阳光城输血密云溪翁庄近20亿信任明股实债幕后藏对赌

来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

修改 | 密探君

9月已来，各大房企的推盘好像并未热情“燃爆”楼市。至少现在从朋友圈看，没有晒出像曾经那样开一次盘狂销XX亿的大海报，喜讯不断。

当今，房企都在追逐、投合商场“中大户型“产品的改进年代，”高单价“与”高总价“已成为一般购房者买房路上的一大”绊脚石“。

以”新一线之首“成都为例，声称绿城高调杀入成都一号著作的绿城.凤起朝鸣，调性极高，在8月中旬首批次170套预售虽摇号者众，但终究选房仅50个人。坐落武侯新城的中粮.瑞府，声称秉承帝都”瑞府系“央企贵胄血脉，5月至8月两次开盘均遇”凉凉“。

说一下武侯新城，在荣膺”成都第三豪宅区“之前，声称高端改进之作的金科博翠府西对面的阳光城.檀府应算是上一波成都楼市卖得最火一个”网红盘“。之所以火首要仍是价格，结算均价不及15500元/平，比较区域内涵售的博翠府、瑞府等，至少差价万元级以上。

我们都知道，阳光城之所以能飞速兴起，首要仍是依托”高周转+刚需或刚改+高杠杆“，再就是紧紧抓住了2016年下半年至2018年这一波楼市去库存带来的房价上涨潮，除了中心二线城市布局之外，三四线也有布局，让其规划敏捷胀大。

跟着全国楼市进入平稳期，特别是三四线房价热度落潮，出售节奏放缓，加上在改进、高端项目上的加码，对高负债率的阳光城来说，运营功率和财政安全性是个极大的应战。

密探君近来研讨发现，在第三方威望信任出售平台上，一款名为”至信618号阳光城北京项目股权出资调集资金信任方案“已发行至第14期，该产品首要为对接”千亿级房企黑马“阳光城集团坐落北京密云的溪翁庄项目，发行方为民生信任。

7月以来，我国银保监会曾约谈多家信任公司并要求其中止新增地产信任方案产品的发行等，而仅限于存量发行。阳光城的前述信任融资产品，刚好赶在新政前的6月25日已发动第1期发行。按理说，已归于存量信任产品，算是万幸。

之所以要专门说这款产品，榜首在他人想发都难的状况下，阳光城还能高频出售产品，这让本已两极分化的房企阵营加重洗牌；第二，融资额大，总规划最高19.4亿元，分拆发行。至于为何如此，从年化收益率看，该产品每一期都是不同的，估量是为了好出售吧。

第三，产品资金进入项目的方式，即”股权+债务“组合出资。据悉，首期信任资金最多13.6亿元，经过增资入股拿下项目公司49%的权益，终究用来开发建造。剩下最多5.8亿元在该项目满意“432”规范后向其放款，该信任资金与阳光城方资金配比：58:42，但要求阳光城的资金先行到位。

让外界颇感兴趣的是，已然绝大都信任资金挑选对阳光城密云项目采纳股权出资，那应该是”利益同享、危险共担“才契合股权资金的商业逻辑，但从风控办法看，更像是一场为固定收益而来的债务出资或融资。

密探君发现，风控榜首条即要求阳光城及相关各方与信任签署对赌协议，具体内容不详，但不外乎触及项目出售进展、价格及成绩是否到达预期，以及如不合格，怎么补偿。第二条至第八条，触及阳光城确保担保、土地典当、股权质押、流动性援助等。

另据查询，阳光城密云溪翁庄项目方案总出资约40.2亿元，实践出资额扣税后约19.5亿元，占地13万平方米，规划计容总修建面15.3万平方米，可售面积22.96万平方米。

该信任方案要求：榜首还款来历为阳光城密云溪翁庄项目公司完成成绩方针并向信任方案分配利润；第二还款来历为项目公司股权转让；第三还款来历为担保方运营性现金流。

图：阳光城密云君山墅

从阳光城本年半年报看，陈述期内的营收、净利以及日常运营净现金流等均体现较佳，全口径出售金额900.73亿元，权益金额577.12亿元，权益拿地金额272.75亿元，新增权益拿地储藏面积424.6万平方米，到6月末预收款770.83亿元同比增幅24%，出售回款率80.5%。

在半年报中，阳光城特别强调其偿债才能，有息负债额1121.2亿元，触及短期有息负债341.6亿元，占比30.5%同比下降逾12个百分点。到6月末资产负债率83.6%，比上一年底略有下降，有息负债率近39%，比上一年底下降4个百分点，净负债率145%，比上一年底下降约37个百分点，均匀融资本钱7.72%，比上一年末下降22个基点。

6月末，阳光城显现货币资金余额433亿元，称其完成彻底掩盖341.6亿元的短期有息负债。不过密探君发现，该房企受限货币资金约50.5亿元，若扣除该项后虽还能掩盖短债归还，但必定不如前者有决心。

值得一提的是，阳光城还对外发表：到6月底，依据已签署的土地出让合同，未来最低须付出土地款及保证房异地建造专项基金约116.84亿元，触及股权收买合同部分，未来应付出该笔金钱36亿元。

一般状况而言，土地及股权收买差不多应在半年内要付清，最长不会超越一年。所以说，假如算上该笔总额约153亿元的硬性应付款，对阳光城当时现金流来说，就不能说有多富余啦，反而很可能会绰绰有余。

关于相似阳光城这类高负债率民营房企，即使仍有较为疏通的融资途径，但跟着地产融资收紧，年化利息本钱只可能会上涨，所以在中期成绩会上，阳光城高管一直在强调回款率，特别是未来几个月的回款率。

阳光城履行副总裁吴建斌说，自上一年6月底房地产融资收紧以来，阳光城现已预测到，最近一两年内地产融资会持续收紧，上一年下半年即自动进行调整，内部抓出售、抓回款、调结构。阳光城判别，职业未来的地产融资方针还会持续收紧。

修改：密探君

来历：地产密探

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