为什么你觉得昆明房价降了

“昆明房价降了？”

“好几个城市的房价都降了，下半年昆明房价会降吗？”

“现在适宜上车吗？大咖说年末房价会降，是最好的买房机遇？”

“某某项目内部职工优惠房，还能再优惠5个点！”

“房贷利率规则要变了，现在适宜买房吗？”

“云南建立自由贸易试验区，昆明片区占地76平方公里，又要提价了~”

……

动乱的楼市，多变的商场状况，懵圈的购房者。

最近频频的楼市动态，也让购房者尴尬，一边是继续上涨的房价，一边是越来越多的购房优惠，还有一个新鲜出炉的自贸区，是挑选继续张望？仍是趁早上车？

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心慌慌，不如趁早上车，快刀斩乱麻！

8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房借款利率调整的布告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房借款利率以最近一个月相应期限的借款商场报价利率为定价基准加点构成。

其一，房贷利率算法改变，未来新算法将以最近一个月的LPR为定价基准加点核算个人购房借款利率，合同约好期内（一年、5年、合同期）固定不变。改变的LPR也引发购房者的隐忧：怎么正确核算未来的买房本钱？什么时候才是上车的最佳机遇？

其二，依据新算法，未来的房贷利率将因城市而不同，因借款银行而不同，因个人征信状况而不同。而在已发布的很多解读文里，可以发现有的城市房贷利率上涨了，而有的城市跌落了。

现在昆明市的房贷发放规范依然是“认贷不认房”，其实影响并不大。未来昆明房贷利率怎么，暂不得而知（昆明的银行还处于训练学习方针阶段）。

为何惊惧？只因，大部分购房者买房多以先付首付款，剩下房款则依靠银行借款。也便是说，房贷利率凹凸将直接关系到未来购房时需求支付的本钱凹凸。

主张：不管新算法走向怎么，对刚需来说，需求便是最好的上车机遇。便是不知道，怎么琢磨？张望是挑选，但成果未必就能如所想。

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房价继续上涨，压死购房者的最终一根稻草！

8月15日，国家统计局发布了2019年7月份70个城市产品住所出售价格改变状况统计数据。7月昆明新建产品房住所价格环比上涨1.0%，同比上涨13.5%。

比较6月份，环比涨幅回落了0.2个百分点，环比涨幅回落了2.2个百分点，尽管昆明房价涨幅收窄，但房价依然出现继续上涨的开展态势。

（国家统计局：7月70城房价数据）

事实上，现在的昆明楼市给购房者挑选的空间已然不多。到几个中意项目的售楼部坐坐，算一算价格，就能感受到实际的严酷。什么都适宜的，价格也十（yuan）分(chao)美（yu）丽（suan）。而所谓的打折楼盘，贱价楼盘，多少有些美（ge）中（zhong）不（wen）足（ti）。

主张：一分钱一分货，廉价没好货，好货不廉价。

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为什么购房者觉得房价降了？

误区一：房价数据环比跌落，房价降了？

正解：房子作为产品，具有产品特点，受商场供求改变影响。此外，价格的动摇改变，也受当月商场供应状况影响。

若当月有高价楼盘进入商场，则该片区的全体价格水平将有所提高，反之，亦然。

因而，环比跌落并不能代表房价降了。

举个比方，6月份房价上涨了300元/㎡，7月份房价上涨了200元/㎡，只能说是房价涨幅收窄了，但不能说房价降了（同比，或许更有参阅含义）。

误区二：项目优惠增多，房价降了？

正解：近期，昆明多个项目都推出了花样繁多的购房优惠，有添加购房扣头优惠的，有房价总价减免的，还有绑缚赠送车位使用权促进出售的。

这是房子欠好卖了，开发商在变相降价？

并不是，以上均为营销手法，捉住购房者“捡廉价”的心思，促进出售。你见过哪个商人，面无表情赔本大促销的？（横竖我是没见过）何况是上百万的生意。

（信了你的鬼）

当然，对购房者而言，确实是占廉价了，总之多少仍是廉价了一万两万的。钱不是劲风刮来的，挣的都是血汗钱，都挺不简单的。

误区三：特价房增多，实则是变相降价？

正解：这也是开发商出售过程中的一种特别营销手法。

特价房，一般来说多为项目中有缺点的房源。要么由于楼层，要么由于户型，要么由于朝向。

比方说，一楼（无花园，无地下室赠送），顶楼，影响寓居舒适度的房源，简单让购房者挑剔的楼层，价格都会比其他优质楼层房源低一些；或是一些特别楼层（4楼、18楼等），有些比较传统的购房者会比较介意数字背面的含义。

（交房后三五年，顶楼简单漏水 图片来源于网络）

或是一些户型比较奇葩的房源，比方手枪户型、扭七八歪的户型等，多在塔楼项目比较常见，但现在昆明市面上比较少。这些特价房在户型上多少有些美中不足，如存在黑厨黑卫，房间布局不合理，采光有缺点等一些问题。

（鬼才设计师，请收下我的膝盖）

在朝向方面，较为常见的特价房户型多为西北朝向房源，此朝向房源是典型的冬冷夏热型，寓居的舒适度并不抱负，价格相对较低。而较为抢手的南向房，就算是同一楼层都要比其他朝向户型价格高一点。

此外，还有一种比较特别的状况，便是遇上项目清尾盘。受开发商本身的开展战略影响，为了可以快速清盘，将时刻和精力全力投入到下一个项目，有的开发商会采纳这种方式的营销手法，到达快速清盘的作用。而这种状况推出的特价房，则是最值得下手的，也是“捡廉价”的最佳购房机遇（时机很少）。

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简而言之：

产品房再增值、保值也是产品，具有产品特点，受商场供求关系影响，受商场经济规律的限制，有涨有跌，起崎岖伏都是正常现象。不要过火夸张房子的不动产增值、保值功用，也不要一叶障目听风便是雨。要信任，一分钱一分货，廉价没好货，好货不廉价。

买和不买，取决于需求。买贵的，仍是买廉价的，看个人的实际状况自行判别，再好的东西，硬撑着买了，一时爽后需求承当的苦楚只要买的人知道。

房住不炒，理性购房。