如今开发商必选的几道送命题

前阵子许多的开发商发布自己的半年报，简直都在说着好消息，看到的都是各种利好的数字

风趣的是，我问了一些公司的职工的内部感触，其间一个的答复特别风趣：公司业绩这么好，怎样薪酬都不给咱们按时发。

这或许便是现在的房企，谈不上打肿脸充胖子，可是多少都在咬碎钢牙吞肚子的感觉。

后来，我找到一家上市公司的总裁，有一次一对一的交流，他和我不紧不慢的聊了下现在他们面临的恶劣商场，用他的一句话来说，便是：步履薄冰

由于许多东西，变得和从前不太相同了

01

首要，最重要的是，忽然发现从前的阅历通通没用了

这是让他们最没安全感的工作，曩昔楼市总有阅历一些不太好的商场，可是大都房企都能扛过来，由于他们曩昔20年的开发阅历积储了一些规则

可是从2018年开端，这些规则好像就一夜之间就失效了

比方说三年一个周期，这个规则简直支撑了一切房企曩昔十年的开展，所谓的逆周期拿地以及等候盼春天简直都是在这个逻辑下构建的。

可是现在的商场现已没有曩昔那种短周期高频动摇的场景，随同而来的是极长的低谷期，看不到头的冷

所谓的长效机制，真实含义上在商场里形成了，所以在这个商场里，手里的项目要不要快点卖了，当下要不要继续拿地，面临本钱多少本钱融资适宜，这些方法论一切都失控了

他和我说，现在项目定价，会拟定三个价格，一个是当下能够卖的价格，一个是2年后继续下滑的价格，第三个是预售证能够给的价格，三个价格里取最低的，假如还能做才会拿这块地

能够看出房企各种决议计划背面的寸步难行

随同着周期论同步消失的还有保本价这件事，这个事让开发商在曩昔的两年时刻里吃尽了苦头，回过头来看，土地多少钱和房子能卖多少钱没有任何关系

没有人许诺说土地贵了未来房子必定就能够更贵，实际也同样是如此。也由于这一点，让多少开发商冷静下来，招拍挂也罕见了平常的热情年月

也正是由于时刻的洗礼，让总裁们忽然领会一件工作，曩昔的种种理论，实质上仅仅阅历，他并不是真理。

假如地产还像20年前的规则相同运营，或许这些阅历都是对的，可是假如游戏规则变了，那么那20年的阅历或许也就成为了经验

而这经验是巨大的，由于在当下如此灵敏的时刻点，仍然需求老迈们继续去学习和研讨商场，当下商场里要赢利仍是要规划，要高质量仍是要高增加，要开展仍是要安全，要好商场仍是弱竞赛，要专业化仍是多元化……每天不计其数个问题都在老板脑子里盘绕。

所以你能够感触到现在行业界的百家争鸣，比方你看到碧桂园去做机器人，看到恒大去做新能源轿车，看到融创去拍电影，包含万达做不做房地产每年都在变……各式各样什么都有

每个老板对商场有一点点纤细判别的不同，做的决议也就会不同

你能够了解为立异，你也能够这里边许多的实验最终都是失利作为完毕，悄然无声的完毕

02

那当地城市会想要什么样的开发商，这也是我最近一直在考虑的论题，由于你只要习气了这个城市，这个城市才有或许让你扎根深根，赚一票就走人的形式越来越不行了，由于咱们发现好的城市并没有幻想中那么多，这一点要爱惜

先了解一点，便是这个赛道必定会越来越微利，微利到尘土里，不是说整个社会不答应开发商挣钱，而是必定要营建一个微利的商业环境，让一些没脑子只要钱的开发商进不来

曩昔有一段时刻房企的确被劣币驱赶良币，由于钱太好赚了，而外面比你有钱的公司多了去，所以都进来了。

未来你必需求承受这一点才能吃这口饭，要么你就不要做了

那怎样了解微利形式，不是说一个城市你有十个项目每个项目都微利，这种形式仍然能够了解为暴利，由于咱们的周转速度太快了。

假如没有意外地的话，一个城市十个项目，会让你3个亏本，4个打平，3个盈余，这样整盘下来还能赚一点点

这个时分深根的含义就出来了，由于假如你只要三个，或许便是2个亏本1个打平，并且当地城市也更乐意把资源倾斜到深根的那一方

第二个必需求承受的实际便是必需求做好产品，这也不是什么巨大上的理由，道理也很简单，特别是中心城市进入到城市化深水区，现在处于老城晋级的阶段。

而一二线城市用旧改替代棚改实质上说明晰一个趋势，便是贵重的城市，拆迁的价值真实太大，拆不起，所以用旧改来替代

换句话来说，凡是现在出让的土地，当地政府也不会答应你造一般的产品，由于假如产品差再加上未来50年拆不掉，那么区域成为贫民窟的或许性是极大的

所以体现便是假如你做不来精装修，做不来PC工艺，做不来持有运营，或许地就不让你拿了，现在这种状况在上海太遍及了

别的不要认为这个是咱们的特征，日本曩昔也是这么过来的，所谓的消费晋级都是逼出来的，当年也是一大批土豪造了一波烂房子之后，逼着做现在的百年宅

所以你看到咱们在说的美好生活，不是认识觉悟，而是必需求做的一道标题，不会做那就再会好了

03

最终一步，也是最困难的。咱们从前认为被咱们干掉的港资企业，现在让咱们十分难过

之前写过一篇文章，和咱们说过港资回来了当心，港资全面康复拿地了

港资的回归拿地，更多的是由于关于当地政府来说，更期望企业拿地能够有更多的自有资金，在这样的氛围下，港资具有更大的竞赛力

不少房企也认识到自己的短板，曩昔十年开发囤积下来的财物，实质上都不是资金，本年不少二三线城市的商办都在半价出让，鸡肋现已快变成鸡骨头了

所以许多企业开端学习港资，试着有没有或许像港资相同能够靠财物和租金进行永续运营，这样的形式是最简单抗危险的，你看现在一切的港资都不怎样拿新项目，可是企业活得好好的，没意外的话未来一百年也能够活的好好的，并且总是能够拿到特别优质的好项目好地块

他们在任何世道里都不会慌，由于家里的财物就像奶牛相同一直在发生租金

而他们之所以能够活的那么好，是由于租金满足的多，而租金满足的多，是由于企业的净财物满足的巨大

比方说新鸿基，净财物都6000亿了，而咱们头部的三家开发商，销售额飞到天了，可是净财物只要2000-3000亿。换句话来说，咱们忙活了20年，家底还不行厚

可是时刻好像不太等咱们，由于未来的土地出让咱们要求持有要求运营，假如咱们不能把握港资这种形式，或许他们会越来越强，咱们就渐渐的挤压出商场

所以你看到2018年开端，都在建立长租公寓的部分，商管部分，大财物部分……可是一年下来这些部分最大的改变便是，开掉最初暂时分配曩昔的地产人，转而招聘一些非地产人参加

为什么，由于地产人太习气花大钱做短平快的工作，关于运营以及持有并且赚租金这种小钱，一没耐性二没才能，所以很难习气下来

所以没意外的话，未来会有地产人赋闲，理由便是开发商必需求拓荒这块事务，而大部分地产人的才能是不行的

所以各位略微天主视角看下现在各个房企的老板们，你会发现他们的团队是这样的，需求扩人做新事务，而这块事务短期内不发生收益但又需求继续的投入。

别的地产开发的老本行越来越微利，单个项目时不时的还亏本，地产人许多又被抽走或许平衡总人力本钱被开掉。所以一家公司简直两端都是受堵的

05

并且在时刻这个维度，也没有太多的站在开发商这边

全面横盘的年代，房价的涨幅现已盖不住地价的利息了，高位拿地的开发商必需求做的决议便是，现在亏仍是今后死。

并且需求留意的是，现在亏不代体现在活，假如手头的项目没有满足多到支撑现金流，亏本也只会加快现金流的干涸

这三个躲不掉的问题，每天都会盘绕在不同房企老板的头上，每天都在做着选题，而这些标题简直都是送命的

我做了一件风趣的工作，把一切上市公司的半年报的一些关键字计算了一下

发现关于现金的频率呈现了41次，收买总计36次，降杠杆总共呈现了20多处，回款呈现了40次。而周转呈现了6次，高/快周转呈现了0次。

各位从这样的字眼不知道是否能够感触到内部的不安

难不难，简直每个都是方向，可是每个方向都意味着要抛弃许多许多，舍不舍得甘不甘心现已是一个大问题。

这一轮的检测，检测的不是房企，而是房企的老板。由于各种原因兴起的房企老板，没有意外的话也会由于各种原因的沉沦

而关于大大都地产人来说，好像也只能等候命运的组织

06

所以各位购房者发现没有，快买快卖的开发商现在有多苦楚，各位必定不要成为他们相同的快枪手

以上为正文，来自卢俊

ps：洗我稿的人，关键脸，洗完再拍成短视频装逼的，脸快捡起来

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