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文 |克而瑞地新引力

城市更新研讨团队

跟着城市化进程步入提质减速阶段，城市更新成为常态，存量物业改造提高成为各类组织重视的要点，老厂房改造、商业内容晋级、作业晋级改造、老城复兴等不同类型的城市更新项目逐渐聚集。

本文将以传统作业楼改造事例——高和云峰为起点，讨论作业晋级改造的一些问题。

高和云峰：传统作业楼改造代表事例

咱们从根底信息、改造前后比照、业态散布、项目退出以及项目特征等方面做了详细分析。

项目概略

1. 根底信息：

高和云峰于 2017 年 7 月完结收买， 2018 年 6 月开端运营。

该项目坐落北外滩大连路总部经济中心商圈，交通十分便当，间隔地铁 12 号线、地铁 4 号线大连路站 1000 米，步行 15 分钟，邻近有多条公交线路会聚于此。

大连路规划未来将集聚国内外知名企业区域总部、研制中心和各类专业服务组织。

2. 改造前后比照：

改造前

高和云峰前身为 2014 年开盘的文通大厦，项目得房率 68% ，车位费 900 元/每月，车位数量 450 个，租借面积段 150㎡- 1860㎡ 。

改造前的文通大厦由上海文通房地产开发有限公司开发，并不设专业的物业公司办理，悉数由文通集团自行办理，物业办理较为紊乱，租户体会欠安。

改造后

改造后的高和云峰从头界说了传统作业楼宇，规划层面，交融艺术感与科技感；

功用层面，整合了商业、休闲、服务等不同资源，打造作业生态体系，营建集日子交际场景和多元文明主题于一体的作业社区。

3. 业态散布：

一层

同享大堂由DNA Café&More 运营，以Lobby Hobby 的同享大堂的方法运营，融入交际、作业、会议、短休、康娱、零售六大场景和多种业态方法；

二层

是HiWork 打造可变空间、同享书吧、同享会议室、同享健身仓来一起强化一楼的场景使用；

三到十楼

为作业楼层，入驻企业可享受Hiwork供给的可变作业精装修服务— Offix 。

Offix 供给规划、施工、物业、消防批阅等一站式服务；实施费用与租金同步分期付款；一起使用可变模块与智能化设备提高空间使用率；

顶楼

为房顶花园，由规划空间运营品牌「优点 MeetBest」进行迭代规划和运营办理。设有轻餐酒吧、歇息区和舞台秀场。

4. 项目退出：

高和云峰归于区域内较少的无自我克制及落税要求作业物业，可租可售；

因为可分割为62 本小产证，退出方法较为灵敏。

项目特征

1. 规划改造——以经济为条件的艺术重置

项目以穿孔铝板作为首要资料，用适意山水的艺术手法方法把立面、景象、大堂、作业和房顶串联起来。

新增规划附在外立面、广场、花园、雨棚和室内现已完结的装修面外面，以最小最少的构建和本来的表皮触摸并呈现出不触摸的状况。

这种方法是根据有限预算以最少改动的经济意图为条件下用类艺术设备重塑空间。

新增装修与原修建的「不触摸」战略

空间规划以主打色白色为根底，辅以流通的线条和简略的事物、环保的资料，营建整个室内空间的调和感。

一起，期望辅以点线面结合的根底规划元素为空间带来多层次的视觉改变。

一楼大堂改造前后比照

房顶花园主色相同挑选了白色，将文明、艺术、时髦、商业、休闲结合为一体。

大渠道的改造便于举行各类集会、活动，美中不足是白色的金属原料在光照激烈的情况下的反光会影响视觉效果。

改造后的房顶花园

2. 运营保护——引进商业同享空间

立异作业开展到现在，针对 C 端，越来越多的构思阛阓、根据场景的消费空间与体会门店诞生；针对 B 端，笔直范畴的作业场景则能够聚合上下游的企业，供给更多根底设施与资源促成。

高和云峰的大堂空间也相同引进了这样一家以商业空间链接内容创业者和顾客的商业运营渠道，即DNA Café&More。

项目整个一层大堂均由 DNA Café&More 运营。

DNA 品牌于 2015 年创建，将网红咖啡馆、24 小时图书馆、独立照料人快闪厨房、主播微影棚、匠人走廊、光影美术馆、花艺、健身、民宿、酒吧等体会式的业态与作业结合。

DNA Café&More 是 DNA 旗下以风气试验为主题的品牌。DNA Cafe & More 的「同享大堂」商业场景形式，在高和云峰项目中表现的较为完好。

经过与整个项意图运营商 ENJOY 趣办达到战略协作，使用楼宇中的搁置物业空间对其进行改造，打造集成化的同享商业场景，复合呈现了多元业态的日子方法立异内容。

作业开展的三大趋势

传统作业运营晦气的不在少数，跟着经济开展和企业需求的改变，各大城市写字楼空置率居高不下，怎么提高租借率和租金是传统写字楼面对的中心问题。

一线城市写字楼空置率相对较低，相关于一线城市，二线城市的写字楼空置率遍及较高。

西安、武汉、重庆、天津等城市的甲级写字楼空置乃至超越 30%。

有数据估计到2019 年末， 17 个城市均匀空置率将打破 20% ，其间 15 个城市空置率将同比上升。

历史数据也好，估计数据也罢，空置率居高不下，阐明写字楼全体面对供过于求的市场环境。

经济开展、社会进步带来人的需求层次的提高，日子之外，关于作业的情绪也开展了显着改变，与之相应的作业服务空间显着的改变。

同享经济的开展为企业供给了一种新思路，作业空间最终是为人服务，以人为本才是现代作业的起点。

咱们能够发现，作业正从极度盛行的格子间逐渐变得越来越敞开化、人性化、智能化。

1.敞开化

正如 wework 的广告语：Make A Life, Not A Living 。作业正逐渐成为一种日子方法，而不再是简略的营生手法。

尤其是作为作业干流集体的 80 后、90 后，以及快要敞开职业生涯的 00 后，他们愈加巴望更新鲜更好玩更多样的作业环境。

作业环境由曾经的封闭式作业逐渐向敞开式转化，作业功用区域以人体工程学、环境心思学、审美心思等为起点，在规划上愈加重视个人的需求和生长，敞开区、文娱区、歇息区所占的份额越来越大。

卡座、床位、健身房、吧台等越来越多的功用区呈现，逐渐替代了传统作业室千人一面、鳞次栉比的格子间工位区。

2.人性化

在作业家具的角度上，也越来越多的考虑到人体工程学的使用。契合人体标准的作业桌椅让人坐着舒适、书写便利、安全可靠、削减疲劳感。

归于贮存功用的柜、架再规划时也会留意是否便利人们存取。时间把人的要素放在首位，是作业空间逐渐向人性化开展的要害趋势。

3.智能化

物联网、云核算、大数据、人工智能……这些抢先技能的集结，正在将作业形式面向智能化。

现阶段，智能化作业空间首要包含智能作业体系和智能作业硬件两方面，其底子原因是智能化产品的遍及与新技能的研制与落地。

凭借这一技能完成跨时空的联动效应，一方面能够协助企业进一步规划作业资源、节约作业本钱一起提高作业体会，另一方面也能够提高作业集体的作业功率和作业体会感。

小结

敞开化、人性化和智能化的作业形式开展趋势对传统作业环境提出了更多要求，在这一环境下，传统写字楼面对软件硬件的两层改造问题。

提高作业环境、物业办理质量，丰厚软性服务内容，打造更现代化、更人性化、更丰厚的产品以满意作业集体立体多元的需求是未来写字楼改造的首要方向。

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