中国的房地产到底值多少钱/李铁谈城市

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文 | 李铁

最近关于房地产问题的争辩焦点之一，是我国房地产市值已挨近450万亿元人民币，约65万亿美元，是美国房地产市值的一倍以上，相当于人民币发行量的近3倍。如此巨大的房地产市值规划，的确令许多专家学者都望而生畏。

因而，谈房地产色变的主要原因之一便是来学界对房地产市值作出的大略判别。

那么，我国的房地产究竟价值几许？怎样正确判别房地产对经济的影响？

房地产总市值怎样核算？

关于房地产市值的判别，还有其他几家研究组织得出的成果。

比方，也有人以为我国的房地产市值大约是249万亿元人民币，依照当时的汇率，折合36万亿美元，略高于美国的32万亿美元。而按人均房子市值，美国则是我国的3.8倍。这种判别办法是把5.9亿乡镇户籍人口和乡镇居民人均住所建筑面积（36.6平方米）作为根据，由此而推算出乡镇户籍人口的可流转住所的市值，这才是具有真实含义的商场价值。而乡村住所不可以进入乡镇商场，所谓市值一说并没有含义。

别的，恒大经济研究院测算房地产市值时，则是把8.1亿乡镇常住人口和乡镇居民人均住所面积（38平方米）作为判别根据，再加上以5.8亿乡村常住人口、乡村人均住所面积（48平方米）以及乡村均匀拆迁补偿规范（1500元/平方米）作为根据，得出的房地产总市值是282万亿元。

我个人以为，一些组织依照全国总人口13.9亿和全国居民人均住所建筑面积（40.8平方米），并乘以特定年份的全国住所均匀价格（7892元/平方米）来预算房地产市值，这个算法有比较大的误区。

一是因为我国的乡村住所不能进入商场买卖，依照现有方针只能在村团体内部买卖，因而乡村住所不存在商场估值的问题。二是乡村住所基本是自费自建房，无法凭借银行贷款来建造，并且不能典当，更不能在商场上进行流转，对金融局势发生不了任何影响。三是即便现在有乡村团体经营性建造用地入市变革试点，但全国仅有33个试点，这么小的规模的可以忽略不计。

因而，全国住所商场价值以乡镇住所的市值为根据预算是相对客观的。

恒大研究院以用乡村常住人口乘以乡村人均住所面积作为乡村住所总面积，然后再依照1500元/平方米的乡村住所均匀拆迁补偿价格核算总市值，这个核算方法忽视了另一个问题。一旦住所拆迁补偿完结之后，原先的乡村户籍也随即转为乡镇户籍，意味着他们现已被归入乡镇户籍人口，住所也随即转换为乡镇住所，归入乡镇的核算领域。即便对乡村住所进行评价，也只能依照建安本钱或许是城市近郊区非法令确定的租借价格来评价，而远郊区的住所则对商场流转不会发生任何影响。

在我个人看来，依照乡镇户籍人口和乡镇居民人均住所建筑面积核算的价值，作为我国房地产总价值是相对精确和客观的。

依照这种观念，假如咱们到达美国的人均房子市值规范，还有较大的尽力空间。当然关于中美人均住所估值的算法，这一核算方法也有误区，便是依照14亿人口的均匀数来进行估值。已然咱们没有把乡村住所列入房地产商场估值的领域，明显把乡村户籍人口作为住所商场估值的分母也是存疑的。

咱们可以按5.8亿的乡镇户籍人口来核算人均住所市值，我国的乡镇人均住所市值应该是美国人均住所价值的63% ，至少还有将近40%的进步空间。况且，跟着乡镇化水平的加速，未来还有几亿乡村人口的进城落户需求处理住所问题。乡村人口进城落户后，即便人均市房市值到达现有乡镇居民的水平，住所总市值和美国比较仍是有很大距离。

正确判别房地产对经济的影响

从我国住所价值评价来判别对金融的影响有多大，一向存在着疑点。

一是假如咱们依照人均一套房的规范核算，尽管有些城市对一套房的住所估值很高，可是存在着必定的不行买卖性。因为假如要把一套房买卖出去，除非持续购买住所，不然就面对无房可住，或许是只能租借住所的问题。从我国人的文化传统习气来看，租借住所的条件大多是买不起房或许没有必要买房。而在同一区域购房，买进卖出的距离并不是很大，对金融商场也不会发生冲击，仅仅正常的“一进一出”的商场买卖过程。可以说，一套房的住所价值即便再高，但变现几率很小，对金融的影响也可以忽略不计。

二是尽管乡镇居民住所的价值较高，可是真实与银行贷款有联系的住所究竟占多大比重，也是个问题。因为乡镇居民具有住所的来历大约有以下几种：曩昔的福利分房，用很少的费用将单位分配的住所变为私家产权住所，并没有与银行发生联系；全价购买住所或许是拆迁补偿款购买的住所，也与银行贷款联系不大；原团体经济组织转化为乡镇社区的私家建房，尽管占比重不高，触及人群也不少；经过分期付款购买的住所，这部分人群多为年轻人，占比重较大，大多以首套房为主。

其间，单位福利分房后的房改房，因区位在主城区，或许估值很高，存在着较大的买卖或许，可是多数是作为首套房，对金融商场冲击并不大。而私家建房，因土地准则的联系，进入商场的时机较少。所以真实可以对商场发生较大冲击的基本是二套房或许是出资性住所。因而，咱们需求取得更精确的数据，对出资性住所面积占住所总面积的比重应该有更为明晰的判别。

三是即便要采纳办法遏止出资性住所或许是投机性住所，还要看现在的经济局势、金融财物与住所财物的比照联系。咱们只看到了住所出资价值的增加，往往忽视了近些年各级城市政府把很多的实体性出资转化为城市基础设施建造，形成城市公共服务才能的进步和基础设施建造水平的进步，直接导致了住所价值的增值。并且住所价值和投入才能的进步，反映了不同等级城市的投入水平差异与房价对应的联系上。从另一个层面上，更应该重视的是，城市投入和债款显示出房价的增值。因而，拟定金融方针和房地产调控方针的要害，在于咱们一切的钱银投放量、城市建造资金投入与房地产价值的联系。

四是假如咱们企图去遏止房地产，缓解房地产出资的压力。关于城市居民来说，把钱放在哪里更为适宜？假如存放到银行，因为钱银贬值，利息较低，应该是净亏损状况。假如放到股市，若长时刻低迷和熊市，股民出资进去，绝大部分只亏不赚，并且还需求必定的学习时刻和操作技能水平才有或许少亏。而假如出资到地产上，城市基础设施投入水平逐年进步，城市建造与以往的距离摆在那里，当然有满足的增值预期。可以说假如城市基础设施投入少，房价的上涨的或许性就小。因而居民挑选出资房地产可以说是商场的挑选，而不是拍脑袋决议的。

关于我国房地产的剖析往往随声附和，比方对房地产市值的过错判别，竟然成为许多经济学家批评房地产开展的根据。原因在于，许多人并没有认真地剖析房地产价值，也没有剖析我国的国情。我以为，所谓房地产价值到达450万亿元的核算办法是过错的，根据这个过错预算形成了房地产或许会对经济发生负面影响的判别，也就或许有失偏颇。

（本文为再看房地产系列报道之二）

作者为我国城市和小乡镇变革开展中心首席经济学家，修改：朱弢