福晟吴洋不能以开发商的思维做商业

观念地产网作为2019博鳌房地产论坛的嘉宾掌管，吴洋在台上侃侃而谈，对话、掌管、讲演......穿戴蓝色会服的他，精力干练。

在博鳌晨跑上再次见到吴洋，他已是一身运动打扮，迎着海南的和风与朝霞，在这片热土上奔驰。

随后吴洋慢慢走进博鳌直播间，这一次，身穿白色T恤，带着黑框眼镜的他更像是个温顺耐性的导师，细细叙述他与商业地产的故事，以及他对商业运营的共同理念。

吴洋告知咱们，他从2000年开端进入商业地产，至今已有19年的时刻。

从一个商业地产“小白”，到现在的商业地产乔布斯、城市会客厅之父，吴洋好像有许多话想说。

商业地产的苹果之路

“职业界给了我两个称谓，一个说我是商业地产乔布斯，我认，但另一个说我是城市会客厅之父，我说千万不要再叫了。”

吴洋恶作剧的说道，城市会客厅之父这个称谓把他喊老了，但更重要的是，在他看来，“教父”的称谓太重了，他承受不住。

吴洋是个谦善的人，在商业地产职业摸爬滚打了十九年，仍旧保持着一颗学习的心态，回忆起开端进入商业地产的容貌，他露出了青涩的笑脸。

“我是2000年到上海，那时分参加了上海证大，其时正好在做一个10万平方米的社区商业”，吴洋表明，开端做商业地产的时分，他心里也没有底，究竟那个时代国内做商业地产的人并不多，而他对商业地产还有许多方面不了解。

所以，吴洋和他的团队就出国造访，到日本、美国、英国学习，与一些相应的商业机构沟通沟通。

“现在的商业现已变成一个外交空间，在2000年之初便是外交空间，只不过咱们国内没人去发掘，没人去留意”，沟通之后，吴洋提出的第一个观念便是外交空间。

随后，2005年，吴洋又提出了要把社区商业变成会客厅的概念，2006年，他又提出了商业地产双体会的观念。

在吴洋看来，双体会的第一层要义是修建空间的体会，简略来说便是让人们乐意到这个空间来，就算没有购物的需求也乐意到这个场所来；第2次要义则是产品业态的体会，这一层体会则是拉动顾客直接消费的要害要素。

“修建空间的体会和产品业态的体会，两个是没有凹凸之分，是偏重的，只要具有这两个东西的体会感，才干成为一个很好的社区会客厅。”

但在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中，他表明，仅有修建空间的体会感加上产品业态的体会感是不行的的，要用乔布斯的思路去做商业，抓顾客的未来，不断营建他总需求的场所。

正如乔布斯从前着重的：“顾客并不知道自己需求什么，直到咱们拿出自己的产品，他们才发现，这是我要的东西”，在吴洋眼中，做商业地产也相同，并不是顾客想要什么就给他们什么，“咱们不要做顾客现在想要的东西，咱们要做顾客未来想要的东西”。

“这便是其时苹果的理念，我就联想到商业上，商业上也是这样，但实际上，顾客是不忠诚的”，言语间，吴洋扬起自己的手机向咱们展现起来，他告知咱们，他从第二代苹果手机开端用起，直到最近才换了华为P30。

“我现在觉得它的确比苹果好”，吴洋坦白说到，“我也是顾客，我也不忠诚，我不或许盯着一个川菜，我就天天去吃川菜”。

从商十余年，吴洋清楚的认识到，要让顾客有忠诚度，就必须不断为顾客供给新鲜的东西，能引起顾客猎奇的东西，用专业的言语来讲，便是捉住顾客的消费偏好和消费趋势，然后营建为顾客营建相应的消费场所。

归根到底，便是“不能以开发商的思想去做商业，要用运营商的思想去做商业，这是最要害的”。

他以国外的商业为例，向咱们解说如何故运营商的思想去做商业。首要，在做商业的过程中，除了一部分用于招租以外，运营商会一般保存必定的存量物业，由自己的商业公司运营。其次，运营商会设定必定的份额，由自己进行调整。

“一个商业，假如你有20%的面积不断在改变，它的主题在改变、业态在改变，总是契合潮流的东西，那就能捉住一批人”，他以为，“假如用简略的一种租借方法，最终都同质化，必定会被商场筛选”。

“一切的业态都要从后端来辅导前端，从运营端去考虑，去辅导开发”，随后，吴洋又给咱们举了好几个比如，以便咱们可以以深入浅出的方法去了解他提出的观念。

商业新起点

两年前，吴洋正式参加福晟，他告知咱们，现在，福晟集团的商业和住所配比是二八分，其间20%是商业，80%还是以住所为主。

“我在2017年头参加福晟今后，发现福晟现已存有的商业项目的结构，首要是写字楼。我就去想，写字楼应该怎么做？”

关于商业地产，吴洋很有耐性，他说到，现在，写字楼在人们的日子傍边现已不仅仅是一个商办空间，它更像是一个日子空间。“所以，咱们要从职工的视点去考虑问题，这样做的话，客户的黏性就很强了。”

他向咱们介绍，福晟的工作楼中设立了商务才智体，被称为Office Tree，这个系统打通了企业跟政府之间、企业跟企业之间、企业跟职工之间的三个维度，树立起一个同享的区块，经过大数据对接，让整个工作楼联系起来。

经过这个商务才智体，工作楼里的职工可以能找到自己的日子空间、自己的喜好空间；企业之间可以相互沟通，进职事务来往；与此同时，该系统还与政府端同享，依照政府的规则、方针一键式完结比如工商注册、交税等杂乱的流程。

“在商业开展方面，福晟还处于一个开展期”，吴洋表明，福晟集团现在的商业物业八成还是以持有物业为主，首要是写字楼，现在为止，福晟集团还没有开发过大型的购物中心，开发的都是5万平方米左右的社区商业。

但吴洋着重，“咱们这两年就会有3个购物中心诞生，有的在造了、有的在设计规划了”。

他告知咱们，入职福晟后，他规划了一个商业的“五福系列”产品，其间包含两个写字楼系统，三个商场系统。

“写字楼系统分为福晟钱隆广场，这是一个以写字楼为主的综合体，将来或许还会融入酒店、购物中心。另一个是现在现已存有的甲级写字楼，叫做福晟金融中心，也叫FFC。”

至于商场部分，吴洋介绍到，这三条产品线包含福晟MALL、福街和福晟里。福晟MALL是以4到5万平方米为主的社区商业；福街是依据各地区的工业特征、文明旅行特征树立的商业街区；福晟里则是城市核心区域的购物中心，首要面临年青人群，归于比较时髦的购物场所。

对福晟的商业地产，吴洋一直是决心满满，他表明，“我想用三年的时刻把这个渠道建立起来并做强，打造出我国商业地产里边的一种精而美的管理模式”。