区高铁新城板块长沙大路789号

物业类型：小高层、高层、超高层、叠墅

修建面积：330万平方米

总户数：5524户

装饰：毛坯

开盘时刻：2010年9月

最近开盘价格：8500元/平方米

项目点评：原为新华都的万家城项目，2010年拿地楼面价约1298元/m2，因建造进展滞缓一度成为长沙闻名烂尾楼，2016年被阳光城收买。项目现在教育、日子配套较为完善，引入幼、小、中全年龄段教育，除自建52万方归纳商业外，3公里内还有多处大型商业。项目一切地块全架空以防积水，楼栋之间有连廊规划，无需过马路可灵通全小区。

因价格远低于地点高铁新城板块均价，加之配套完全，开盘至今继续热销，2018年根本开盘即罄，蓄客比可达1:5，本年下半年以来尽管商场下行、需求有所不济，但也能坚持开盘一周内售罄，估计2019年全年出售额将达80亿元。此前中介机构经过资源整合在项目要害出售期坐地起价、叫高佣钱点数，尚东湾终究经过自建途径脱节中介依托，打破营销窘境，项目全体营销费用占比仅1.3%，净赢利高达10%。客群方面，地缘性客户占七成左右，三成以上客源来自高桥板块。

售楼处实景/沙盘/会客区图

典型项目二：中天星耀城

地理位置：雨花区圭塘大街

物业类型：超高层

修建面积：29.95万平方米

总户数：1560户

装饰：毛坯

开盘时刻：2018年11月

主力户型：3房2厅2卫（99平米）、四室两厅两卫（140平米）、五室两厅三卫（173平米）

开盘价格：12000 -13800元/平方米

项目点评：2016年9月拿地，楼板价6110元/m2，为其时地王。项目本来定位为轻奢型产品，后阅历长沙625限购方针，被逼进行户型调整（削减173平米大户型占比）以习惯商场。首开虽去化不尽人意，盈余空间有限，但跟着本年3月启用分销，效果显着，分销的成交占比达6至7成，老带新、同行转介成交各占5%。别的，经过每个月举行的1-2次暖场活动，可达成约15%的成交转化率。现在项目均匀每月去化60-70套，签约金额约6-8千万，其间140平米四房户型去化状况较好，全体处于平稳出售期。

产品上中天星耀城采用了外墙+地上的全屋保温、顶部三层防水等技能，修建质量遭到同行高度认可，查询数据显现其60%客户从事修建、房地产等相关职业。客群方面，85%的客户年龄段在20-30岁之间。

售楼处实景/区位/沙盘图

典型项目三：杰出江岸

地理位置：天心区书院路与都江路交汇处

物业类型：高层

修建面积：8.15万平方米

总户数：1075户

装饰：住所精装，公寓毛坯

开盘时刻：2019年5月

开盘价格：住所12400元/平方米

项目点评：杰出于2018年5月拿地，楼板价8135元/平方米，本年5月初首开推出204套住所，当月去化9成以上，签约金额达3亿元。到现在，仅剩1#、2#楼的4套低层住所清盘中，建面约146平米。全体来看，因为地段优势显着，住所销量尚佳。未来行将加推3#楼商业公寓，包括平层、LOFT、双钥匙三种户型，建面约34-46平米。

因项目自身住所体量较小、价格不高，需求依托公寓确保溢价空间，但在长沙全体公寓产品供给过量、周边竞品占有贱价优势的状况下，杰出江岸的公寓产品出售局势不容乐观。客群方面，住所首要定位地缘性改进需求客户，公寓首要面向出资客和周边工作人群。

售楼处实景/沙盘/区位/样板房图

典型项目四：建发央著

地理位置：岳麓区梅溪湖映日路以东雪松路以北

物业类型：小高层、超高层

修建面积：31.38万平方米

总户数：2292户

装饰：毛坯

开盘时刻：2018年7月

最近开盘价格：16500-19500元/平方米

项目点评：项目坐落梅溪湖一期，梅溪湖板块自2015年起开发，现在商业、教育、医疗等配套已根本落地。历经4年政府的继续批地，梅溪湖一期现在有很多待售、待建住所项目，供给相对足够。建发于2016年摘得该地块，楼面价约9241元/平方米，溢价率180%，是当年长沙市地王。2018年7月首开至今价格简直未见调整，约16500-19500元/平方米，本案定位高端改进人群，周围其他项目均价约11000元/平方米，首要对标刚需客户。项目配建9班制幼儿园，经过捐献600万教育基金，确定配套雅礼梅溪湖中学、西雅小学。

项目共包括11栋住所，分为三期开发，一期2#、3#已售罄，1#、5#以及二期6#、8#、10#、11#还有200余套房源在售，户型包括100、120平米平层和140、160平米复式，三期7#、9#、12#待开。因赠送面积多、全体性价比较高，140平米的错层复式去化较快，100平米的平层产品因单价偏高去化困难。

售楼处实景/沙盘/区位图

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