龙湖业绩会董事长吴亚军透露龙湖未来十年的三个机会

8月26日，龙湖集团控股有限公司(以下简称“龙湖集团”，960.HK)发布了其2019年中期成绩。

规划方面，2019年上半年，龙湖完结合同出售额1056.2亿元，同比添加8.8%，居职业前十;完结运营收入385.7亿元，同比添加42.2%;其间，物业出资事务收入(不含税租金收入)25.8亿元，同比添加39.2%。

赢利方面，归属于股东的净赢利63.1亿元，减除少量股东权益、评价增值等影响后的中心净赢利47亿元;毛利率为32.6%，中心税后赢利率为16.1%，中心权益后赢利率为12.2%。

融资方面，净负债率为53%，持有现金580.7亿元，归纳假贷总额1400.5亿元，均匀假贷本钱为年利率4.56%;均匀告贷年限5.69年。

董事会抉择派发中期股息每股0.36元，同比添加20%。

龙湖集团董事长吴亚军在主席陈述中表明，2019年上半年，我国房地产商场阅历了预期宽松，交投活泼的小阳春，也体会了资金监管从严、增速回调的镇定，应验了年初对职业未来场景的判别——水大鱼大、蒙眼狂奔的年代注定一去不返，回归、重塑成为一致。

在龙湖半年成绩会现场，“笃定前行多维航道”的关键词被醒目地印在展板上，这些关键词不只和龙湖的半年成绩体现照应，也与吴亚军对未来十年的展望相关。

开发根本盘

上半年，龙湖完结合约出售收入1056亿元，完结全年出售方针48%，龙湖集团总裁邵明晓介绍，进入七月底，龙湖集团已完结出售额1256亿元，全年完结2200亿元是比较轻松的。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同出售额，别离占集团上半年总合同出售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

2019年上半年，龙湖新增50幅土地，收买土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，均匀权益收买本钱每平方米7761元，长三角区域、西部区域、环渤海区域、华南区域及华中区域的新增面积别离占比25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。新拓宽漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。

至2019年中，龙湖集团的土储总建筑面积7093万平方米，权益面积4911万平方米，90%的货量会集在热门城市和价值区域。到7月31日，龙湖布局了全国范围内的49座城市，项目区位既聚集一二线城市，也环绕都市圈内城市群周边适度布局。

龙湖表明，集团遵循出资逻辑与纪律，在聚集热门城市的一起、坚决看好城市群协同开展的远景。吴亚军一起介绍，收并购项目份额占土地储备三分之一左右，每年都有几十个项目来自于并购。

龙湖集团上半年已售出但未结算的合同出售额为2470亿元，面积为1470万平方米，这一数字为未来中心赢利稳定添加亦打下根底。

下半年，龙湖集团在售主力项目为167个，包括刚需、改进型、商业运营等不同细分范畴产品，其间46个为全新项目，112个项目将推出新一期新业态产品。

多维航道并行

近年来，龙湖集团一向着力推动“空间即服务”战略，确立了地产开发、商业运营、长租公寓及才智服务四大主航道事务，多维驱动，协同开展。

2019年上半年，龙湖集团完结物业出资事务不含税租金收入25.8亿元，同比添加39.2%，商场、冠寓、其他收入的占比别离为81.8%、16.7%和1.5%。

现在龙湖集团的出资物业主要为商场，分为三大产品系列：一站体会式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居日子购物中心家悦荟系列。到2019年6月底，集团累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米，全体出租率98.0%，商业租金添加25.7%至21.1亿元。

下半年，龙湖还将有来自北京、上海、杭州等地的多座新商场开业。

邵明晓表明，龙湖集团每年都会拿出回款的10%作为上线投在出资性物业，在这个主航道事务上，会坚决去做。

持有重财物，对任何一家房企来说都不会是轻松的工作，对商场的本钱变现，龙湖集团履行董事兼首席财政官赵轶作出了回应：“当咱们商场的NPI /COST大约运营到12%-15%的时分，会有一些保险资金寻求战略协作。咱们会出让大约49%的股权给他们，经过估值提高，将投入本钱全回收并有必定收益，一起咱们还可以操盘并表，可以收办理费。这种方法实际上便是完结这个商场的本钱化变现，完结财物价值的变现。它跟REITs、跟分拆上市实质逻辑是相同的，咱们会逐渐去探究。”

龙湖另一主航道事务——长租公寓也在有序推动中，现在，“冠寓”在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营，累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比添加207%到达4.26亿元。

凭借低本钱的融资优势，龙湖经过“轻、中、重”财物并重的财物获取形式，完结了冠寓的快速布局，年度新增拓宽量及开业量稳居职业前列。

在运营方面，龙湖冠寓着重以人为本，标配公区，内含健身、影音、文娱、阅览等功能区，并专门设立了社区运营官岗位，建立人与人的连接，添加租客沟通和互动的机遇及场景，着力使冠寓的物理空间成为城市青年聚集地。

《2018年冠寓租户调研陈述》显现，90后是冠寓租户的主力人群，其间90后+95后的占比高达64%，此外还有3%的00后也加入了冠寓租客队伍。

现在，冠寓旗下“核桃”“松果”“豆豆”三大产品线已全面落地，一起迭代晋级推出“L I F E ——空间有界，日子无限”产品理念，试点落地防渗漏全体卫浴、智能化人脸辨认公寓、以及全屋装配式装饰，以求更深化满意城市租房集体多样租借需求。

龙湖才智服务在为客户提供有温度的服务的一起，还将经过科技赋能提高功率，经过外拓社区扩展办理和服务规划。

低融本钱钱

对房地产企业来说，无论是开发型事务仍是持有型事务，都离不开融资保驾护航，跟着防危险、稳杠杆一再被着重，房企在融资途径、本钱年期等维度的外部资源、内部才能等均明显分解。

龙湖是现在职业中仅有的境内外全出资级民营房企，一向坚持着职业界最稳健的融本钱钱，到2019年中，龙湖集团的归纳假贷为1400.5亿元，均匀假贷本钱为年利率4.56%。

期内，龙湖收成了穆迪上调展望为正面，站稳出资级。现在，世界三大评级组织标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级别离为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公世界、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

2019年上半年，集团在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介于五年至七年。

本年5月，龙湖被归入香港恒生我国企业指数成份股，反映了本钱商场对龙湖集团的认可。

为躲避汇兑危险，龙湖外币告贷坚持较低占比，并辅以必定份额的汇率掉期。邵明晓介绍，外债份额，内部目标是不超越40%，但其实做到了20%左右。

赵轶表明，“本年龙湖的再融资压力现已没有了，下半年有机遇咱们或许仍是会看这个商场。即便融来钱，也会提早还下一年到期的银行告贷。由于咱们再融资的用处是想的很清楚的，咱们不会用于拿地。拿地方面咱们会严厉的量入为出，依照负债率倒推，并且会看准机遇，比如说本年3、4月份这个时刻咱们就不拿，5、6月份好一点咱们再拿。咱们预判未来应该仍是会有一些机遇的。”

从现在的债款结构看，龙湖集团的有息负债中，一年内到期债款为人民币137.6亿元，占总债款的份额仅9.8%，现金短债比为4.22。而龙湖集团的运营性收入本年将完结100亿，下一年达150亿，将有用掩盖利息支出。

龙湖集团上市现已有10个年初，展望未来，吴亚军称，下一个10年，中心便是榜首，跟着我国的城市开展去走，城市化、再城市化是一个生长机遇;第二，消费晋级是一个机遇;第三，服务晋级也是一个机遇。未来十年，龙湖便是环绕这三个机遇和战略来做。